XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究

XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告1第一章总论一、项目概述㈠项目名称：XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目㈡项目法人：XX市国家安居工程开发建设中心㈢主管部门：XX市人民政府㈣法人代表：张文江㈤项目选址：序号小区名称小区简称地址小区详细地址1清流人家清流东路与上海路交叉口南侧2同乐苑同乐路与金陵路交叉口西北侧3飞翔转盘丰乐大道与清流西路交叉口西北侧4创业北苑创业路与京沪铁路之间，清流路北侧5龙蟠小区丰乐大道与全椒路之间6扬子路淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧7创业中苑创业南路与京沪铁路之间，清流南侧8西涧路西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧9定远路定远路与明光路交叉口北侧详见附图。XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告2㈥建设内容与规模：小区名称小区用地面积（亩）棚户区改造安置房占地面积（亩）小区总建筑面积（平米）棚户区拆迁安置房拆迁安置房商铺合计㎡㎡㎡清流人家120.0107.015580012840010541.0138941.0同乐苑75.467.41216001031405635.6108775.6“飞翔”转盘42.037.796800844202422.386842.3创业北苑69.061.692400764605977.682437.6龙蟠240.0214.544700037680022795.7399595.7扬子路329.0292.952750042775041840.3469590.3创业中苑162.0145.131830027347011644.6285114.6西涧路213.0189.632900026610026699.0292799.0定远路72.064.318100015090010714.8161614.8合计1322.41180.122694001887440138270.82025710.8注：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1亩；房屋总建筑面积2025710.8㎡（棚户区拆迁安置房：1887440㎡；商铺138271㎡）90㎡以上户型540288㎡，占项目总建筑面积的26.67%2、项目还将建水、电、路等其它公用和辅助工程。㈦投资估算及资金筹措：1、投资估算：项目估算总投资426691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。投资估算表如下：XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告3单位：万元小区名称总投资工程基本费工程其它费基本预备费建设期利息清流31942.326636.22316.41447.61542.0同乐22684.718969.81648.2969.01097.7飞翔18717.815820.41135.0847.8914.7创北20694.217156.21594.2937.51006.2龙蟠75946.364363.35106.02778.83698.2扬子103844.587887.96790.74149.35016.7中苑53774.245668.53489.72015.52600.5西涧66974.959041.22216.42450.33266.9定远32112.627504.41884.11175.51548.5合计426691.4363047.926180.716771.420691.42、资金筹措：序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金252865银行贷款316680合计42669.4㈧建设性质：新建㈨建设工期：20个月（2010年5月-2011年12月）㈩项目建设主要技术经济指标XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告4项目建设主要技术经济指标简表序号项目名称计量单位设计预算序号项目名称计量单位设计预算1项目建设总投资亿元42.677楼层层6～182长期借款亿元31.678日照系数≥1.253建设期利息万元20705.89绿地率%36.63借款偿还期年1010资本金利润率%17.24项目总用地面积亩1180.111财务净现值万元8682.85总建筑面积㎡202571113内部收益率%11其中拆迁安置房㎡188744014投资回收期（含建设期）年7.2商铺㎡13827115总投资收益率%5二、编制依据及研究范围㈠编制依据1、XX市发展和改革委员会文件（发改投资[2009]500、501、521、526、522、523、524、528、531号）2、《XX市城市总体规划》（2008-2020）3、国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》（2002.1）4、《项目决策分析与评价》（计划出版社2008年版）5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；6、《经济适用住房管理办法》；7、《住宅小区物业管理条例》；8、《经济适用住房价格管理实施办法》；9、XX市环境保护局《建设项目环境影响报告表》XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告510、XX市国土资源局《建设项目选址意见书》11、XX市规划局《建设工程规划许可证》12、项目建设相关的有关信息资料13、建设单位关于编制项目《可行性研究报告》的（委托书）㈡研究范围1、项目建设的背景和必要性；2、建设条件及场址方案；3、建设内容和规模；4、工程技术方案；5、项目实施进度计划；6、投资估算与资金筹措；7、项目效益综合分析；8、结论和建议。三、建设单位概况㈠项目法人简介XX市国家安居工程开发建设中心成立于1997年，当时隶属于建委，2008年9月市房产局成立，调整至XX市房地产管理局，主要从事XX市保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。有专业技术人员15人，其中高职3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告61997年，全国70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行5000万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约15万平方米）建设。截至2005年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城1800多户中低收入家庭住房困难问题，对全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了一定的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。2005年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地200余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设6.5万平方米，810套，完成投资约9000万元。2008年上年，市委、市政府决定启动“大滁城”建设的战略布置，拉开了滁城建设的新序幕。市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。目前，负责建设的龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等14个拆迁安置小区均已开工建设，总建筑面积99.74万平方米，概算总投资约17.61亿元。其中以BT方式投资建设的76.95万平方米，概算投资13.4亿元，以招标方式建设的22.79万平方米，投资4.2亿元。安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程2.7万平方米（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告7户居民将喜迁新居。三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。此外，还承建了XX军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。龙蟠小区、西涧花园中配套建设的876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。创业苑小区配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月开工建设。2009年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。XX市国家安居工程开发建设中心现有职工21人，经历12年的磨砺，形成了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为XX房地产开发市场的一支主力军。时代和机遇造就了XX市国家安居工程开发建设中心，“把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目标和宗旨，住房保障是中心永恒的主题，市国家安居工程开发建设中心将创造XX房地产开发市场明天的辉煌。㈡法人代表简介张文江，XX市国家安居工程开发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于1968年12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。籍贯安徽省肥东县。1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。1993年8月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作，1994年底调动工作XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告8到XX市节水办公室，从事全市节水管理，任节水办公室副主任。1995年11月由于工作需要，调至市建委计划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。1998年，同时兼任XX市城市基础设施开发建设有限公司办公室主任。2005年10月，根据市建委组织安排，任XX市国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。2008年9月XX市国家安居工程开发建设中心划归XX市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。四、可行性研究结论1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，解决棚户区居民拆迁的安置问题。2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价2005元，处于同行业小区建设投资的中间水平；90平方米以上户型不超过总建筑面积的30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过10%；土地征地费为总投资的：3.4%。项目工程布置合理，工程建筑系数已达25～32%以上，绿地率为36.6%以上(详见附图)综上所述,市大滁城棚户区拆迁安置房项目建设是非常必要的,非常及时的。项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。项目的经济效益和社会效益是显著的。工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性。XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告9第二章项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景1、中央多项文件提出支持棚户区改造,加强保障性住房建设。中央经济工作会议提出：着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。2010年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。2010年中央一号文件提出：推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告10加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件