XXXX番禺黄金海岸项目发展定位报告155P-

谨呈：广州三新房地产建设有限公司番禺黄金海岸项目发展定位报告世联地产2012年5月研究背景地块1地块2地块3地块4项目位置：广州市番禺区南村镇陈边村、市头村土地性质：二类居住用地（R2）南沙港快速路（两侧各退让≤100米）（沿江退让30米作为公共绿地）（退让道路红线≤10米）黄金海岸花园项目规划项目基础指标及限制——地块容积率用地面积建筑密度计容建面限高地块一≤1.784258≤30%≤7600——地块二≤0.820969≤25%≤16775≤24米地块三≤0.845137≤30%≤36109≤24米地块四≤2.029004≤30%≤58466——合计计容建筑面积≤118950平方米1、一线临江的地块，需用好稀缺的资源，不辜负该地块的价值；2、充分考虑市场的变动因素，产品规划定位具有前瞻性；3、以往开发的项目以收购现楼进行销售居多，需寻找与企业实际相匹配的开发模式；4、稳健运营，兼顾价值最大化和风险可控，承载为企业品牌起势的责任；找准价值最大化和风险可控的平衡点世联对贵司发展需求的理解——区域背景研究第一部分番禺的经济番禺的规划番禺的房地产市场本报告是严格保密的。番禺区在广州城市规划中的地位：广州继续实施南拓、北优、东进、西联城市空间发展战略，番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大。从化片区特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地，在广州北优发展战略下，正利用良好生态优势，大力发展生态农业增城片区特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地，全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区，以创建广州东部现代化生态新城区为目标。东部副城区包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区南沙片区广州实施“南拓”战略的龙头，灵感经济发展突出。作为广州市最年轻的行政区，南沙正致力于花园式生态型滨海新城的打造，重点发展高新技术、生态环保产业北部片区区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等中心片区广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心番禺片区珠江三角洲客运交通枢纽，商贸、旅游、咨讯综合服务中心，知识与创意产业基地、适宜居住的生态住区。建成广州铁路新客站综合枢纽；重点培育市桥、番禺新城的第三产业功能；发挥大学城的知识创新优势，建设番禺东部的创新型产业园，启动广州新城建设，承接主中心城区的铁路枢纽、文化、商贸服务等职能。城市发展重心南移，番禺区未来发展空间巨大本报告是严格保密的。番禺区总体规划定位第一，珠三角重要的生产服务先进制造业基地。第二，南方的科技资讯中心。第三，旅游宜居城区。广州新城中心大学城教育研发中心城市功能强化带商贸旅游文化发展带知识创新轴线生活服务轴线重装产业中心团大学城组团广州新城组团重装基地组团广州南站-番禺新城组团市桥组团都市农业组团市桥中心广州-番禺新城中心番禺区目前经济发展在对广州总体GDP的贡献上占据中上游地位，预计未来板块发展获得政策关注和倾斜的优势较大；但番禺区人均GDP偏低也在一定程度上反应了番禺本地整体的富裕程度并不突出，因此，定位高端的项目不能仅仅局限于锁定番禺本地客户。番禺区经济发展状况：2011年番禺区GDP在广州十区二市中排名第四，人均GDP排名第八，年均增长率位居全市第三。