上海康城前广场项目定位(世联)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006-9-14上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）谨呈：协和集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究市场调研项目属性研判与界定问题结构化分析区域环境分析市场容量预测项目定位导出2006/8/22第一阶段项目整体定位与发展战略第一阶段思路形成2006/9/12005/9/15第一阶段市场调研2006/9/21研究内容成果上海康城前广场市场调查报告上海康城前广场初期沟通上海康城前广场商业项目定位中稿本报告是严格保密的。3报告思路二、风险和机会三、出路一、目标设定本报告是严格保密的。4协和集团——目标地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。本报告是严格保密的。5短期内实现利润最大化促进协和商业地产的市值影响力指标最大化世联对目标的理解利润最大化本报告是严格保密的。6项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道；项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。500m乐购500m巴比伦莘松路项目生春九路场东路项目区位本项目地铁1号线莘庄站本报告是严格保密的。7容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。规划用地面积：72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。项目技术指标莘松路已建已建绿地高压线，地上不能上盖建筑本报告是严格保密的。8项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。区域人口：康城居民入住后约为3.77万人。周边别墅区居民约为4-5万人。本报告是严格保密的。9第二部分二、风险和机会区域商业分析宏观市场分析闵行商业分析项目本体分析本报告是严格保密的。10按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏观市场2005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的1.1040万元增长到1.3773万元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。数据来源《上海商业统计年鉴》本报告是严格保密的。11传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。宏观市场连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。数据来源《上海商业统计年鉴》本报告是严格保密的。12莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。闵行商圈便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；莘庄七宝本报告是严格保密的。13南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴好爱广场家得利日用大卖场是闵行的主要商业形式目前闵行有18家大卖场，2006上半年实现社会消费品零售额24.44亿元，比上年同期增长21.2%。新开卖场七家：易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。2006上半年零售总额3.86亿元，对区域零售额增长的贡献率为3.6%。闵行商圈本报告是严格保密的。14位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键闵行商圈商场名称规模档次面积业态经营状况农工商（新闵店)一层中档约3,000㎡食品.日用品8.26开业一般乐购（莘庄店）二层中档约8,000㎡1FKFC、生鲜食品2F日用品.家电.百货旁边有好美屋良好世纪联华(莘庄店)三层中档约24,000㎡1F餐厅、移动营业厅、服饰；2F食品、生活用品；3F服饰、床上用品良好华联吉买盛(莘庄)三层中低约15,000㎡1保健品、鲜花、速食；2F服装、鞋类；3F食品、日用品一帮农工商（中春路）二层中档约8,000㎡1F食品.美食2F日用品、家电、服装、一帮河畔百货四层中高约10,000㎡B1地下停车场1F餐饮.化装品.星巴克必胜客2F-4F品牌服装良好乐购（七莘店）二层中档约28,000㎡1F餐饮、服装、食品、生鲜2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代一帮龙城购物中心三层中高约30,000㎡1FKFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福3F品牌店即将进驻巴黎春天一般易初莲花(吴中路)三层中档约24,000㎡1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好麦德龙（虹梅店）一层中档约3,5000㎡服装、日用品、食品、家电、休闲运动类良好易初莲花(七莘路)三层中档约25,000㎡1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好大润发（银都路）三层中档约25,000㎡1F停车场.商业街.KFC2F食品(含生鲜)3F电器、服饰.百货、良好易买得（银都路）三层中档约25,000㎡1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食一般家得利（春申路）一层中档约1,200㎡食品、日用品一般农工商(银都路)二层中档约4，500㎡1F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装一般莘庄区域5家七宝.虹美区域5家春申区域4家数据来源：市场调查本报告是严格保密的。15南方商城是整个闵行区域的购物中心闵行商圈商场名称规模档次面积业态南方商城五层中高10万,营业面积6.8万1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家电通讯5F渔猎休闲(电影院.电玩.网吧)家乐福南方购物中心在的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面。休闲娱乐包括：中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等一系列社区服务项目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体”的经营定位，，已成为闵行地区人气最旺的购物中心。本报告是严格保密的。16莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区东川路七莘路闵行商圈闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，本报告是严格保密的。17南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴爱好广场家得利消费向东，消费习惯分为三大圈层第一圈层：日常消费就近的大卖场，购物班车5－10分钟；第二圈层：日常购物南方商城，闵行区域唯一商业中心；第三圈层：周末购物及休闲娱乐徐家汇、虹桥人口消费特征徐家汇第一圈层第二圈层第三圈层本报告是严格保密的。18每月在闵行卖场消费总额为500-800元。人口消费特征摘自《闵行商业市场调查报告》。。。超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。购物地点的时间基本在30分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的首要因数食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。二口或三口之家,个人收入3000-6000元/月为主流摘自《闵行商业市场调查报告》本报告是严格保密的。19人口消费特征摘自《闵行商业市场调查报告》特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区满足生活用品采购的主要来源。特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。本报告是严格保密的。20莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一区域商业地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。本报告是严格保密的。21莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系区域商业中心商业区：1.莘庄老镇中心商业区主要项目：莘松路、沪闵路“十字型”路口新建的块状集聚型“综合商业商务”。规划面积：１０万平方米。2.上海莘城中心商业区主要项目：“仲盛商业中心”和地铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中心”：总建筑面积约２８万平方米社区商业:南为华联吉买盛区域、西为农工商区域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪联华区域、东北为华润万佳区域。现代商贸走廊:七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。《上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要》-------未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。莘庄老镇商业中心上海莘城商业中心社区商业商贸走廊本报告是严格保密的。22莘松路铁路以西路段，商业的发展完取