上海策源——旧仓库改造项目报告

策行天下，致胜有源策源—理想生活策源地策源专业翘楚2001年度上海房地产销售面积百强第6位2001年度上海房地产销售金额百强第9位2002年上海市房地产营销二十强金桥奖第24届中国房产博览会99上海秋季交易会优秀组织奖“2003CIHAF中国房地产优秀中介代理机构”荣誉称号第四届(2004)年上海市房地产营销代理企业二十强金桥奖2004CIHAF中国房地产营销代理品牌企业十强2004CIHAF中国房地产营销策划品牌企业二十强2004年度上海房地产关注品牌2005年中国房地产百强策划代理企业第五届（2005年）上海房地产营销代理企业二十强金桥奖第二名2005年地博会中国十大房地产营销策划机构2006年中国房地产百强策划代理企业Top102005年住交会中国房地产营销代理品牌企业十强2005年上海市房地产营销代理企业金桥奖前三甲策源决策委员会策源营销代理公司专业委员会整合传播中心（品牌、媒介、采购）信息管理中心（信息、网络）风险管理中心（法务、审计）外地事业部商办事业部武汉地区北京地区无锡地区南京地区西安地区重庆地区综合管理中心（人事、培训、行政）咨询研发中心（评估、研究、策划）财务管理中心（会计、结算、投资服务）策源组织构架策源行——策源在中国经验源于积累，信心始于实践目前在售个案：２８个策源与旧厂房以及创意产业投资商：上实发展发展商：上实房地产营销顾问：上实投资顾问营销代理：上海策源置业顾问有限公司销售中心：上海市飞虹路600号海上海——上海首个创意地产锋尚社区海上海以新文化地产为开发理念、创意产业链为首要目标客群定位，致力营建中国创意产业基地、知识文化核心聚居区。海上海创意商业街发展商——复地集团销售代理——上海策源置业顾问有限公司楼盘地址——曲阳路910号曲阳时尚生活库创意人/设计师/学者的工作和休憩的聚集地地产行业的新锐策源的使命富春——港口物流业的杰出企业以本项目为切入点，以另类地产开发为捷径，剑走偏锋，快速成为上海地产新诸侯策源为其提供专业的服务以及整合资源开创地产开发的蓝海对项目的初步认识项目背景：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。定位目标：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。定位方法：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招商策略建议及初步财务分析。旧厂房/仓库改造现状分析•旧厂房/仓库改造热潮的动因•上海旧厂房/仓库分布状况动因一：城市产业的升级上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。动因二：修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。动因三：特殊需求的崛起从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品ＳＯＨＯ兼备居家与办公功能ＬＯＦＴ大尺度，随意空间标准办公楼上海旧厂房改造数据统计及其分布上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批推出了18个创意产业集聚区，总建筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有16处，这16处分别是：四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700、M50。这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。传媒文化园同乐坊M50工业设计园四行仓库卓维700田字坊8号桥乐山软件园设计工厂虹桥软件园时尚产业园天山软件园中科创意仓库周家桥静安现代产业园现有项目功能改造方向分析•市场主流功能改造方向分析•分项目探讨功能改造方向（包括各项目市场分析、物业形态分析）办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。市场主流功能改造方向分析•创意产业办公8号桥、天山软件园、中科创意仓库、M50、虹桥软件园、传媒文化园等。•商业同乐坊、复城国际等。•旅馆MOTEL168等。•展览馆、博物馆红坊等。旧厂房、旧仓库创意产业建筑形态结构空间：框架结构建筑具有很强的空间感建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖掘艺术美感强调空间纵深感，可自由分割分层，以提高利用率，工作环境激发创作灵感地段环境市中心多处于居民区的包围之中，生活配套设施较为完善闹中取静，出行方便，满足SOHO要求功能配套老式厂房，没有内部配套，无法满足传统办公物业的硬件要求对网络、交通有较高要求。电梯、中央空调敏感度低文化传承人文气息历史遗迹文化创意艺术设计旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性旧厂房/仓库与旅馆的匹配性区位环境旅馆、经济型酒店选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，但多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。建筑形态体量：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米最为理想。结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。租赁情况旧厂房仓库改造后的租金仍低于同区域的商铺和办公物业的租金；旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。旧厂房仓库只能租赁，不能出售；旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。旧厂房/仓库与商业的匹配性区位环境建筑条件旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等；建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感；而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性区位环境博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。建筑条件旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。总结：影响功能改造方向的若干主导因素因素一：区位环境因素四：建筑形态项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。办公、旅馆以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。因素二：交通人流量、车流量、人行与车行是商业物业选址的重要指标。因素三：规划尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。杨树浦路仓库改造定位分析•功能初步定位•项目主题定位方向分析•项目主题建议•业态组合及布局建议•项目招商策略•项目初步财务分析区域规划“提篮桥历史风貌及现代商业街区”：提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。杨树浦路项目周边市场上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了商业前景提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为创意商业市场前景更为看好。杨树浦路项目价格分析周边办公和商业项目租金现状项目改造后的价值预判提篮桥老式商务楼和老厂房改建办公项目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；区内挂牌出租商铺数量不多，街铺主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之间。简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升；项目改为创意商业和创意办公的综合体，更能独立于目前的市场环境，跳脱目前的区域价值。杨树浦路仓库建筑改造条件楼层数：3~6层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，也可多种产品组合。层高：3.8~4.3米之间，改造产品适应性较广，但目前市场上存在的改造为博物馆类展示功能的产品在层高上的要求较高，本案无法满足。地块形状：组团状建筑，由三栋主建筑和几栋辅助建筑组成。这样的建筑形态为产品的规划提供了较大的发挥空间。标准层平面：总建筑面积为16212平方米，由多幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。杨树浦路仓库功能改造方向研判规划方面：“提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。市场方面：杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通便利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。建筑改造方面：杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；但建筑密集度高采光与通风以及与周边建筑的相邻影响较差，不适宜改造为旅馆；沿街面窄，进深较长，仅沿街仓库适合作中大型商铺，三层以上商业价值较低，但三栋楼的围合场地为商业提供了良好的舞台空间；建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。主题研究思路由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少，且尚未进入成功运营的阶段，因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项目的研究及操作经验，提出除前文提及的规划，还将通过以下三方面的研究寻求主题定位方向：北外滩文化挖掘北外滩区域发展方向研究北外滩行业发展契机北外滩文化“外滩X号”：在百年外滩的万国建筑群内，惊现了ARMANI的专卖店，CARTIER的专卖店、JeanGeorges法国餐厅、依云水疗，西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉睡的建筑被唤醒，历史与奢华的舶来品在这里交错，而北外滩又将怎样演绎她的辉煌？“港口文化”：曾几何时，远渡重洋的哥德堡号古商船已经从这里的码头把中国的文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对外交流的窗口，文化的交流在贸易活动中展现。北外滩的发展方向“绝对上海CBD”：北外滩作为上海市CBD核心区的组成部分之一，与外滩和陆家嘴共享上海城市的核心地位，这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。“上海滩最佳视角”：形成与外滩、陆家嘴一体化的国际化景观，摩天轮选址北外滩（可能实施）再次证明在北外滩可以看到上海滩最佳景观。北外滩行业发展契机上海国际客运中心、“上海之星”文化旅游街区、滨江绿地建设工程等，都将出现在北外滩的开发画卷之中。“上海港国际客运中心”：邮轮经济登陆北外滩！三个7万吨级国际大型邮轮泊位和国际客运码头已建成，客运综合大楼将在2006年底基本建成，上海国际港务