X年莱蒙鹏源天津武清项目概念定位研究报告

我们的未来在哪里？我们的未来在哪里？莱蒙鹏源天津武清项目概念定位研究报告一、项目发展目标二、项目发展研究三、项目定位发展壹。项目发展目标Î区域价值解读Î项目发展核心问题Î项目发展目标‡区域价值解读„从农村到城市„从生产到生活„从边缘到先锋京津一体化，城市化背景下的先锋生活新城。高村乡‡区域发展核心问题Î发展模式Î功能定位Î产业导入Î持续发展依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为六大新城发展模式。新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例‹Letchworth（伦敦，莱奇沃斯）‹WelwynGardenCity（伦敦，威尔温田园城）新城发展模式TOD新城‹PortSunlight（利物浦）‹筑波科学城（筑波）‹Radburn（纽约）‹Columbia哥伦比亚新城‹千里新城（大阪）‹多摩新镇（东京都）‹沙田新市镇（香港）‹Canberra（堪培拉）‹Brasilia（巴西利亚）副中心新城‹东京临海副中心新城（东京）‹拉德芳斯副中心（巴黎）‡区域发展解读—新城发展模式以驱动产业为核心的新城发展模式产业新城的发展模式：是指以一种或多种产业为核心驱动力从而带动整个城市区域发展的新型发展模式。‡区域价值解读—产业新城发展模式双效益原则：经济效益：区域产业导入，产业链打造，区域可持续性税收保障。社会效益：区域形象提升，完善区域配套，人口导入，就业岗位提供。中国最具示范效应的生态、低碳、体育休闲之城‡项目发展目标‡项目发展目标„以体育产业导入为契机，全面驱动区域发展，带动新城建设。„以体育产业为核心，完善体育产品研发、设计、展示、销售上下游产业链，打造集赛事、运动、休闲、体验、消费等于一体的体育休闲新城。„打造国内最具价值的体育休闲示范区，成为区域发展触媒，新都市卫星城的建设典范。经济效益与社会效益经济效益：房地产开发期间年税收达2.5至3亿元,项目运营期间年持续利税收入1亿元。社会效益：提供就业岗位约5000个。备注：房地产开发总量约300万平方米，年销售量约40－50万平方米，年销售额25亿左右，仅此部分税收就达每年2.5－3亿（尚未包括体育产业经营、商业、建安、总部基地，个人所得税等税收）持续性税收以根据现有市场主题公园税收水平，以1000万元/万㎡-1500万元/万㎡计算。就业岗位计算，根据产业园企业数量及商业规模（以每100㎡提供一个就业岗位预估）计算。资料：2009中国（塘厦）国际高博会，参展企业与国内外客商共签订了3000多宗合同，现场成交额2.1亿元，意向成交额3.5亿元。2009年高尔夫产品产值近20亿，税收过亿。‡社会贡献贰。项目发展研究Î项目发展条件分析Î项目分析结论产业导入研究角度：Î市场需求角度Î产业发展潜力Î土地资源属性Î区域产业规划Î企业资源嫁接‡体育产业发展条件——市场需求导向全面带动后奥运经济后奥运经济天津东亚会天津东亚会广州亚运会广州亚运会后奥运时代的特征，民间体育消费热潮暗流涌动。„后奥运时代东风1995$606人均GDP突破500美元群众只对竞技体育有所了解，体育消费水品还处于萌芽阶段。2001$1041人均GDP突破1000美元群众只对体育类消费刚刚起步，初步提高对体育消费的重视程度。2006$2070人均GDP突破2000美元国民消费结构发生了重大转变，是体育消费快速增长的阶段。2008$3315人均GDP突破3000美元群众对体育健身需求大幅度增加。追求更高层次的体育消费。„消费升级所带来的体育休闲需求。‡体育产业发展条件——市场需求导向随着人均GDP不断增长，对体育服务消费需求的不断上升，为体育产业发展提供了巨大的市场消费需求。据国家统计局数字显示，2009年北京人均GDP突破11000美元，天津人均GDP突破9000美元。《2009中国城市白领健康状况白皮书》的数据显示，目前我国主流城市北京、上海、深圳的白领亚健康比例高达76%，处于过劳状态的白领接近六成以上。