“旧楼翻新”项目频现南京楼市

“旧楼翻新”项目频现南京楼市副标题：多位于黄金地段，价格相对便宜，但不少存在硬伤作者：韦雨瑄刘晓霞点击数：53更新时间：2007-6-2913:01:08最近本报接到不少市民打来的电话，他们纷纷询问南京主城区一些老楼翻新的项目能否购买。为此记者特意到市场上了解了一番，发现今年以来南京旧楼翻新热已经成为一种风尚，不少类似项目经过华丽包装后相继现身，目前已经知晓的在售项目有民族公寓、自由生活、止马公馆、老友记公寓等7个，据业内人士透露还有增多的趋势。这些项目都位于通常所说的黄金地段、精装修、小户型、低总价，类比来看性价比优势尤为明显，这对于饱受高房价困扰的一些买房人来说诱惑力确实不小。那么，这样的房子现在能买吗？9000元/m2安家市中心在建邺区朝天宫附近记者找到市民口中所说的止马公馆，据售楼人员介绍，该项目均价9000元/平方米，104套房子现在就剩下4、5套，除了土地使用年限稍微“缩水”，两证齐全、水电都是民用水电，这么看来价格实在太便宜了，让记者都有些心动。丰富路上由民族饭店“变身”来的民族公寓正在紧张地改头换面，售价比止马公馆高出许多，均价为13000元/平方米，共有81套，户型面积从49至90平方米不等，但这一价格还是比新街口目前在售的其他酒店式公寓每平方米便宜了几千元。同样受买房人欢迎的此类项目还有位于城东月牙湖附近的老友记公寓，售楼人员告诉记者，该项目均价暂定为8500-9000元/平方米，共有97套，主力户型为25-40平方米，预计在6月底7月初开盘，目前电话和到现场登记的人数已达两三百人。不少翻新项目有硬伤业内人士告诉记者，这些翻新的项目之所以得到一些买房人，尤其是年轻群体的偏爱，关键在于优势明显，总价低、户型小，精装又在好的地段，但是，不管是投资还是居住，该项目存在的硬伤也是明显的，买房人在购买时要三思而后行。该业内人士表示，这类项目的首要硬伤是土地使用年限问题。此类楼盘均属于二手房买卖程序，其土地使用年限都是按照当初建设时计算的，如果当初是酒店式公寓，使用年限只有50年，10年后经过改造就是40年。因此购买时首先要弄清楼盘的土地使用年限，再对照该地段同比二手房价格。另一个硬伤是产权证能否办得下来。以位于建康路的自由生活为例，据说现在大的产权证已经办下来了，但要分为129个小产权还需要一段时间。再一个是水电计算问题。目前市面上翻新的旧楼多属于办公性质，水电方面为商业用水、用电，价格比民用水电贵得多，如果改不过来那生活成本会较大。虽然开发商多承诺会帮客户到相关部门申请转换，但如果政策方面不允许的话，也只有看客户自己的选择。除此之外，还有房屋质量、得房率分摊、绿化率和户型设计等问题，该人士建议购房者要考虑清楚再下手。他指出，这些项目大多由办公房改造而来，户型结构不是很理想，居住舒适度大大降低，有一定的投资风险。开发捷径投入小、获利快不管有没有风险，能不能购买，越来越多的开发商热衷于此类项目是不争的事实，据悉某开发商曾前后接手了3个这样的项目在运作，原因则在于高利润。这种投入小、获利快“短平快”的项目，由于是对原有房产的翻新重建，在开发的过程中同拍地获建的新楼盘相比，可以节省诸如规划等一系列程序和时间。一般改建后的都是以现房销售，总价又比较低，更容易受到那些急于购房者和部分投资者的青睐。止马公馆的营销人员透露，这处房产前身是南京包宁公司，后被一位澳洲老板买下，买下后就是翻新，主要是刷新外墙，将大面积空间分割成小户型，装修后再行出售，这样一来，没投入多少资金，原本老、旧的楼盘却与周边同等档次的公寓品质旗鼓相当，售价再相应的低一些，买房人自然想购买。一位了解内情的人称，止马公馆当初拍卖价格包括各种费用每平方米的成本仅在4000元左右，经过翻新改建后售价就翻了一倍，投资商获利甚丰。这类情况在其他那些翻新项目上同样存在，如今翻新改造旧楼正成为某些开发商逐利的新捷径。“旧楼翻新”需要进一步规范土地资源是不可再生的，再加上土地政策的变革，今后开发商拿新地开发用地建设新房将会越来越难，而城市住宅开发过急，水平过低，导致很多城市寸土寸金的市中心却存在大量品质低，设备设施老化，相关配套都落后的住宅建筑。因此这些建筑不仅影响了城市面貌，也给城市中心带来一系列的问题。据悉，在日本，目前已经形成了一整套完整的法规和技术，并提出了一系列翻新后续内容——社区服务、环境保护、安全防范系统、延长建筑使用寿命等；在香港，2001年为了解决日益严重的社区老化问题，还专门成立了市区重建局，专门进行行业主立案法团主导下的“楼宇修复”计划。可见，旧楼翻新未尝不是城市改造可以探索的一条途径。但是，由于目前国内没有开展旧楼翻新改造的相关政策引导，购房人对这一类房源的特点认识不足，容易被开发商误导，因为贪便宜而冲动购房，却忽略了购买这一类房屋的潜在风险。对此，管理部门应当进一步规范旧楼翻新的开发行为，并向购房者公示这一类房源的相关特点及购买注意事项，从而使购房者能够做到明明白白消费。