万达集团--包头--万达广场--项目前期定位报告

1©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5包头万达广场项目前期定位报告2©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5报告提纲二．宏观环境一．项目属性解读三．住宅部分五．商业部分四．写字楼部分六．营销建议报告说明：本报告旨在通过对包头房地产市场的研究，深入解析包头商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点，并为项目提供合理的产品建议。报告提纲及报告说明3©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/53©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5一.项目属性解读项目经济技术指标交通区位地块四至周边配套4©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/54©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5项目经济技术指标—65万㎡大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。主要经济技术指标占地面积106000㎡容积率5.1总建筑面积650000㎡地上建筑面积540000㎡商品住宅主要经济技术指标总建筑面积295000㎡可销售面积243000㎡底商建筑面积35000㎡商办主要经济技术指标大商业总建筑面积112000㎡（地上）写字楼及公寓总建面148000㎡（地上）项目属性解读一.商品住宅及底商公寓购物中心及写字楼5©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/55©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5项目属性解读——包头城市核心位置，属黄金地段，交通便利项目位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街和民族东路交汇处，与昆区一路之隔，步行5分钟即达市政府，是包头市核心商务区域，同时也是呼包鄂经济圈发展要地。地理位置距离地标距离：距离中心城区：0公里距离包头机场：约20公里交通枢纽城市主干道：钢铁大街（接驳建设路贯通全市）、民族东路等公共交通:11、19、22、25、33路等配套学校:北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等医院:北方医院、市肿瘤医院等项目属性解读一.昆区本案呼包鄂高新区东河区九原区6©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/56©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5项目属性解读——地块性质综合用地，地形方正，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域地块四至：北靠青年路，东临体育馆路，西邻民族东路，南临钢铁大街利好因素：项目处于包头商务区核心位置，紧邻两条城市主干道，独享银河广场，比肩香格里拉酒店，利于塑造高端形象，地块周边住宅项目多为6层老公房，为公务员居住区，人口素质较高。不利因素：附近高端商业项目销售不畅，办公项目去化缓慢。植物园项目属性解读一.宗地商务、行政办公区商务市政办公、商务与居住区神华购物中心市政办公与居住区香格里拉酒店7©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/57©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5项目属性解读——周边医院、教育、生活等配套成熟，城市资源强势项目属性解读一.项目处于城市办公商务的核心区域，市级、区级医院和卫生院均有分布。项目周边学校云集,如四十八中、二十九中等，教育配套完善。目前项目周边公共交通有多条,步行5分钟以内即可到达。四十八中33路11路22路市图书馆北方医院北重八小市三十六中二十九中教育配套医疗配套交通配套42路25路肿瘤医院131路5路35路昆区医院项目8©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/58©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5项目属性解读——包头作为“呼包鄂经济圈”重心之一,具备很强的辐射力，为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础呼包鄂经济圈是内蒙古重点发展规划，包头市是该经济圈的三大重心之一，本案位置为“重心的重心”根据规划，未来该经济圈将形成以呼包鄂三市为中心的城市群，按照“两轴—多点”的产业空间结构，重点推动沿黄河和呼包交通干线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业发展。项目属性解读一.鄂呼包黄河发展轴呼包沿线发展轴主要煤矿分布9©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5项目界定：具有较强辐射力三线城市核心区域大规模高容积率综合体项目属性具象诠释区位城市核心区域城市发展方向，商务商业热点区域交通组织便利临一条城市主干道，昭示性强环境生活设施完善周边拥有完善的市政配套辐射力呼包鄂重心较强的辐射力对客群引入有推动作用项目大规模建面65万平方米高容积率容积率5.1项目属性解读一.10©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5本报告要了解的关键问题包头的宏观经济发展水平对未来房地产市场影响如何？问题一包头商办市场研究？重点商圈调研？目标客群寻？商办产品建议？问题二包头目前在售项目总体及各户型段供应量、成交量、价格分析？包头客群研究？本项目产品建议？问题二11©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5二.宏观环境包头宏观经济分析房地产市场指标分析市场需求量分析市场供应量分析成交价格分析12©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/512©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5包头产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于青山和昆区西南郊重化工板块——神华煤化工、电力和东方稀铝河西钢铁板块——包钢生态工业园区城市行政与商务中心2007年，包头第一、二、三产业配比为：3.5%、51.5%、45.0%；区域产业特征鲜明：全市第二产业形成五大板块、六大产业基地格局，分布于包头外围；中部以青山区和昆区是全市行政与商务中心。