上海思南路地块项目可行性分析报告(87页)

思南路地块项目可行性分析报告市城投总公司2002年11月21日介项目概况介项目位置及现状卢湾区地图思南路地块简介思南路地块现状思南路A其中A地块约52,000平方米，该地块上建有23幢独立花园洋房。建筑面积共9,000-10,000平方米，每幢占地约400-500平方米。即除去23幢洋房，该地块大致可拆空的土地面积约有40,000-50,000平方米左右；BB地块约6,000平方米，地上建筑11幢别墅面积约5000平方米。项目现状•浓荫深处中共驻沪办事处老别墅现状思南路65号思南路75号思南路地块历史简介思南路花园住宅区又名“义品村”•即指23幢独立式花园住宅，原属比利时人开办的义品地产公司的产业，建造于1921年，是上海20世纪20-30年代西方独立式花园住宅建造兴起时较早、较典型的例子。•从居住档次来看，这些住宅单体在规模、居住档次上并非是当时最大、最考究的，但作为群体所形成的环境、尤其是多个花园形成的共享绿化空间是极为独特的，它比以后出现的花园里弄是远胜一筹的。•它位于卢家湾的西部，基本上消除了早期东部社区的本地化特征，而更多的表现出西方情调，是法租界向西区发展高级住宅区的起点。孙中山先生晚年和夫人宋庆龄居住在莫利哀路29号（今香山路7号），期间，在中国共产党和国际无产阶级的推动和帮助下，提出了新三民主义，改组国民党，开始了国共两党第一次合作。解放战争时期，周恩来在本区设立中国共产党代表团驻沪代表团，开展了同国民党的政治斗争活动。著名爱国人士邹滔奋、张学良、柳亚子、何香凝也都曾居住在本区。另外，艺术大师吴昌硕、梅兰芳、张大千、刘海粟等也长期在本区居住，从事艺术活动。思南路历史回顾中山故居中共驻沪办事处地块周边环境及配套情况•地段：位于上海市卢湾区中心位置，坐落于复兴中路以南的思南路东西两侧，东抵重庆南路高架；南至上海第二医科大学宿舍区，总占地面积约为5.8万M2。•交通：途径的公交线路多达18条，包括17路、24路、36路、41、42路、911、920、926路等。可直达徐家汇、人民广场、上海火车站等重要区域。步行可到地铁、轻轨•商业：与淮海路商业街，人民广场、豫园近在咫尺。•教育：上海理工大学、陕西南路幼儿园、上海第二医科大学等高校林立•医疗：瑞金地段医院、同仁堂国药号、上海第二医科大学、瑞金医院分部。•绿化：除花园洋房本身拥有的花园、草坪、树木外，沿思南路两侧郁郁葱葱的法国梧桐.介思南路的今天卢湾区加快旧改，思南路渴望新貌•“十五”期间，卢湾区将加快新一轮旧区改造，坚持“拆、改、留”并举，每年旧里改造不少于10万平方米，“十五”期间改造50万平方米旧里住宅，全区住房成套率达到83%，人均居住面积达11平方米。•积极推进旧里改造。北部地区以小浜湾和太平桥地区为改造重点，中部地区以新新里和徐家汇路两侧为改造重点，南部地区以平民村为改造重点。加快旧房成片改造，对有条件的旧房实施成套改造，修缮优秀历史保护建筑。修缮思南路等地区的历史保护建筑，改造尚贤坊、步高里等.周围未来发展项目•地块附近的在建项目共有四个：新天地二期项目、淮海中路马当路附近的香港新世界大厦、复兴中路瑞金二路口的香山丽舍，以及本案南侧思南六泰康路口的思南路88号。•规划中的项目：在未来的两年内，卢湾区将调整淮海中路西段的经营档次，使其成为主要以销售国际二线品牌服饰的中高档商业街；目前成都南路两侧的房屋均为老式的石库门房屋，卢湾区政府计划结合时代华纳娱乐项目，将高地区改造城以娱乐为特色的商业街。思南路的明天卢湾区思南路花园住宅保护规划总图思南路地块改造原则•保护原则----保护代表上海历史文化名城特色的重要历史街区的空间格局、街巷尺度、文物古迹和历史建筑等历史文化构成要素，延续城市历史文化环境，保护思南路历史文化风貌区的历史风貌。•发展原则----贯彻历史城市和花园住宅区的可持续发展战略，发挥传统的历史文化环境在现阶段的现实积极意义，同时重视改善居民的生活质量和环境品质。•效益原则----充分利用花园住宅区的物质和人文资源，发展文化与旅游事业，兼顾经济效益，实现社会、环境、经济和文化效益的统一发展。