【背景材料】金谷-盐城保障房项目

金谷信托盐城安置房项目背景资料1金谷•盐城联合仓库政策性保障住房项目信托贷款集合资金信托计划背景资料第一部分项目基本信息一、项目背景为配合盐城市老城区改造，解决棚户区拆迁居民的居住问题，盐城市在市区及老城周边区域建设数处安置房小区，由盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司（下称：盐城城建，项目公司）开发建设的保障性住房联合仓库项目是其中之一，也是盐城市城建重点工程。该项目是唯一一块位于盐城市中心商业区的安置房，总用地面积约40546.3㎡，总建筑面积149401.26㎡，主要安置解放路至登瀛桥地段等棚户区改造项目被拆迁居民。项目静态总投资为7.6亿元，已投入资金4.3亿元，占项目总投资的56.6%。项目于2010年10月开工建设，项目整体预计2013年完工。因项目建设资金需求，盐城城建向中国金谷国际信托有限责任公司（下称：金谷信托）申请贷款融资1.7亿元，专项用于安置房项目后期建设，信托期限24个月，可提前半年结束。二、项目概况1、地理位置联合仓库地块位于串场河东侧的原联合仓库地段，毓龙西路以北，幸福路以西，滨河路以东，属于市中心商业区，周边配套较为齐全，有小学、盐城中学、盐城市第三人民医院等，是仅有的一块位于老城区的安置房。2、建设指标主要经济技术指标总用地面积㎡40720总建筑面积㎡149401.26计容建筑面积㎡122067.5其中商业面积㎡12313住宅面积㎡106780.76幼儿园面积㎡1241.78物业社区用房面积㎡989.4配电房㎡742.56地下室面积㎡27596其中人防㎡5940.42建筑占地面积㎡8941.09金谷信托盐城安置房项目背景资料2建筑密度%22容积率3绿地率%35总户数户1090其中70平方米户数户17890平方米户数户658130平方米户数户254总停车数辆1164其中商业停车辆74住宅停车辆1090地上停车数辆319地下停车数辆8453、四证情况证书名称编号面积（平方米）取得时间建设用地规划许可证地字第320901201010040号40546.32010年11月24日建设用地批准书盐国土资建[2011]第069号30652.72011年4月6日国有土地使用证盐国用（2011）第603896号30652.72011年4月14日建设工程规划许可证建字第320901201110047号、建字第320901201110048号、建字第320901201110049号、建字第320901201110050号、建字第320901201110051号、建字第320901201110052号、建字第320901201110062号1116042011年5月4日、2011年6月14日建筑工程施工许可证320900020110004339492011年9月13日4、项目进度项目建设分两期进行：一期工程六幢楼已全部封顶，4#、6#楼已完成主体验收进入室内外粉刷；7#、8#、9#、10#楼准备在4月十日前完成主体验收工作；相关的甲控、甲供材料已拟好招标文件，准备进入招投标程序；公建配套设计审查工作已经开展，即将进入配套工程施工。预计年底完成工程项目的交付使用。二期1#、2#、3#、5#楼及剩余地下室部分工程桩已经完成40%工程量，预计1#、2#、3#、5#年底完成主体封顶工作。金谷信托盐城安置房项目背景资料35、项目总投及资金来源1）项目投资估算费用名称项目内容面积（㎡）单价金额（万元）前期费用合计2,19732,816.30工程建造费用合计2,04030,480.10不可预见费用合计2403,588.80工程总投资合计66,885.20期间费用管理费用1662,482.50营销费用55827.50财务费用3645,440.00合计5868,750.00税前总成本5,06375,635.20投资估算简表149,401.26该项目静态总投资为7.6亿元，已投入资金4.3亿元，占项目总投资的56.6%。2）资金来源����自有资金截止到2012年3月，已投入资金约4.3亿元。其中，土地出让金1.53亿元，拆迁费用1.35亿元，规费420万元，设计费用500万元，工程建设费用1.3亿元。����财政补贴作为盐城市政策性保障住房，盐城市政府财政支付补贴资金18359.57万元，占全部投资额的24.16%。����本项目信托融资本项目信托计划融资金额【17000】万元。����项目销售回笼资金如项目实际投入资金增加，项目公司拟以部分销售回款投入，进行滚动开发。金谷信托盐城安置房项目背景资料46、项目前景分析�周边楼盘价格联合仓库项目周边商业分布价格图����周边二手房报价区域部分二手房报价一览表序号位置居室面积（平方米）售价（万元）单价（元/平方米）1江苏-盐城-亭湖区2805872502江苏-盐城-亭湖区3988283673江苏-盐城-亭湖区2836679524江苏-盐城-亭湖区1454395565江苏-盐城-亭湖区3856070596江苏-盐城-亭湖区14545100007江苏-盐城-亭湖区31088175008江苏-盐城-亭湖区2806277509江苏-盐城-亭湖区258508621����项目销售前景分析根据盐城市政府《关于联合仓库安置房建设工程项目列入我市政策性保障住房范围的通知》文件精神，该项目住宅销售限价为5600元/平方米。根据盐城市住房保障中心《关于向联合仓库地块拆迁提供安置房金谷信托盐城安置房项目背景资料5源计划的函》【盐住保房计函[2010]42号】，超出安置面积标准的，超出部分市场价格为5890元/平方米。项目所在地位于盐城市商业区，周边房价远远高于本项目楼盘定价，市场需求强烈。目前项目公司正在与拆迁户签订回迁购买协议（已签订协议300余户，总计1088户）。第二部分参与方介绍一、融资方介绍1.基本情况盐城城建成立于2007年11月，注册资金5000万元人民币，由盐城市城市建设投资集团有限公司（下称：盐城城投）投资建设，为国有独资公司。