天河越秀萝岗番禺白云海珠花都荔湾增城黄埔南沙从化2011年GDP（亿）213918641602123610588727556926376145712242011年GDP排名1234567891011122011年人均GDP(元)149580162086422973702274765754842803197688861844136444219615379662011年人均GDP排名431811106795212年均GDP增长率（%）129.51413.101212.212.010.513.1913.113.2年均GDP增长率排名611136661031232连续5年保持稳定增长的良好势头2011年番禺GDP增速在广州排名第三，比全市平均水平高2.1个百分点，保持了快速增长的良好态势，加速了番禺本地的财富累积和城市中心化进程。东北部高新技术产业带番禺现代信息产业总部基地广州汽车自主品牌生产研发基地广日集团产业基地沙湾珠宝产业园南部新型装备工业带星力动漫游戏产业园天安节能科技园数字家庭和数字电视产学研孵化基地万洲工业园番禺综合物流园番禺数控机床产业园广州大型装备制造产业园中船大岗船舶配套基地跨国产业园现代产业园清华科技园广州创新基地广州国家生物产业基地番禺园区传统工业类项目高新技术类项目新型装备制造类项目番禺未来将积极打造以下四个服务业中心：①广州南站现代服务业中心：形成辐射华南地区、影响东南亚的大型商务区；②现代化商业区：着力在长隆-汉溪-万博地块打造，以万博中央商务区、海印又一城二期等项目建设为重点，集商贸、旅游、物流、文化和资讯等服务于一体③中心城区综合商贸中心：积极推进繁华——一钻汇商圈、圣鑫国际商城、德兴商贸城、奥园广场等项目建设④商品展贸中心：加快广州国际商品展贸城建设，打造全国最大、世界知名的商品展贸中心。番禺区主要产业分布目前以现代制造业为主，产业人口密集，已形成相应板块分布局面，并积极打造4大服务业中心，未来将汇聚大量高端消费及高消人群。广州南站现代服务业中心现代化商业区中心城区综合商贸中心商品展贸中心洛溪商圈广州南站商圈万博商圈市桥商圈2005年7月蝶变新生现状：洛溪新城开发已二十年，各样生活配套设施相对完善，百佳、华润万家早已进驻，生活购物十分方便未来：未来将朝着社区型商业中心发展，商业服务业将进驻社区商业中心。2011年开始规划蓝图：未来5年内，广州南站将被打造成为以商务商贸为主导功能的现代服务业集聚区。2006年逐步成型现状：万博中心的定位是现代的服务业总部基地和信息产业销售基地。目前已经聚集了如沃尔玛山姆会员店、海印又一城等商业龙头未来：将在5年之内从一个社区级商圈，跃升为都市级的商圈，购物中心达50万㎡以上，还将建成万达广场、天河城等商业巨擘2005年3月开始打造现状：地处番禺区商业中心位置，商业繁华区分布在大北路、繁华路、光明北路等路段，但目前仍处于街坊生意阶段，消费群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城。番禺区主要商圈及分布目前拥有万博商圈、市桥商圈、洛溪商圈和在建的广州南站商圈等四大商圈，项目受万博、南站、洛溪等商圈“聚合共振”辐射，区域发展动力充足。项目受万博商圈影响最大，万博商圈将吸引天河城百货及奥特莱斯购物城、沃尔玛山姆会员店、友谊商店、万达广场、海印又一城几大商业巨头聚集，形成规模效应，项目未来周边商业配套升级及区域升值有迹可循。番禺区市场房地产均价走势番禺房价从2002年至2011年10年间涨了4倍多，随着政府对南区的规划逐步落实，道路路网不断成型，大发展商聚首，番禺楼市越来越成熟，市场对番禺楼盘接受程度逐步提升。番禺主要房地产板块分布：基盛水韵蓝湾珠江怡景湾洛溪板块大学城板块大学小筑星汇文华尚轩103大学城馨园珊瑚天峰时代外滩诺德名都锦绣香江信基城万科红郡敏捷上城国际诺德中心城华南板块市桥板块星晨时代豪庭雅居乐锦官城上轩保利香槟国际雅居乐城南源著海伦堡流金岁月金海岸花园东湖州花园亚运城板块华南板块聚集了众多品牌社区，崛起发展十几年，交通与商业配套逐步完善，即将开通的地铁七号线将带来更便利的交通，随着万达广场的落地以及万博商业区的进一步发展，华南板块发展将更加成熟和宜居。洛溪板块是番禺起步最早，发展最成熟的区域。洛溪新城从1989年至今已开发二十余年，社区发展比较成熟，居住氛围浓厚，生活设施规模齐全。从自然生态环境看，洛溪的江景可称得上最具自然生态而又最贴近广州市区的一片天然水域。