北郊装备制造业板块——北重和一机公司中部高新技术产业板块——稀土高新区东河铝业板块——国家生态工业示范园区二.宏观环境13©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/513©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5产业布局及城市格局决定了包头75%的常住人口分布在市区，主要集中于青山区和昆区城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好07年末，包头市全市常住人口249.61万人，其中市区常住人口184.4万人（昆区57.88万人、青山区41.82万人、高新区10.07万人、东河区46.02万人、九原区28.5万人）近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群核心商务区人均年收入3-5万二三产就业人口约30万稀土高新区人均年收入4万二三产就业人口6万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万产业人口8万鄂呼包二.宏观环境14©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5作为“呼包鄂”经济圈的组成城市，包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一，是内蒙古的中心城市，具备一定的辐射力，矿产资源丰富及土特产贸易发达，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层包头矿产资源丰富，其中最为著名的白云鄂博矿山，是举世罕见的金属共生矿山，稀土储量居世界之最，稀土储量不仅巨大而且品位高、生产成本低，占到全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2%；鄂尔多斯煤炭、天然气储量丰富，羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一，已经成为中国绒城，世界羊绒产业中心。矿场资源的分布：全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和边远地区；包头矿场多为国有，如白云鄂博铁和稀土矿、神华煤矿等；也存在一部分私营矿主，鄂尔多斯煤炭、羊绒知名企业众多，如鄂尔多斯集团、伊泰集团、东达蒙古王集团、亿利资源集团、乌兰煤炭集团、伊东煤炭集团、万正投资集团等。鄂尔多斯与包头距离较近，由于鄂尔多斯的教育水平相对来说落后，那边的人主要考虑到未来孩子的教育问题，使得矿主这一财富阶层大量在包头城区置业——包头欧风丽景销售总监包头的矿产分布，主要分布在白云鄂博，大多数是国有的矿，个体的有一些，但是现在办开矿证很难。——包头市国土资源局包头鄂尔多斯呼和浩特二.宏观环境15©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5近年来包头市GDP持续高速增长，居自治区各城市首位，人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期2003-2008年包头市GDP及增长率02004006008001000120014001600180020002003年2004年2005年2006年2007年2008年亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%包头市GDP逐年增长。2008年GDP达到1760亿元。同比增长19.6%。2008年包头市GDP总额1760亿元，较上年增长19.6%；2007年包头人均GDP为21410元，同比增长35.5%；二.宏观环境2000-2007年包头人均年收入走势05000100001500020000250002002年2003年2004年2005年2006年2007年元800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系16©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5包头人均可支配收入均保持较快增速，在北方城市位居前列，购买能力和消费潜力显著增长2003-2008年包头居民人均可支配收入情况0500010000150002000025000200020012002200320042005200620072008元城镇居民人均可支配收入农牧民人均纯收入•2008年包头人均可支配收入达20861元，增幅为17%。自2000年至今，包头人均可支配收入均保持较高的增速，居民购买能力和消费潜力显著增长，2007年在北方各大城市排名中位居第三位。二.宏观环境2007年北方城市人均可支配收入对比0500010000150002000025000北京济南包头青岛呼和浩特单位：元17©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/9/5大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展，形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群大量国内知名大型工业企业安家包头，相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费能力和消费水平。依托工业基础，包头科技和教育优势突出。全市有3所普通高等学校、高等职业院校4所，重点高中10所，同时全市拥有独立科学研究与技术开发机构14个，其中地市属11个，国务院部门属3个。科研机构从业人员2205人，成为高端消费的人群主力之一包钢5.7万神华包头矿业9万人包头铝业14个内蒙古一机3万人北重2万包头第二热电厂0.4万人2008年包头市相关大型企业人数指标包头有较多重点科研机构，如包头稀土研究院、包头钢铁设计院，其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。大型工业企业的发展，不但带来了较强的经济能力，同时外地人口的进入，带来了较时尚的消费理念，也形成了高端的消费力。二.宏观环境企业及事业收入区间备注包钢科级（中层）年收入3-5万（白色），灰色收入30-100万热电中层领导年收入15万左右灰色收入20万包铝普通员工年收入2.5万元左右中高层管理者4-7万元一机普通员工年收入3-5万元神华15-20万（中层）、普通员工8-12万北重普通员工年收入3-5万元科研人