„“城市压力病”催生休闲体育运动需求‡体育产业发展条件——市场需求导向Î朝阳区100万城市白领及中产阶层。Î北京CBD东扩预期，投资700亿，新增15万人就业。北京东部地区庞大的白领群体对于体育休闲运动的需求是项目的基础保障。„我国体育产业发展现状‹我国体育事业发展20多年来，大量的人力、物力被用在竞技体育的发展上，而群体事业急需的社区体育场地、场馆以及高质量的体育赛事等，还处在比较落后的水平上。‹在目前中国体育产业的产值中，体育用品制造业约占70%，体育服务业不超过30%，与体育产业发展比较成熟的国家或地区相比，中国的体育服务业显得极为落后。„产业类型单一，发展方向单一。„集中第二产业，忽视第三产业。‡体育产业发展条件——产业发展现状„投入规模微弱，上升空间较大。‹根据资料，中国体育产业年产值占GDP不到1%，而美国体育产业对美国经济的贡献则达11%。预计中国体育产业未来的市场规模将高达2万亿元，产业增长不低于15%。„京津城市体育产业发展现状：京津城市的体育产业布局以体育场馆为核心的散点式布局，由于多分布于城区，受用地限制，以体育竞技及商业休闲为主，难以满足客户对体育设施日益增长的消费功能需求。‡体育产业发展条件——产业发展现状不同场所参加体育锻炼的人数百分比不参加体育锻炼各种原因的人数百分比„数据来源：国家体育总局北京城乡居民参加体育锻炼状况调查各年龄组在不同锻炼场所的人数百分比一览表参加不同频度体育锻炼的各年龄组人数百分比在北京40%以上的人群到非专业场所锻炼。缺乏场地设施成为其消费活动的主要限制。客户需求与配套设施数量难以匹配。„京津体育产业发展现状‡体育产业发展条件——产业发展现状‡体育产业发展条件——产业发展现状Î投入规模不大，市场空间较大。Î产业功能单一，重制造轻服务。Î多为单点布局，功能复合不够。产业发展空白给项目带来机遇，京津地区缺少一个具有规模、功能复合和完善产业链的体育产业园区。《国家体育产业振兴计划》出炉2010年3月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展体育产业的意见》„2010年3月31日，继文化产业振兴规划、旅游产业振兴计划之后，素有“价值洼地，潜力高地”之称的体育产业终于迎来了首个国家层面上的政策性文件。„被称为“绿色经济”的体育产业被视为新的增长点，初步规划至2020年,我国体育产业将形成2万亿元的市场规模。六大重点任务：Î发展体育健身市场；Î开发体育竞赛及表演市场;Î积极培育体育中介市场;Î做大做强体育用品业;Î体育服务贸易和相关产业互动发展‡体育产业发展条件——产业发展潜力。亦庄微电子产业‡体育产业发展条件——周边产业规划周边产业规划及现状„现有产业布局主要集中在加工业、物流业、及高新技术产业与商贸旅游等现代服务业，产业分布具备特色，通过对产业的分析，进一步发现体育产业能成为各产业的互补点。区域发展需要结合区位资源特色，以差异化产业导入驱动区域发展。‡体育产业发展条件——区域产业规划区域发展契机：体育休闲产业导入，有利于区域差异化竞争优势，并与板块内产业协调互补发展。以体育相关产业与居民休闲生活为一体，打造成京津高速通道上的新型宜居之城、休闲之城、健康之城。‹驿站服务区组团：以教育、会议休闲为主，形成高速交通沿线的开放式休闲服务区。‹牛镇组团：集行政、商贸、文化旅游集散于一体的全乡政治中心。‹华牧组团：马术运动等休闲服务业为主。‹现代农业发展区规划布局：“一区、三组团”京津同城下的区位价值放大，引导北京产业、人口、消费转移的后花园。区位资源属性土地资源属性田园风光、地热、水系资源丰富，有利于休闲生活（消费）方式的导入。‡项目产业导入实现条件——土地属性支撑京津同城背景下的消费支撑，生态特色引力的郊区化运动。KevinCharlesMcCabeKevin先生1980年创建思嘉伯国际集团（思嘉伯），英国皇家学会的特许测量师学会和英国特许仲裁员协会的成员，亦是谢菲联足球俱乐部的董事会主席。