2.财务情况盐城城建成立后严格按照集团要求，根据现代企业制度在资金使用、财务管理等方面制订了一系列规章制度。截止2011年12月31日公司资产总额50895万元，负债总额41984.8万元，净资产8910.2万元。单位：元项目2011201120112011年12121212月33331111日2010201020102010年12121212月31313131日2009200920092009年12121212月31313131日2008200820082008年12121212月31313131日流动资产合计508,228,307.60567,531,634.28219,345,980.85203,681,190.61其中存货296,845,171.02379,547,093.23217,463,372.62180,233,721.95其他应收款197,792,508.60206,093,219.10866,288.0022,645,703.00非流动资产合计721,511.80536,683.00138,251.0062,404.00资产合计508,949,819.40568,068,317.28219,484,231.85203,743,594.61流动负债合计419,848,032.86424,823,883.67203,172,196.97184,935,558.01其他应付款373,274,609.23151,878,715.72203,171,772.87184,801,143.91长期负债合计0.00100,000,000.000.000.00负债合计419,848,032.86524,823,883.67203,172,196.97184,935,558.01所有者权益89,101,786.5443,244,433.6116,312,034.8818,808,036.60二、担保方介绍1.基本情况盐城城投成立于2006年12月29日，由盐城市人民政府出资组建。公司注册资本100000万元，直属盐城市人民政府，具备独立法人资格，受盐城市人民政府委托依法经营和管理政府授权的以独资、控股或参股等形式存在的国有资产；实施经营市政府委托的城市经营性资产、城市土地开发、房地产开发，城市准经营性资产和非经营性资产；盘活城市存量资产，实现国有资产的保值增值，通过招商引资等多种形式广泛吸收社会资本；实施市政府委托的资产收益管理、产权监管、资产重组；实施市政府授权的其他业务。2.财务情况截止2011年12月，公司资产为579406.4万元，负债为335709.8万元，资产负债率为57.94％，所有者权益合计243696.6万元。担保方有充足能力为本次信托融资提供担保。金谷信托盐城安置房项目背景资料6第三部分项目市场情况一、项目投资环境1.宏观经济概况“十一五”期间，盐城市社会经济发展高开稳走，持续向好，呈现出增加较快、质量提升、结构优化、后劲增强的良好态势。“十一五”期间，盐城市经济总量是“十五”时期的2.1倍，年均增长14.0%，总体上经济保持较快增长。2010年盐城市实现地区生产总值达2266.26亿元，按可比价计算比上年增长13.6%；工业总产值3919.85亿元，比上年增长30.2%，城镇居民人均可支配收入达16935元，比上年增长13.7%；市区城市居民人均可支配收入达20003元，比上年增长13.2%。2.区域房地产市场2011上半年盐城市区商品房住宅成交总量为5933套，成交总面积为634467.35平方米，市区上半年备案均价5274元/平方米。随着“新国八条”、提高首套、二套房首付比例、一房一价等新政陆续出台，盐城市价格备案制度已经取得一定成效，2012年，盐城房地产市场将更加趋于理性。目前，盐城市房地产市场总体上呈现“价格平稳中小幅上涨”的良好态势。盐城宏观经济指标增幅明显，居民消费需求旺盛，目前在售商业集中在老城区，总体量比较大，均价在8000——20000元/平方米之间，上市部分销售情况良好。二、项目分析及市场情况1.项目区域优势本项目位于亭湖区，亭湖区是江苏省盐城市中心城区，是盐城市委、市政府驻地，是盐城市对外展示的窗口。亭湖区是盐城政治、经济、文化中心，也是建设盐城大市区的重要区域，亭湖区的城市化水平，经济发展水平，教育水平，文化水平，消费水平，交通通达度均居全市各区县首位。区域房价普遍较高，金谷信托盐城安置房项目背景资料7项目周边均价在7000元/平方米左右。2.保障房政策该项目为棚户区改造保障性住房项目，建成后主要用于安置盐城市区解放路到登瀛桥地段棚户区等改造项目拆迁的居民。根据盐城市住房保障中心《关于向联合仓库地块拆迁提供安置房源计划的函》【盐住保房计函[2010]42号】，经市物价部门核定，安置房价格为联合仓库地块5600元/平方米，超出安置面积标准的，超出部分市场价格为5890元/平方米。3.项目评价综合来看，该项目地理位置优越，周边配套设施齐全，商业氛围浓厚，市场上有充分需求；项目为定向安置保障房，价格较低，大部分房源已经与拆迁居民签订合同，销售情况良好。第四部分抵押标的分析盐城城建以该项目土地使用权抵押给本信托（土地使用权证“盐国用（2011）第603896号”），该项目总用地面积约40546.3平方米，土地预评估价值29818万元，为借款人按期足额偿还信托贷款本息提供抵押担保。盐城城建控股股东盐城城投以其子公司盐城市城市资产经营有限公司合法拥有的青年路南侧建筑面积25528.23平方米房产，房产预评估价值7536万元，和盐城市解放南路168号建筑面积11320.71平方米房地产，房地产预评估价值8732万元，为借款人按期足额偿还信托贷款本息提供抵押担保。以上抵押物价值合计为46086万元，按评估价值对应的信托贷款本金抵押率为36.89％。第五部分还款来源借款人以该项目销售收入作为主要还款来源。根据盐城市政府《关于联合仓库安置房建设工程项目列入我市政策性保障住房范围的通知》文件精神，该项目住宅销售限价为560