上海龙之梦城市综合体项目案例研究报告(54页)

1©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有——龙之梦城市综合体案例研讨2©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有从中山公园商圈的崛起看商圈面对的发展机会与瓶颈？2.从龙之梦城市综合体的开发经营历程到我们从事综合体项目策划、规划与运营等咨询工作的重要经验与教训？3©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有市级商圈布局中山公园商圈为上海原有十大市级商圈之一，是城市西部的商业中心。近期建设和完善17个：老西门、打浦桥、长寿路、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、外高桥、三林上南、金桥、川沙；远期规划新增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。五角场商圈四川北路商圈新客站不夜城商圈南京西路商圈南京东路商圈中环商业中心中山公园商圈新虹桥商圈徐家汇商圈张扬路商圈豫园商城商圈世博商圈淮海路商圈真如商圈现有的10个：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、张杨路、五角场、豫园商城、新客站不夜城、中山公园；新增2个：新虹桥、中环商业中心；远期规划2个：世博、真如商业区。14个市级商业中心22个地区级商业中心PART1商圈布局分析5©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中山公园商圈是集商业与商务为一体，定位为中档消费区的长宁区核心商圈。曹家渡商圈：综合性商圈由于曹家渡地理位置独特，处于静安、长宁、普陀三区交界，而受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈共同辐射，预计会成为上海西北角最大的综合性商圈，成为一个以高档综合商业为特色的新兴中心区域。中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区中山公园商圈将发挥该地区明珠高架与地铁2号线相交的交通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区等条件，发展成为上海市区西部集公共交通集散、商业服务、文化娱乐、休闲观光等于一体的地区中心。虹桥商圈：“商业+商务”高档商圈虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商业零售为辅的重点商圈。虹桥临空总部经济园区：生态型综合总部园区凭借虹桥涉外商务区的区位优势、世界最大的虹桥综合交通枢纽的交通优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业集聚区。长宁区商圈布局PART1商圈布局分析6©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中山公园商圈现有的“一圈三街”，是以中山公园为核心圈，以定西路、凯旋路、愚园路三条商业街构成。中山公园商圈发展现状一圈”是指1.14平方公里区域范围内以中山公园为核心形成的一个商圈；“三街”是与商圈相连的三条支马路：凯旋路、定西路、愚园路。定西路：中山公园商圈内一条南北向的主要商业街，以休闲、时尚为特色；形成集聚专卖店、品牌店的特色商业街。凯旋路：依托商圈内上海多媒体产业园的集聚效应，将建设一条集聚多媒体及相关产业的创意产业走廊。愚园路：商圈中一条东西向的街道，街两侧主要集中了老洋房、老建筑，是上海十一五规划建设的20条商旅文结合的风情街之一。“一圈三街”的规划建设范围内有建筑面积达22万平方米的龙之梦购物中心、4.1万平方米的多媒体生活广场、雨花大酒店、食品一店长宁店、苏宁电器旗舰店、名店运动城等，在中山公园附近构筑了一个“环形”的商业圈。“一圈”“三街”PART1中山公园商圈分析7©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有处，这些名人故居蕴藏历史和文化，熏陶出中山商圈独特的人文情怀，为商圈提升能级、形成特色创造了条件。区位优势中山公园地区处上海“延安路现代服务业发展轴”北翼，是上海现代服务业较发达的地区，是长宁区乃至上海市发展和提升服务经济的重点区域。曾经是上海最繁华区域之一，源于该地区一直是上海中心城区西部的交通集散中心。根据上海市“十一五”商业发展规划，将依托轨道交通枢纽点，以大型购物中心为支撑，增添宾馆、文化娱乐、公共服务设施，形成具有现代化商业特色的上海西部地区商业商务中心。镶嵌商圈之中的中山公园历史悠久，以自然风光为特色，融合中西园林，是生态环境优美、历史文化底蕴深厚的城市园林，是商圈内宝贵的生态人文资源，为休闲、娱乐、购物、社交等活动提供了广阔的公共空间。商业发展基础好，西部商业中心生态环境优美中山公园商圈发展的内在优势中山公园商圈集优越区位、交通条件以及悠久历史文化和中山公园的良好生态环境等条件于一体，商业发展基础较好。PART1中山公园商圈分析8©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中山公园商圈依靠电器与多媒体突出商圈特色，促使硬件销售与软件开发、商业与产业双向带动作用。国内三大家电品牌：国美、永乐和苏宁集聚于此，戴尔、三星等国际电器品牌也陆续把总部和研发中心迁入本商圈，使这一地区的耐用和快速电子消费品具备了相当的辐射力。商圈内当前电器与多媒体两大产业布局图电器卖场多媒体产业园未来5年，市场自发形成的行业集聚效应将在政府积极引导下扩散到同在这个商圈内的多媒体产业园，促成“软件开发”与“硬件销售”的双向带动，构建独特的“多媒体经济”。