世联-写字楼项目的观点-写字楼研究-47PPT

仅供演示写字楼–世联观点仅供演示本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明仅供演示客户目标Objectives世联对于写字楼项目的观点仅供演示写字楼项目定位思考点目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？思考前言仅供演示写字楼PK住宅住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。1.关于客户仅供演示1.关于客户写字楼客户普遍关注什么？生产工具——提高生产力投资工具——保值、增值经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？仅供演示1.关于客户不同行业关注点有什么不同？1、客户普遍关注物业形象及档次；2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调等设施具有自身行业的要求；3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况；4、现金支付能力强：物流类、投资类5、关注付款方式：贸易类、金融类6、关注舒适的办公环境：服务类7、务实型企业：实业类仅供演示1.关于客户如何判断客户？在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。分析因素意义片区现有产业链关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点片区现有写字楼客户关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处周边片区规划、产业链和写字楼客户现状关系周边片区写字楼客户的外溢方向片区交通圈层和片区未来规划关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求仅供演示1.关于客户从关注点到产品——经营效率经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？——区位和配套资源。诺德中心国际商会中心一个有意思的案例——深圳诺德VS国商仅供演示1.关于客户仅供演示1.关于客户从关注点到产品——形象形象（面子）——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求？必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯间——电梯品牌——公共走道——洗手间可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……仅供演示1.关于客户从关注点到产品——经营成本经营成本——产品是否有助于提升效率、节省企业运营的成本？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等案例：诺德中心给南方基金的《董报》仅供演示1.关于客户购买能力和什么有关？1、企业资金实力2、行业3、企业规模4、企业发展年限购买面积——1、企业资金实力2、行业地位购买档次——仅供演示1.关于客户仅供演示了解客户心中的“甲级”，设计产品细节特征档次所在区位建筑规模和体量形象配套设备及装修标准物业管理服务甲A级中心区或城市干线沿线1）超高层；2）大规模3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。五星级设备及装修标准：1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源国际认证知名物管管理甲B级中心区或城市干线沿线1）高层2）中等规模3）建筑外观个性鲜明；4）层高不小于2.6m1）1500平方米以上规模商务会所；2）配套齐全且规模适中；3）车位充裕。四星级设备及装修标准：1）进口品牌高速电梯，等待时间短；2）部分进口中央空调；3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具；4）3A以上智能化管理；5）宽频网络；6）进口备用电源知名物管管理顾问，训练有数的甲级物管管理根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。2.关于产品仅供演示2.关于产品仅供演示2.关于产品必备指标解读立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型电梯间：正常开间不小于3-3.2米电梯：知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调仅供演示甲级写字楼设计引导关键词设计要点关键词卖点、形象树立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墙能源要求：屋顶采用太阳能电池板健康要求：自然送风系统核心筒形状要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：按实际要求偏移或者居中；功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内其他要求：充分考虑单位拼合的方便性。标准层柱位要求：靠玻璃幕墙，减少柱的体积；面积要求；最小单位大于等于90㎡；走道要求：大于1.8m；净高要求：大于等于2.7m；层高大于等于3.6m使用率要求：大于75%。