上海五角场商业及办公项目提案报告_76PPT

金丰易居·普润发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现金丰易居·普润地下一层4万㎡如何定位核心难点：？先期收益最大化不影响住宅产品档次适合地下商业经营可后续有效经营考量要素金丰易居·普润城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发。『』1、地下商业的形成金丰易居·普润位置：位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆。定位：上海首家地下”都市中心型多功能购物中心“占地面积50000平方米建筑面积49557平方米业种业态：低档服饰，小商品客源：年轻人及过路客流迪美购物中心，称得上是一座购物超市，前后两段式的分区使得这一地下商城既有only、esprit、达芙妮等品质优良的百货公司常驻品牌，也有经营各类来自广州等南方城市的时尚服饰，物美价廉的小店，可以满足各个消费层次的需要。关键词：人民广场、地铁、人流、商务、旅游单一地下广场2、典型地下商业形态金丰易居·普润多业态并联地下广场2、典型地下商业形态从美罗城大食代、游艺厅、溜冰场、茶坊、到太平洋下的购物超市、港汇广场的运动名品店，一应俱全的不同种类休闲购物场所。位置：徐家汇美罗城、港汇广场、太平洋数码广场等商业中心地下。定位：主题商场、大型超市、餐饮、甚至图书馆等文化网络一应俱全的地下综合商业圈业种业态：运动服饰，数码产品、餐饮客源：附近白领、学生及数码爱好者关键词：市级商业中心、地铁、主题商厦、规模金丰易居·普润位置：火车站及七浦路形态：地上层数5层，附带地下1层定位：全市最大定向产品批发市场客源：年轻人及批发商关键词：非核心商业中心、规模化、专业化全市性批发聚集地，地下商业价值等同于地面三层铺位，营业面积的扩大而非自成一体。单一业态零售批发城2、典型地下商业形态金丰易居·普润龙之梦地下两层引入家乐福超市，超市面积2.5万㎡，其他区域包含美食广场，数码广场。中环百联地下一层引入世纪联华超市，超市面积。8万㎡，其他区域包含美食广场，娱乐中心。关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源。大型购物中心地下商业2、典型地下商业形态金丰易居·普润依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流1专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大2依托区域型大型购物中心人流，地下与之形成业态互补3业种业态主要集中于品牌超市、餐饮、服饰、数码产品44、地下商业存活的几个基本因素总结市区核心+地铁专业产品市场依托大型购物中心适合地下商业的业种业态金丰易居·普润项目基地周边道路两边未有成型店铺，缺乏商业环境、人气、车流项目南侧大型商业只有4家较难吸引人气的汽车4S店，商业氛围缺失5、本案自身周边环境金丰易居·普润本案不属于或市中心核心区，人流聚集效应几乎为零。本案非地铁上盖，交通引导人流不存在可能。餐饮占地下商业较大比例，本案地下餐饮形态受局限性较大。服饰礼品数码等专业市场人流物流较密，影响地面住宅部分环境。本案四周人流车流较少，不符合一般商业选址需求，商家较难持续经营。另辟“稀”径地下商业成功的要素交通＋人流＋业种业态本案都不具备,受到制约因素过多。本案不妨走出商业规划产品形态寻求突破口……….任何形态商业定位在本案地下无路可走，必须重新审视。市场启示金丰易居·普润杨浦区是中国近代的工业发祥地。其中有诸如上海机床厂、上海柴油机厂、上海电站辅机厂、杨树浦自来水厂、杨树浦发电厂、上海电缆厂等知名大中型企业100余家。杨浦是上海著名大学聚集地，西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以中国人民解放军第二军医大学、上海体育学院。工业教育＋5、杨浦初印象金丰易居·普润两片：西片以知识创新区的中央社区为核心，以复旦、同济、财大等高校为支撑。