中山公园地区是上海第一个多媒体产业基地，聚集了上百家国内外著名多媒体企业和十多家的多媒体专业机构，如埃森哲、DELL、LG、IDMT、英佩、水晶石、网龙、仟游等。中山公园商圈发展的外在优势——产业集聚PART1中山公园商圈分析9©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有居民区居民区居民区居民区交通枢纽过境客公共交通换乘人群与来自虹桥机场人群，每天有40万人次的人流经过此地。外来旅游人群包括：一般旅游购物者，主要是从长三角来到上海的旅游人口；中山公园旅游区吸引来的外来旅游人群商务办公人群本地办公人群—未来商务总面积将达43.9万平方米，按每个入驻人员拥有10平方米推算，约集聚4.4万；外来商务人群培训人员。周边居住人群包括：本地居民；附近校园人口（华政和东华大学），普陀区、静安区等周边区居民，尤其是曹家渡区域的居民消费需求周边居住人群商务办公人群交通枢纽过境客外来旅游人群综合性购物娱乐休闲、聚会、餐饮、生活服务商务酒店、酒店式公寓、会议中心、大型正餐及商务餐饮、时尚品牌购物，以及银行、快递、租赁、中介等专业服务综合性购物餐饮、生活服务、体育、文化、休闲娱乐服务宾馆、商务酒店、时尚品牌购物、特色美食、旅游纪念品、银行、邮政等服务配套性生活消费专业性商务消费综合性生活消费体验型旅游消费中山公园以其独特的地理位置、完善的交通条件、优越的景观资源吸引了多种类的消费人群。中山公园商圈发展的外在优势——人口辐射龙之梦办公PART1中山公园商圈分析10©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有公交与轨道交通枢纽主干道长宁路横穿中山公园商圈的核心地带，轨道交通2号线与3、4号线在此十字相交，另有30多条公交线路始发或途径，日客流量超过40万人次。中山公园商圈临近虹桥机场，快速道路、公交与轨道交通完善，已成为上海市重要的交通枢纽之一。公交线路轨道交通线路三纵：华山路中山西路江苏路上海的三纵三横快速道路系统三横：长宁路天山路延安路三纵三横虹桥机场中山公园内环高架延安高架路主干道长宁路中山公园商圈中山公园商圈发展的外在优势——交通网络PART1中山公园商圈分析11©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有万平方米,高度集聚在长宁路（凯旋路至定西路段）的两边,占整个商圈内商业的85.98%。在整个商用物业建筑面积体量中，商业：办公：酒店物业比在5:3.5:1.5。龙之梦购物中心巴黎春天大酒店玫瑰坊龙之梦大厦酒店&办公新时空商务大厦酒店&办公兆丰广场（办公）绿地商务大厦联通新时空巴黎春天百货多媒体生活广场商业52%酒店14%办公34%三大行业所占比例商业酒店办公63%38%龙之梦商业在区域内所占比例龙之梦（商场）其他商场47%53%龙之梦酒店在区域内所占比例龙之梦（酒店）其他中山公园商圈内商业、酒店、办公三大行业的比例分配与其发展商业型、休闲式的商圈规划定位基本符合。中山公园商圈重点商用物业分布11%89%龙之梦办公在区域内所占比例龙之梦（办公）其他PART1中山公园商圈分析12©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有万㎡B2-9F零售、餐饮、休闲娱乐、商业配套中高档零售-1层约54元/㎡/天，2层约32元/㎡/天；餐饮-1层12元/㎡/天巴黎春天百货（原新宁购物中心）2002年2万㎡B2-9F百货、零售中档13~30元/㎡/天多媒体生活广场2005年6.5万㎡B1-6F餐饮、购物、娱乐、广告、多媒体体验、会展中低档餐饮15元/㎡/天玫瑰坊2004年1.7万㎡B2-9F服饰、家饰、运动、餐饮中档15~30元/㎡/天国美电器(两个)2006年1万㎡/家用电器中高档/贝多芬广场2003年2万㎡1F-6F教育培训、乐器、餐饮、购物中高档3~5元/㎡/天中山公园商圈的龙之梦购物中心在本商圈内具有无可匹敌的龙头地位。其余以小体量、中低档次为主，业态业种大多较为单一。中山公园商圈重点商业物业分析——购物中心/百货商场PART1中山公园商圈分析13©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有万㎡25-60F五星6841350豪华客房及套房、高档餐厅、会议室、多功能宴会厅、高档休闲娱乐设施巴黎春天大酒店定西路1555号2000年3万㎡1F-38F五星8601350豪华客房及套房、餐厅、休闲娱乐、宴会厅、多功能会议厅美仑大酒店武夷路789号2003年2万㎡1F-23F四星219500客房、特色餐饮、多功能会议厅和宴会厅、娱乐中山公园商圈内酒店以普通商务酒店为主，五星级酒店比例较小。龙之梦万丽酒店是区域内档次高、设施全的五星级酒店，在本商圈内的标杆地位显而易见。早年中山公园的商圈氛围与其他商圈相比明显不足，使得中山公园商圈的酒店式公寓开发具有较大发展空间。随着2、3号轨道交通线的开通衔接，中山公园商圈与其他商务区相连，其辐射能力不断增强，中山公园在开发大量公寓酒店的基础上开发了部分高档酒店。龙之梦万丽酒店的开发，树立了中山公园的地标。本商圈内酒店发展状况中山公园商圈重点商业物业分析——酒店PART1中山公园商圈分析14©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有万㎡59F甲级写字楼4.5-7元/㎡/天联通新时空大厦汇川路99号/近长宁路2005.83.6万㎡30F甲级写字楼3.5-5元/㎡/天兆丰广场上海市长宁路1027号2002.105.5万㎡42F甲级写字楼6元/㎡/天绿地商务大厦愚园路1240号2005.124.6万㎡25F甲级写字楼3.8元/㎡/天华宁国际广场宣化路300号2007.106.4万㎡28F甲级写字楼5-6元/㎡/天中山公园附近的高档写字楼大多数于2005年前后建成并投入使用。中山公园商圈重点商业物业分析——写字楼PART1中山公园商圈分析15©中国