露天广场之规划运营方案

新大陆地标闲置露天广场之规划运营方案及前期框架分析与设想前言：此方案计划书主要宗旨在于利用细致的分析与规划，并配以有效的执行能力在2009年度期间通过以新大陆地标为基础，开发利用目前闲置的露天广场成为新的利益增长点并为进一步提升该地标价值而创造机会。但所有计划在规划和执行以前，必须阐述清楚此间的意义和相互之间的关联，只有如此方能获得物业所有者的新大陆管理者意识上的共识，从而获得在落实过程中得到关注与支持，最终达成所共想的目标与回报。第一节：地标背景位置：宏观处于上海黄浦江以东的上海金融中心“浦东”新区。微观处于以“八佰伴”为中心的商业地段“张扬路与南泉路”相交汇的地理位置，距离商业热点“八佰伴”（备注：或者说张扬路）不足500米。对临“苏宁”电器，左拥“百思买”广场，右靠“永乐电器”，背依“太平洋数码广场”。在地理是一个有着广阔发展空间与前景的位置，目前唯一障碍仅限于位置过于陷落群楼中央，空间虽大，但临街开面较窄，空间为狭长比例，因此在后期的规划和实施过程中将主要面临引人气与人流的首要工作问题。周边环境及相关资料分析：上海浦东作为一个世界性地标和中国内陆标志性区域，未来的发展已经由我国宏观的政策导引注定成为是繁荣昌盛大力发展的位置。从目前来讲，浦东又以三块区域形成格局。1、以外滩为中心的餐饮，休闲娱乐，旅游观光的“城市形象区域”。2、以东方明珠，金茂大厦为中心的“城市标志性形象区域及对外形象区域”3、以八佰伴为中心的周边居民购物，休闲、娱乐，餐饮的商业性区域。综合以上的分析，可以知道外滩方向及金贸大厦周边因国家大力扶持的基础将不可逆转的成为上海引以为傲的“形象工程”（也可以说是面子工程），而事实上一个区域是否能长期性可持续性发展的关键在于居住人口的数量和流动频率。八佰伴为中心的商业区域由于毗邻浦东人口稠密的社区，所以最后成其为一个含金量最高的“商业板块”是当仁不让的，并因此将获得最高的回报。做一个不恰当的比喻：上海徐家汇并没有什么标志性建筑，也没什么亚洲第一高楼，但由于他是综合型的商业区域，所以地标价值可能远远高于其他地方在这里，可以负责任的保证，新大陆地标将因为处于商业区，会获得最大的回报，并可以清楚的阐明，只要位于此区域中的任何空间，都将获得最高的升值潜力。优势：1、位置处于浦东商业中心位置，毗邻各个大型卖场和人流交通枢纽区域。2、周边的逐次改建在原有基础上正在统一提升该区域形象和打造品牌效应，因此带来的效果将影响到该区域间的任何一个地标板块。3、根据周边的闲置地块的了解，目前为止，在我们所处位置上已经没有象新大陆广场这样还有闲置的高达5000平米的空旷用地，所以该地将是相关对此区域感兴趣的投资商或相关产业追捧的对象并具备这样的资格和资源。4、由于目前是空旷地块，因此规划清晰后容易实施，执行难度不大。5、现有运营团队资源，合作资源丰富，在执行过程中效率将得到保证。弱势：1、位置为周边群楼所包裹，比较陷落。2、临街开面较小，入口较窄。3、此地已经闲置整整6年或更长，来往人流早已习惯该地空旷，并无意识进入。要改变其固有思维模式有一定难度。4、基础建设薄弱，内部格局与规划或建设为零，针对其的改变需要时日和可能的投入（备注：考虑到投入具备风险，因此通过转嫁的形式给予解决，并已经获得这样的资源）综合以上所有背景阐述和依据分析，在此我们清楚的可以获得此地是可作为的，并具备成功所有的硬性条件和基础。而欠缺的部分则可依靠后天的运营操作获得弥补，只要措施得当，依照先天的优势将达成将该地从无规划无收益逐步转变成为一个商业区间。第二节：计划正文项目规划原则：一、人气原则1.引进项目必须具有吸纳人气作用；2.引进项目应对人群具有黏着度，使顾客或观众愿意多驻足关注。二、长期利益原则1.引进项目应该具有长期合作性，并具备长期经营实力；2.项目合作的利益分配原则更应体现渐进增长的原则，以期获得长期的利益回报。三、高效益原则1.规划项目应该具有较高的经济效益或社会效益；2.项目选择应注重其效益空间的大小和发展速度；四、品牌定位原则1.整体规划一开始就应该站在品牌规划的角度进行；2.每个项目的筛选也应该立足增加品牌知名度和美誉度基础上进行；3.项目的定位应该站在中高端的层面上，打造浦东第一广场活动场地的形象。项目规划内容地块内共分五大常驻区域与一个自由区。分别是1、大型儿童综合设施游玩区域2、品牌服装产品特卖区域3、汽车展示区域4、房产楼盘展示区域5、主题活动自由空间区域内容及解释1、大型儿童综合设施游乐区域设立目的：此为长期项目，目的在于吸引周边社区5周岁至12周岁的儿童人群来此游乐并养成规律性行为，从而引领其父母跟随陪同同时进入广场空间。游乐项目的具体引入合作对象：如翻斗乐，街头项目的滑板滑轮等该区域合作模式：找寻该内容的相关服务提供商提供硬件设备和人员，我方提供场地的模式进行合作，通过可能的收费项目的分成创造收益。