雅居乐剑桥郡大学城是坚持低密度建筑、低容积率发展模式的城市新区。在大学城仅有的20.15平方公里土地上，住宅用地仅22块，大学城板块凭借其独有的稀缺性资源、优越的居住环境成为引人瞩目的纯豪宅板块市桥板块是番禺本地人置业的首选区域，发展相对成熟，政府对市桥定位为“岭南水乡特色”。交通日渐完善，地铁三号线贯通。该板块的教育资源也是吸引购房者的一大因素。广州亚运城处于珠江三角洲几何中心的位置，地理位置和自然条件有很大的优势。充分利用这一优势，可以将广州新城建设成为珠三角对外沟通联系的交通枢纽，进一步巩固广州作为中心城市的地位，随着南沙的大开发，紧邻南沙的亚运城板块价值也将跟着提升。星河湾盛荟富豪山庄招商金山谷庄士映蝶蓝湾亚运城祈福新村区域项目名称价格（万元/㎡）占地（㎡）建面（㎡）装修情况主力户型（㎡）剩余货量（㎡）华南板块星河湾盛荟250001053345329精装修308-342㎡的4房36925星河湾海怡半岛27000420000930000精装修93㎡的2房，100㎡的3房，306㎡的4房，480-518㎡的5房17441雅居乐剑桥郡·佰利山14000320000011000003000元/㎡96-128㎡的三房，139-170㎡的四房176686锦绣香江1500087650012264004000元/㎡139㎡的三房，148-255㎡的四房54644诺德中心城1200090000340000毛坯41㎡的1房、74-81㎡的2房、99-102㎡的3房30654诺德名都1200062000210000毛坯89-92㎡的2房，100-131㎡的3房，148㎡的4房143642华南新城1650021000003000002000元/㎡92㎡的2房和142㎡的3房7936招商金山谷10500100000013000000精装修33-71㎡的1房，78-115㎡的2房90199信基城18000630001000003000元/㎡108-160的三房，170-202㎡的四房30654万科红郡200003646667000002000元/㎡90-100平米的2-3房，50㎡公寓9919洛溪板块珊瑚天峰12000491000500000精装修188-191㎡的3房，290㎡的4房42788时代外滩19000921232222706000元/㎡145㎡的3房，168㎡的4房67536锦绣半岛1400040000010000001500元/㎡120-170㎡的3-4房107382市桥板块雅居乐锦官城12000800001500002300元/㎡95-145㎡的3-4房232792保利香槟国际1300022978505522500元/㎡45㎡的1房至140㎡的4房23257星晨时代豪庭1850061379150255毛坯120-320㎡的平层、复式单位83255雅居乐城南源著未定103824172619精装修61-64㎡的1房，83-90㎡的2房，96㎡的三房51558海伦堡流金岁月140005002493286000元/㎡113、146、160㎡的3-4房99986大学城星汇文华220001564948825精装修82-110㎡2房，118-138㎡3房，164-180㎡的4房106504大学城馨园2500011875370506000元/㎡135㎡的3房，175-195㎡的4房11050亚运板块雅居乐七里海800019190344772500元/㎡99-123㎡的3房，135㎡的4房2724广州亚运城1150026400004380000基本装修70-105㎡2房，114-145㎡3房，138-317㎡的4房324809东湖洲花园110001040001800001800元/㎡85-95㎡的3房225258珊瑚天峰由著名港资地产商和记黄埔开发，是豪宅社区珊瑚湾畔的在售大户型洋房。开盘前已售均价为15889元/平方米，4月9日开盘直降5000元/㎡时代外滩3月10日开售，采用“低开高走”策略，其145-168平方米的精装单位成交单价均仅在1.9万元/平米左右星河湾盛荟2012年4月推出部分特价单位，最低1.95万元/平方米，带1万