2008年6月18日，Kevin加入莱蒙国际集团董事会。莱蒙可嫁接的体育资源:Î国家体育总局Î英国体育部（部长格里•萨特克里夫）Î国际高尔夫协会Î英格兰足球总会Î……‡项目产业导入实现条件——企业资源嫁接„教育资源导入：合作导入英国体育教育资源，开设体育专业教育学校与体育专业培训服务机构等。„赛事资源导入：通过国际（英国、澳大利亚）中英友谊、竞技赛事资源导入，提升区域形象及知名度，带动相关产业发展。„商业资源导入：国际体育商业资源合作，如欧洲各大俱乐部品牌商家导入等。‡项目产业导入实现条件——企业资源嫁接‡客户有基础‡产业有空白‡土地可支撑‡资源可嫁接体育休闲产业郊区化运动项目产业导入类型：‡项目产业导入结论复合多种功能的独立体育休闲新城模式，体验与参与度更高，功能更加复合，以户外体育休闲运动为主，较为完整的健康体育产业链打造，强调体育运动的亲民性与休闲化。城市郊区型—郊区休闲化‡项目产业发展方向Î以区域交通及自然环境作为支撑打造中国最具示范效应，最有价值的体育休闲综合社区。Î以竞技赛事为引爆点，以全民健身为主题发展绿色经济Î以体育产业研发为起点，延展体验、展览、消费，形成完整的产业链，实现多产业组合联动。叁。项目定位发展Î项目开发价值链设计Î项目开发价值链实现Î项目实施步骤‡体育休闲新城概念定位以体育休闲为核心，完善体育产品研发、设计、展示、销售上下游产业链，打造集赛事、运动、休闲、体验、消费等于一体的体育综合社区。中国最具示范效应的生态、低碳、体育休闲之城‡项目开发价值链设计项目开发价值链设计思路：„将体育休闲运动转化成为可销售的休闲运动商品。„将运动活动的参与者和观看者转化成为休闲运动商品的消费者。赛事.参与体验.参与消费.参与价值链设计核心：以赛事为引爆，以体验为核心，以消费为目的。职业竞技体育产业体育产品消费者大众休闲运动产业体育中介经纪人代理公司运动员观众参与者体育产品休闲运动产品体育活动体育基金体育权利机构/体育产品供应者赞助商体育组织体育附加商品休闲运动活动赞助广告休闲运动产品供应者休闲运动中心经营者休闲运动用品制造商/经销商职业比赛时尚休闲运动体育明星相关产业门票转播权场地特许经营权体育用品体育服务‡项目价值链构想打造功能完善的项目价值链‡项目功能体系项目主要功能体系：‡生态高尚人文居住社区‡生态运动公园‡大型运动场‡世界风情体育商业区‡国际体育培训学院‡国际体育文化及产品交易中心‡体育产品研发总部基地以打造国内最具示范效应的生态体育休闲之都，七大功能互动发展，形成内部相互支持的价值链，引领华北地区新城开发模式。‹水资源丰富‹河流/灌溉渠/村落溪流‹田园风光地势平坦‹基地周边被广袤的农田包围‹紧邻高速出口‹从北京市区上京津高速仅需半小时‡项目规划设计——土地考量因素‹噪音影响‹紧邻高速公路的基地西侧有一定的噪声干扰‹地块分割‹主要过境路将地块分割为南北两个部分，其中南部有高压走廊穿越‡项目规划设计——土地考量因素‡项目规划设计——区域规划考量因素凤港引渠路崔大路（青龙湾左堤路）高王路王通路孔兴路区域交通系统规划：主干路网：“两横、两纵”。一条轨道交通乡域内道路红线宽度主干路：24米次干路：20米支路：10～12米‡项目规划设计——区域规划考量因素22空间布局：“一心、一带、两区”“一心”—行政中心“一带”—商贸发展带“两区”—文化商贸区宜居生活区牛镇组团规划设计思路规划架构上我们建议体育模式应互动与开放，空间结构宜引入户外运动场地与自然环境相结合的要素来活跃社区氛围，并进一步提升社区品质。于是得到生态和开放两个理念：基于生态理念我们采用紧缩策略，压缩场馆占地范围，形成带状走廊，提高建筑使用效率和局部建筑密度；基于开放的理念，将户外运动场地与城市公园结合，实现设施共享，创造优质的社区自然环境。运动主题餐厅运动主题购物中心电影院图书馆运动员公寓户外场地商业中心文化娱乐中心运动场馆体育综合服务中心生活护理中心健康检测中心理念运动主题餐厅运动主题购物中心电影院图书馆运动员公寓户外场地商业中心文化娱乐中心运动场馆体育综合服务中心生活护理中心健康检测中心‡项目规划