东片，以上海理工、水产大学、电力学院等高校为支撑。一线：为使东、西两片高校集聚区有机结合，在中央社区与复兴岛地区建设一条创业大道。创业大道分为三大功能区：北段具有开放型休闲功能区；中段是适应创业者居住、工作的SOHO区；南段是国际性科教、经济类组织、跨国公司地区总部入驻集聚区。一带：滨江发展带开发的主题是：构筑从工业文明走向知识文明的长廊。主要规划四大景观带和五个重点区域。杨浦将以“区域性、组团式、辐射状”的思路，形成“两片、一线、一带”的哑铃状的产业功能模块产业结构从“工业杨浦”转向“知识杨浦”9、杨浦最新规划金丰易居·普润规划区域规划面积规划定位发展方向五角场城市副中心3.11平方公里东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心.开发总量309万平方米,目前已建办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米五角场城市副中心2002年-2012年总体规划图五角场发展方向“商业+办公”的北部商业商务区9、杨浦规划方向金丰易居·普润10余所高校，7所成人高校和近百家科研院所，44位两院院士和5000余位教授、副教授，几十个国家级重点学科或重点实验室鼓励企业与大学、科研院所紧密合作，重点发展技术研发、科技交流和推广服务、产品开发和信息技术外包以及知识处理外包服务等，建设全市自主创新和科技攻关的高地以江湾—五角场市级副中心、大连路—控江路等现代服务业集聚区为载体，重点发展商务办公、专业技术服务等，建成全市乃至长三角地区有影响力的科教特色中心商务区依托区域高等教育、基础教育、职业教育、远程教育和继续教育等教育资源集聚优势，重点发展教育培训、教育中介服务、教育信息咨询服务，逐步扩大留学生服务规模和服务层次，力争成为上海的品牌教育服务集聚地充足的教育机构研发与技术服务科教商务教育服务对我们的启示9、五角场规划背景知识杨浦的打造将提供全新的产业发展机会，也为商务项目的重点发展，提供了可靠依据，因此：一个以服务知识经济，服务于创业人群的产品为目标的商业开发存在先天环境。高校资源融合知识产业导向使得杨浦成为创业者的基地金丰易居·普润9、目前高校毕业人群就业形势影响高校毕业生就业的4个因素：1、毕业生多，08年559万，09年610万。2、就业空间相对较紧，大学生实习岗位与需求存在一定落差。3、相关的政策措施和服务体系还亟待完善。4、大学教育与市场脱节。就业形势日趋严峻背景导致越来越多高校毕业生另寻出入金丰易居·普润9、目前高校毕业人群创业形势2005－2009年大学生创业比例0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%2005年2006年2007年2008年2009年创业比例大学毕业生创业政策扶助：1、一对一创业导师匹配服务；2、创业咨询及规划讲座及论坛；3、项目及商业计划书免费评估；4、创业辅助基金申请及项目融资服务；5、创业者、企业家座谈会组织；6、商务礼仪讲座；7、行政手续免费高效“一条龙”代理代办服务；8、优惠政策及项目扶持政策申报服务；9、市场拓展辅助，产业链搭建、产业集聚规划及优先采购机制；10、免费代理记帐，税务筹划，资本运行及财务管理分析服务；11、创业相关技术辅助工作；12、创业心理建设及心理辅导工作；13、人才引进、居住证办理、档案托管、人事代理等配套服务；政府对大学创业人群带来较多政策扶助就业压力＋政策扶持创业大学生比例不断上升金丰易居·普润大学生创业办公物业面积比例25%60%10%3%1%1%50M以下50－100M100－150M150－200M200－300M300M以上9、目前高校毕业创业人群办公物业情况目前大学生创业较多选择的办公物业为普通居民楼和创意产业园。在物业面积上主要还是以50－100㎡居多。