政府对本项目的整体要求能体现上海近代独特文化和历史特点的高品质的包含文化、休闲娱乐、旅游、艺术等的复合性文化风貌社区。典型个案分析国内·申康别墅宾馆简介：位于虹桥路、延安西路、古北路三条路口，地处虹桥开发区内，虹桥路1440号，占地面积16,000M2，绿化面积8,000M2，拥有百年历史的西班牙、英式风格别墅11栋。作为上海的一个重点的历史保护建筑群，曾经是众多历史名人的故居。其中著名的飞虎队陈纳德将军和陈香梅女士的婚礼就在此地8号别墅举行，留下一段动人佳话；著名进步人士廖仲凯也在此居住。国内·申康别墅宾馆运营特点：出租+酒店+餐饮整个花园社区幽静迷人，处处散发着鸟语花香，别墅群中有为客户准备的会所，内有棋牌室、健身房，有三十年代怀旧情调的大风车餐厅，主要经营本帮菜，服务环境都不错，在上海文艺界及东南亚、港台等地享有声誉。一部分别墅采用办公式整栋租赁给企业做办公场所，11栋的大部分已全部租出，租户都是从事房产、贸易、艺术品收藏展示的几家大公司，租金35-40万元/年，租期一般都在5年以上；还有少数几栋采用了酒店式套房出租的经营方式，分豪华套房（552元/天）、豪华标房（440元/天）、普通标房（368元/天），也经常客满为患。国内·上海新天地上海新天地使要建设一个具有传统和新纪元生活文化的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，成为一个历史、旅游、文化、休闲、娱乐的特色街区。经营特点:商业租赁/住宅销售餐饮/娱乐/旅游/住宅/商务办公国内·上海新天地•平面布局国内·上海新天地咖啡馆实景新天地户外实景新天地的成功在于改新如旧，不经意带出一种怀旧的氛围，而内部的现代时尚也和外部的古旧不相冲突。国内·上海新天地改造点评：新天地的不足之处，就是太多地忽略了里弄建筑所隐含的生活方式。对这种极其珍贵的原真的生活方式，没有适当保留和展现。国外著名老城区、历史旧址保护国际协定•世界较早的针对古迹保护的国际性条例有《威尼斯宪章》是1964年在威尼斯的一次国际会议上由建筑师和文保专家提出的。•而由此为基础发展起来的澳大利亚《巴拉宪章》则是目前制订的比较完善的遗产管理保护原则和纲领，这个规定不仅仅对纪念性建筑，而且对于遗址、花园或地区保护都很适用，并且非常具备可操作性。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例古根海姆美术馆（西班牙毕尔巴鄂市标志性建筑）•简介——毕尔巴鄂市作为一个名不见经传的小工业城市，之前一直默默无闻的存在着，在20世纪90年代，由设计师弗兰克·盖里设计的古根海姆美术馆建成后，凭借其巧妙的创意和独特、怪异的建筑形态吸引了众多游客，在第一年就吸引了超过135万人的参观者，包括西班牙以外的国外游客，点评——•为该城市的复兴积累了1亿美元的资金，仅在一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成为一个著名的旅游景点。•一个好的建筑，是最好的文化投资，对于城市的巨大附加值是不可估量的。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例德国议会大厦改造•简介——德国议会大厦是德国现存的一座历尽沧桑，目睹过许多的重大历史事件的历史保护建筑，于1992年着手整修，有关部门针对原有建筑的特性，强调修建一定要保证四个方面的保护性要求：议会的运转、议会的历史文化、生态和能源的有效性和实施方案的经济性。经过激烈的竞争，诺曼·福斯特的方案脱颖而出，他采用了一个穹隆式的玻璃罩子将议会大厦的顶部覆盖。屋顶还安装了一排太阳能电池，作为能源系统的一部分，并支撑了一个高架的观景平台，这一平台可以通过螺旋的坡道到达。在整修建筑的过程中，一些历史的痕迹，如炮弹的炸痕、烧焦的木头、苏军占领时在墙上涂写的一些字迹，重新显露出来，这些都被保留下来。•点评——该方案比较成功的将全新的建筑构件与历史建筑完美的融合在一起，同时将使用功能和观赏功能很好的结合在一起，同时兼顾了节能和环保，真正做到了一举三得。