房地产开发前期专员工作总结范文

房地产开发前期专员工作总结范文第一篇范文：房地产前期开发工作内容房地产前期开发工作内容主要办理前期手续及协调政府部门有:北京市规划委员会;北京市发改委;北京市国土局;北京市水务局;北京市自来水集团;北京市燃气集团;北京市热力集团;北京市供电局等单位.1、协助执行总裁进行土地决策，负责获取土地的各项工作；（1）负责土地出（转）让协议谈判，进行土地招、拍、挂工作；（2）负责项目的用地管理，土地评估、测量、办理土地使用手续及产权；（3）负责组织律师起草征地相关协议及财务部交纳所征土地的补偿及相关税费。2、协助执行总裁进行拆迁决策，执行拆迁的相关工作；（1）负责拆迁方案的制定，谈判及监督执行；（2）负责进行拆迁评估，办理拆迁的相关手续；（3）配合项目部协调外部关系，完成现场的相关工作；（4）负责组织律师起草拆迁协议，财务部交纳拆迁补偿费及项目部的工作执行。3、协助执行总裁进行项目的企划并执行、推进相关工作；（1）配合总裁进行新项目的论证；（2）协同企划公司、总工办、成本控制部做项目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析报告，财务制作资产负债表、损益表等报表。4、负责项目立项手续的办理；（1）配合开发部经理整理撰写立项所需相关材料；（2）进行发改委立项手续的报批工作。5、负责办理项目规划意见书；（1）向总工办提供项目所在地域的总体规划要求；（2）负责向总工办提供项目用地范围图；（3）负责向总工办索要项目建设方案、方案设计图纸及模型，并报规划部门进行审批，并获取规划意见书；（4）协助进行项目方案的确定及政府部门方案审定会的协调工作。6、负责获取项目用地规划许可证；（1）负责组织工程部、测绘院进行项目用地的放线工作；（2）督促获取总工办按照规划意见书调整后而制定的项目设计方案，方案设计图纸及模型；（3）组织撰写相关材料上报规划部门，获取用地规划许可证；7、负责获取项目工程规划许可证：（1）负责向总工办提供交通、人防、消防、环保、市政、地震、教育、四源等部门的征询意见书及评估报告；（2）负责督促获取总工办提供的人防、消防、市政等部门报批所需的设计图纸，并整理撰写相关材料，进行报批；（3）配合财务部交纳各种相关税费；（4）组织撰写上报规划部门的相关材料，上报规划部门并获取工程规划许可证。8、负责获取项目开工证：（1）督促总工办获取施工图纸设计审查通知书；（2）督促成本控制部、工程部完成施工单位及监理单位招投标工作；（3）督促财务部进行建设资金落实情况、统计局注册、市政设施配套等相关税务局费的交纳工作；9、负责项目预售证的办理工作：（1）督促总工出具施工设计图纸；（2）督促营销部出具销售按制表、楼房分摊细则及项目预售信息的网络录入；（3）督促采购部购买商品房买售合同书；（4）督促营销部制定楼房分摊说明书；（5）负责进行商品房预测并取得（6）督促物业公司出具小物业管理公约;（7）办理小区物业管理公约备案;（8）负责撰写相关材料上报市建委市场处,取得预售许可证。10、竣工验收及备案工作：（1）督促工程部完善各种验收所需合格资料；（2）协助完成竣工验收工作，完成档案馆的档案验收工作；（3）督促财务部出具工程拨付款证明材料；（4）负责整理各种上报资料，上报质量监督部门，取得竣工备案表。11、负责领取房产大证，并交给客服部：（1）负责进行楼房面积实测，并取得实测报告；（2）向人防办索取人防部门出具的致房管局的说明；（3）整理各种材料上报到期房管部门，并取得大产权证。12、其它：（1）负责与相关政府部门保持联络，建立良好的关系；（2）配合项目部完成工程施工与销售过程中与相关政府职能部门以及周边环境的外联及沟通协调；项目前期工作流程一般的建设程序有：1立项到发改委2项目建议书批复到发改委3选址意见书到规划局4土地预审到国土局5环评报告到环保局6交通评审到交通局7可行性研究报告批复到发改委8建设工程规划许可证到规划局9规划方案批复到规划局10初步设计批复到市建委（先为住建局）11施工图审查到审查单位12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局）13征地报批到国土局14建设工程许可证到市建委项目前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。项目的可行性分析报告一、概况1、项目概况2、报告范围3、公司简介二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织管理机构1、项目建设组织管理2、项目运营组织管理四、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件六、尚城豫园项目整体策划七、项目产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、项目总图布局4、智能化系统设计5、项目配套设施八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能1、环境保护2、安全卫生3、消防4、节能九、项目投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十二、结论地产开发项目前期报建1立项批复(发改委)2选址意见书(管委会)3土地证(国土局)4地名申报(民政局)5建设用地规划许可证(规划局)6环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8建设工程规划许可证(规划局)9消防审核申报表(消防支队)10人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12规划设计方案申报(规划局)13施工图审查要件(审图机构)14建筑设计方案申报（规划局）15监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17设计合同审查备案所需材料(建设局)18工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20建设工程施工许可证(建设局)21施工用水申请(自来水公司)22施工用电申请(电力公司)23办理临时占道、开口(城管局)24物价审批所需材料(建设局)25物业管理备案(建设局)26初始登记(建设局)27商品房预售许可证(建设局)1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道