大学毕业生创业办公物业形态比例3%7%10%60%20%甲级办公楼乙级办公楼商住两用楼普通居民楼创意产业园金丰易居·普润沪东金融大厦万达广场创智天地新纪元大厦财富广场怡富商务广场绿地汇创国际东上海中心12345867凯迪金融大厦（只租不售）910合生国际广场(未建)135872491061111蓝天大厦10、目前杨浦区写字楼发展情况目前杨浦区写字楼主要集中在五角场区域金丰易居·普润项目名称体量(万/㎡)主要租户租赁价格(RMB/㎡/天)产品物业管理费(元/㎡)月)出租率蓝天大厦5投资、钢材、机械3.6甲级1260％沪东金融大厦3.5证券,金融2-2.5甲级2265%万达广场2科研,贸易,驻沪办3-3.5甲级20B栋64%A、C栋空置创智天地3研发,教育,高科技2.5-4.5商住两用12一期76%二期15％怡富商务广场1.7咨询,广告1.5-2.2乙级1580%财富广场15钢铁,保险2-3甲级19银座80%金座空置东上海中心0.5投资,贸易,物流2－2.5乙级1884%目前杨浦区写字楼都为甲级标准，租金保持在2.5－3.5之间，出租率有一定空置率在60－80％，后期的凯迪金融大厦及合生创展中心也定位5A甲级，高档商务楼较多。11、五角场写字楼出租情况杨浦不断开发高档商务楼，开发商目标主要抢占高端市场金丰易居·普润知识型创新产业国内中高端市场和科技创新产业、长三角和全国地区科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；信息互联网研发产业高科技信息服务、学术交流及研发；科技研发中心以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主体的科技园区和作为科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地；其他头脑产业相关信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业；教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等知识服务业.创智天地创智天地高校产业园万达广场沪东金融中心蓝天大厦12、五角场办公楼入驻企业情况目前五角场入驻办公的公司多为成长型公司，这类公司已先期累计了一定财富，业务相对成熟。金丰易居·普润海上海LOFT创意产业联盟军工分部汇星(广场)创意园铭太创意产业园五角场800号五维空间创意园弘基-创邑YOUNG汇龙创意园/工业贸易滨江创意产业园MEDIA1895/媒体服务创意联盟/贸易服务改造型园区新建型园区设计\广告时尚\服务贸易服务绘画\设计工艺设计建筑设计工业/贸服建筑设计从地理位置来看，目前杨浦的创意产业园都位于非核心商务区，分散在五角场周边及滨江。12、杨浦创意产业园分布金丰易居·普润杨浦创意产业园出租情况表012345创邑YOUNG五维空间创意园创意产业联盟汇龙创意园五角场800号铭太创意科技园汇星广场滨江创意产业园MEDIA18950%25%50%75%100%租金出租率租金高低决定出租率【观察】通过对租金的比较，目前杨浦创意产业园租金在1.5元/㎡/天以下的项目出租率都在90%以上，而租金相对较高的项目出租率明显较低。13、五角场办公楼入驻企业情况金丰易居·普润创意产业园•价格优势：租金通常低于一般办公楼•外部环境：多数项目周边以老式居民区为主，商务环境差，相关配套缺乏。•区位优势：处于市区中心地段，依附地铁，交通便利•内部停车位：限于早期改造项目对规划原因，园区普遍存在停车位不足显现，出入困难。•产业主题开发：针对区域内产业进行针对性开发，并享有大量相关政策优惠•商务服务不足：多由政府主导，商务服务功能较弱，所承诺的诸多服务内容基本难以实现。•环境优势：园区内部通常环境较好；内部商务功能丰富，提供更充分交流的、更舒适的办公条件。•企业准入较低：价格优势降低了门槛，使园区企业出现较为杂乱局面•空间优势：产品通常有挑高，可自由分隔，强化了产品使用面积，提升产品的性价比。•同质建设：诸多园区的客户指向基本雷同，导致了竞争的同质化。优势劣势创意产业园主要为创意设计类公司规划，形成鲜明的主题定位，但却存在较多弊病，如鲜明的个性不符合非设计公司所需，物业服务较差，车位较少，商务配套条件不足等。12、创意办公市场优劣势金丰易居·普润目前杨浦主要发展高档商务物业，以万达广场为首吸引较有实力的一些公司及办公机构入驻。创意产业园主要针对设计类公