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例旧城改造的巨大商业利益•国外成功的案例当推西班牙的工业小城毕尔巴鄂市为例，古德海姆博物馆的兴建为该城市的复兴每年积累1亿美元的资金，仅在一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成一个旅游的景点，每年迎来大批的国内外游客。•国内以上海新天地为例，众多国内外知名商家的入驻，这里已经成为中高级白领休闲、消费、娱乐的时尚中心，由此而带来的巨大商业利益是不言而喻的，同时为其后期住宅项目的价格提升起到的作用更是不可估量(租金8元/天/平方米;住宅售价美金2000元左右)。项目的初步设想改造后的思南路地块•历史的人文街区•老贵的顶级居所•高雅的怀旧沙龙•上海的特色窗口•至尊的商业中心可行性分析市场可行性1989-2001上海城市发展迅速1989-2001年城市发展相对指标0102030405060恩格尔系数（%）市区人均居住面积（平方米）市区人均公共绿地面积（平方米）绿化覆盖率(%)恩格尔系数（%）55.856.553.243.1市区人均居住面积（平方米）6.46.6812.5市区人均公共绿地面积（平方米）0.961.021.695.56绿化覆盖率(%)11.712.41.6923.81989199019952001上海近年来经济概况•上海国民经济快速发展，综合实力显著增强•产业结构更加优化，以房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。•上海国民经济快速发展，综合实力显著增强。产业结构更加优化，以房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。•城市综合建设良性发展，城市面貌日新月异。•上海逐步成为国际化的经济、金融、贸易中心，越来越多的跨国企业将地区总部落户上海。•全市人均GDP达到4,500美元。卢湾历史回顾卢湾区区境早在南宋时属华亭县高昌乡。元代划入上海县。1900年后，区境北块被陆续辟为法租界。1945年抗战胜利后，国民党政府建立卢家湾区，解放后改为今名。1956年原嵩山区并入，1959年原邑庙区部分并入，逐渐形成现今之区划规模.淮海中路（旧名霞飞路）商业街横贯北境。从30年代起，即为上海著名商业街。现代卢湾地段——卢湾区位于上海市中心，全区面积8.02平方公里，其中陆地面积7.52平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、制造局路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，交通——地铁一号线、南北高架、内环线高架、打浦桥越江隧道以及四通八达的公路网，随着卢浦大桥、明珠线二期以及地铁M8线等工程的建成，卢湾的交通将更加快捷。上海老洋房市场调查上海老洋房的总体状况自１８４３年开阜以后，上海出现了大量豪华富丽的花园别墅。这类花园洋房最初出现在１９世纪中、下叶，建筑面积一般都很大，讲究庭院绿化。到２０世纪初达到高潮，建筑装潢更趋考究。特点这种独院式高级住宅的所处地段都是最好的，占地范围较大，建筑比较豪华，庭院绿化好。建筑形式有法国式住宅、官邸式、英国殖民式德国式、西班牙式等。上海老洋房的集中分布区域•花园洋房最集中的地区是今徐汇区和长宁区，占总数的70%强。以武康路、衡山路、岳阳路、湖南路、永嘉路、复兴西路为最多。•其他如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路和虹桥路等地为数也不少。张学良公馆上海著名老式花园建筑兴国宾馆马勒别墅上海著名老花园洋房中共驻沪办事处中山故居上海著名老洋房丁香花园沙逊公寓蒋介石故居—爱庐宋庆龄故居目前上海老洋房经营状况分析•上海现存的独立式花园洋房共有2,000栋左右.•建筑面积一般在300-500平方米，而且都拥有100-500平方米的花园.•地段则主要在徐汇、卢湾、长宁、虹口等市中心.•绝大部分都是使用权房、部分产权房或政府代管房。而据一些房产中介称，目前上海具有合法产权、