并以该项目内容能为我广场带来人气为第一目标。2、品牌服装产品特卖区域：设立目的：作为八佰伴周边为浦东社区型商业购物中心考虑，我场地的现场销售人流是能有充足资源的，加之周边办公OFFICE上班人群及外来人口居住数量的保证，通过此项目能为广场带来丰富的休闲购物的用户基础。与此同时利用品牌特卖的概念还可以在我广场打造有品位但价格低廉的口碑效应，为广场的人气黏着度带来帮助，并可形成长期的回报。另外，品牌特卖也是诸多产品厂商一直利用的宣传手段和促销内容，因此我们此区域的建立，在该区域招商问题上难度会小很多，并能持续性长期稳定收益。该区域合作模式：找寻服装行业的平台机构或公司，将此板块对其进行租赁和允许其独立运营（备注：在我广场宏观控制范围以内，即所有独立运营的手段及内容需符合我方之规定）。3、汽车与房产展示专区设立目的：汽车和房产的项目首先在明年处于金融危机的背景下将非常的艰难，所以更加需要加大力度做出反应及市场拉动的动作。（不缺钱但很心慌）。并且上述的产业在市场消费关注度上非常之高，对于用户而言有了解和参与的基础（人流不缺），加之上述的产业单品价值高昂，因此一次性成交几率较小，用户往来数次的将得到保证。（黏着度非常高）。最后，汽车房产是未来社会关注的趋势，并因毗邻八佰伴周边的社区，所以用户基础雄厚，只要开始，就能引人流。该区域合作模式：同上5、自由区域设立目的：此位置首先位于广场主席台及周边一部。主要用于临时性展示区域或主题活动区域。由于位于广场的中心位置，因此希望通过每周或定期性的主题活动引入，为广场营造气氛带来人气。并提升我广场的整体格调和品位。希望通过主题活动中涉及到的互动或表演等手段为我广场进行宣传和推广。最终成为一个八佰伴周边的热点地区。该区域合作模式：寻求与拥有广告客户资源的广告公司或传媒公司合作，在合作方完全承诺必须采用舞台表演和互动的宣传模式前提下，并满足我方硬性要求的高品位高端路线的基础上，通过租赁活动场地的形式合作。（备注：考虑到初期我们所需要的人气拉动和宣传的需要，我们与之合作的底线在于对方满足我们硬性要求的前提下给予场地免费的支持。此仅作为最后谈判成功的底线条件。）3、基础建设1）基础建设从本方案成立并通过之日起的一个半月以内必须到位和实施完毕2）基础建设所需要到的前期设计和效果图制作和筹备工作应该于本方案成立和通过之日起的半月内确认和开始实施3）目前涉及到的基础建设中的两块的区域框架搭建和户外LED大屏的搭建已经具备合作商与我们合作（备注：方案前面有述）1、招商招商从项目立项之日起已经开始同步进行。本计划给于的招商时间为2008年12月——2009年2月30日。此后的招商为持续性招商，用以防止广场开放过程中人力不可抗拒的变化或断档情况出现。本次招商拟订的目标为1）拥有客户的（服装，房产，汽车）广告代理公司与传媒公司2）拥有客户的（服装，房产，汽车）的平台机构，如（中华服装网，315汽车网等）3）拥有单例客户的广告策划有限公司（主要针对主题活动的自由区域招商）4）中介房产机构或咨询公司（备注：其招商仅为零散性招商）招商合作条件：1）房产，汽车，特卖三大版块招商的基础为任意一版块的承租运营商月租金不少于10万元人民币。（备注：此费用的具体计划待商榷）2）主题活动区域招商的单天租金不少于3000元。（备注：若具体合作过程中可能面临的以拉人气为主要目标的基础上，对于个别的有价值合作采取特例的免费提供场地的手段）3）零散性招商的中介机构采取先期交纳保证金2万元的合作模式获得招商代理资格。（备注：此代理资格仅开放汽车、服装、房产等三个版块，每版块的代理商资格不多于2家公司。上述的代理招商中介机构所招商利益与版块承租运营商进行结算，上述招商地位次于该版块承租运营商）2、引人气1）从广场开始筹备并开始搭建开始，就已经向周边经过人群传递了该地未来的经营内容和计划，起到了提前告知和聚集人气的作用。2）在广场正式开始对外开放和运营以前通过户外LED大屏不间断进行广场宣传和未来广场内部内部内容的告知工作。3）开张之日起，周周有活动，月月不间断，不论是利用主题区免费提供合作者进行宣传还是租赁后宣传，或鼓励拉动广场内版块租赁运营商的独立活动都需保持这样的态势。4）积极与拥有活动资源的公司，机构，平台等合作，争取其把活动地点放置于新大陆广场（备注：包括可能涉及到公益性的招聘会、社区活动、或某产品推荐、明星见面会等），总之，只要能为我们带来人气，利益是第二位的，但首位的是为广场带来关注度。5）在我们已合作的版块租赁运营商或其中的展示商中，应鼓励和鼓动其对自身服务内容或产品促销的宣传力度，尽可能利用其自身的宣传资源和经费对广场他本身的区域进行宣传。（备注：如展示商自身投入的广告，报刊等宣传中带入新大陆广场位置等资源）6）鼓励广场内经营者给予特卖或大幅度促销的进行。（备注：甚至只要其提供真实有效的大力度促销，我广场可以在户外LED大屏上给予免费的宣传的条件。）