大堂形状要求：按实际情况设计；装修要求：时尚型、科技型、酒店式、生态型装修；面积要求：面积尽量不超过800㎡；功能要求：休闲、商业、商务公寓共用大堂。2.关于产品仅供演示案例1：凤凰大厦案例2：世界金融中心案例3：金中环大厦案例4：星河世纪写字楼产品分享3.案例分享仅供演示案例一：凤凰大厦1栋纯高层写字楼147-447m22栋商务公寓120-297m2板式结构，通透、采光面大，生态健康、实用率高；水景双大堂设计，商务公寓、写字楼客户分流;外立面大胆利用斜线条处理，整体风格简约、现代;城市中庭，达到写字楼与外界空间的和谐融合、过渡，同时为商业汇聚人流。仅供演示案例一：凤凰大厦►板式大开间设计，采光面宽；景观视野跨度大；►基础单位方正实用，利用率高；►双核心桶结构，核心桶北移，保证南向景观资源最大化；►柱未靠墙,外挑梁面积利用低写字楼►板式商务公寓，产品类型独特；►面积大小适中，符合中心区中小企业需求►立柱靠墙，增加单位利用率商务公寓仅供演示案例二：世界金融中心外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，外立面俊朗挺拔，是深圳市目前设计风格同质性最小，昭示性最强的写字楼物业之一；引入智能商务概念，配备全国首栋采用UACS（地下送风空调系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备；引入五星级酒店设施及物管、装修，细处体现豪华酒店公寓，支撑高端公寓产品形象，融合甲级写字楼；大堂高18m，但进深过小，商务使用过于局促，缺乏大气感。A栋甲级写字楼118.9-431.5m2B栋酒店式公寓39-50m2C栋酒店式公寓39-50m2仅供演示案例二：世界金融中心B座A座C座N动静分区设置单位空间，符合居住小户型的1房1庭需求；净层高4.7米，做成结构复式，实用率140%，实现小型商house的概念；内廊酒店式走道，充分体现酒店式高档装修风格。写字楼►1700m2标准层面积，设计方正；►尽管部分柱未靠墙设计，但由于柱位合理，立柱荷载由走道剪力墙分担，柱体积小，故不影响柱位周边办公空间使用；►走道隔墙设置为剪力墙，不便于大单位对走道空间的利用；►核心桶内未能集中设置洗手间，故低区单位的洗手间需占用办公空间。酒店式公寓仅供演示案例三：金中环大厦主楼（25-48层）纯高层写字楼100-470m2主楼（8－24层）商务公寓90—130m2附楼（7－15层）酒店式公寓60－80m2商务公寓出入口写字楼出入口酒店式公寓出入口主楼下设商务公寓，上设写字楼；三种物业形态分设出入口，保证各种物业形态的使用相互不受干扰；写字楼与商务公寓共享核心桶，通过电梯分区，自然形成独立的垂直交通。仅供演示写字楼标准平面图商务公寓案例三：金中环大厦►面积划分较合理►组合模数多，有利于组合销售►电梯昭示面较多►柱未靠墙,外挑梁面积利用低►洗手间外置于核心桶，降低实用率。►平面异形四角的使用率较低►立柱较多，且柱间距较小商务公寓标准平面图写字楼仅供演示案例四：星河世纪A栋6-15层商务公寓100-470m216-39层写字楼100-470m2写字楼、►写字楼与商务公寓相同平面布局和产权划分；►小面积单位划分，扩大客户层面；►空中花园，生态健康，增加卖点；►立柱数量及最小8m的柱间距合理；►写字楼部分洗手间位置集中，但数量过少，公寓未考虑设置公共洗手间，不利于公寓使用功能的转化；►一字型电梯昭示性面小，较难符合商务需求。商务公寓仅供演示客户目标Objectives写字楼的前期顾问服务仅供演示世联对于写字楼项目的研究思路经济大势判断项目价值解析项目属性界定市场可行性判断市场前景判断目标客户判断项目定位发展战略相同属性项目成功因素借鉴中心区研究写字楼研究可行的物业发展建议项目经济测算物业产品方案物业布局方案项目开发计划4.世联服务仅供演示世联对于写字楼项目的服务内容项目定位与发展战略确定；启动区定位与物业发展建议；商业资源获取与整合；营销与经营；4.世联服务仅供演示写字楼项目的整体定位与发展战略工作阶段工作内容要点解决的关键问题•客户限制条件及目标梳理•基础资料研究及案例借鉴•项目定位•项目发展战略及分期策略•经济测算•规划设计任务书•项目定位•开发时序与节奏•价值展示•配套开发策略•规划指标分配•资金运用从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性项目整体定位与发展战略其价值在于4.世联服务仅供演示写字楼项目启动区定位与物业发展建议工作内容要点解决的关键问题按照开发时序确定启动模式，指导单体建筑设计，使之符合项目定位及发展战略其价值在于•项目定位与发展战略回顾•启动区位置、规模•启动区产品定位•客户定位•价格定位•启动模式•启动策略•价值展示•启动区物业发展建议启动区定位与物业发展建议4.世联服务仅供演示写字楼项目营销战略与策略工作内容要点解决的关键问题其价值在于•消费者价值取向研究•项目卖点整合•案例借鉴•营销总战略•启动区营销策略•营销价值点整合•营销模式•卖场规划•推广策略•企业品牌的社会营销•树立项目形象•建立项目知名度•实现项目价值•指导销售招商•指导广告策略工作阶段项目营销战略与策略4.世联服务仅供演示一、全国视野，宏观立意世联在深圳、北京、上海、广州、东莞等城市有分公司服务遍布全国60余个城市世联的优势二、十四年经验，积累丰厚世联伴随中国房地产成长十四年积累实践案例逾1400例三、理解客户，把握需求理解客户决策过程把握客户潜在需求四、流程控制，质量保障三级三次评审五、世联平台、知识储备多年知识积累，覆盖房地产开发全过程仅供演示客户目标Objectives世联操作的写字楼案例世联地产先后全程代理深圳市场26个写字楼项目，覆盖深圳所有主要商务中心，见证深圳写字楼市场发展历程；2004～2005年世联在深圳写字楼的代理量为市场总量的70％，写字楼销售面积达13