世联-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT

本报告是严格保密的。1九州新塘项目前期定位报告2006-04本报告是严格保密的。2目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机会判断第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议本报告是严格保密的。3第一部分：地块初判本报告是严格保密的。4新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展；五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其中常驻户籍人口218283人。本报告是严格保密的。5位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花园顺欣广场现代城市广场新都盛世名门东方名都新康花园新塘新世界凤凰城位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳距离解放北商圈10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城5分钟步行距离金泽花园二期本项目地块项目位置本报告是严格保密的。6一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场占地面积：61850.6㎡建筑面积：250000㎡容积率：4.04其中：住宅、公寓建筑面积22500㎡商业面积：14500㎡办公面积：5000㎡社区健康中心面积：5000㎡会所建筑面积：500㎡二期用地：原为厂区宿舍占地面积：29058.6㎡建筑面积：108000㎡其中：住宅建筑面积：99000㎡商业面积：9000㎡总占地面积：90909.2㎡总建筑面积：358000㎡总容积率：3.94建筑密度：30.8%备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的综合型小区本报告是严格保密的。7一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建项目北南西东项目四至项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大本报告是严格保密的。8园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低,，启动容易；一期地块保留原厂区“院中园”地块（约1.5万㎡），具备良好的绿化环境西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深公路，昭示性好，临街1-3层作集中式商业，有一定机会65m218m园林绿化园林绿化园林绿化一期地块分析一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现本报告是严格保密的。9区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道旁商业价值短期内未能充分体现项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业一期住宅物业启动相对容易主要是厂房，拆迁赔偿容易处理住宅物业园林具有优势原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基本可以保留原花园绿化地块初判本报告是严格保密的。10第二部分：市场环境分析本报告是严格保密的。11增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％0501001502002503000369121518GDP（亿元）141.61158.12181.15211.06236.88255.3人均GDP（万元）1.77281.97272.26832.54172.83353.1202年增长率（％）12.6213.6115.9614.6213.0413.92000年2001年2002年2003年2004年2005年全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告增城宏观经济本报告是严格保密的。12按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％14％增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP（美元）增城房地产发展阶段本报告是严格保密的。13增城近年商品房成交情况一览表01000002000003000004000005000006000007000008000009000000500100015002000250030003500400045005000成交面积（平米）240459275033528884773313651200577895成交单价（元/平米）21111776269933483198442800年01年02年03年04年05年增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心增城房地产本报告是严格保密的。14新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展期时间02年以前02～04年05年至今阶段特征推售项目少，市场竞争小出现大型、配套齐全的小区；产品多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。该阶段卖环境和规模。市场平均价格：2000-2200推售项目逐渐增多品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，舒适户型开始出现投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。住宅市场平均价格：2200-2700市场供应放量，竞争激烈产品链丰富、完善户型创新开始出现城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。市场平均价格：2800-3500写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富在售项目汇美新村、海日中心新康花园新塘新世界碧桂园凤凰城、翡翠绿洲富雅名居、新康花园新塘新世界、亚太新城金泽花园（一期）城市家园（一期）碧桂园凤凰城、翡翠绿洲新塘新世界、金泽花园（二期）体育花园、现代城城市家园（二期）东方名都、新都盛世名门客户情况取消福利分房，客户多为首次置业为主。产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现新塘房地产本报告是严格保密的。15发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链高、中、低端产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分新塘房地产发展阶段小结本报告是严格保密的。16第三部分：项目机会判断本报告是严格保密的。17项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应”项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟40分钟60分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107国道）经过市区广深高速离市区约4KM广汕公路（324国道）离市区约10KM铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场约40分钟水路广州黄埔港约15KM新塘港位于市区项目机遇本报告是严格保密的。18新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。罗岗区黄埔区永和宁西沙埔仙村新塘项目机遇本报告是严格保密的。19都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约780平方公里；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里；从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。新塘被纳入广州市五大片区中的都会区，与广州联系更紧密项目机遇资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要本报告是严格保密的。20新塘响应东进战略，成为经济产业承接地资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要南拓北优东进：传统产业向黄埔——新塘转移；东翼产业发展带形成西联南拓、北优、东进、西联东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带项目机遇本报告是严格保密的。21产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充重点企业名称所属行业位置备注广州本田有限公司第二工厂汽车永和占地1500亩，总投资28.46亿元,首期年生产规模12万辆，将于06年6月试产五羊—本田（摩托）广州有限公司摩托车永和占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产豪进工业园摩托车塘美占地300亩广州提爱思汽车内饰系统有限公司汽车内饰新塘全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司牛仔服装沙埔占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装永和工业产值实现约10亿元左右增城市新塘环保工业园旺隆热电有限公司能源西洲占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元中新塑料厂化工中新05年实现工业产值约6亿元牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业２０００多家，从业人员８万多人。鼓励汽车工业快速成长全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划）项目机遇本报告是严格保密的。22碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户属于封闭型市场金泽一期中心区板块客户群主要是新塘本地客户属于封闭型市场广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场项目威胁本项目位于新塘中心区板块，该板块的房地产市场属于封闭型市场本报告是严格保密的。23封闭型市场特点由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成“封闭市场”，它在营销上存在以下特点：•镇区内有少数几个比较固定的发展商；•开发的产品以区内消化为主，客户来源单一；•发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。本报告是严格保密的。24潜在的大盘将分流部分新塘客户大盘云集增城，作为区域性的指标楼盘，客户层面会辐射到广州、新塘、东莞、香港等地。项目威胁金地荔湖城，占地5000亩，预计06年10月推出恒大中新项目占地约430亩和黄荔城项目占地约3000亩新世界陈家林项目占地约27万m2碧桂园凤凰城，占地10000亩，后续新货东方名都，占地18万m2，06年下半年推出本报告是严格保密的。25机遇大于威胁区域市场环境利好，新塘经济不断发展新塘卫星城定位拉近与广州城区的距离制造加工业发达，产业结构不断壮大带来人口增长威胁：机遇：项目所处中心区板块属于封闭型市场，市场吸聚力不足，客户会被周边大盘分流。项目威胁本报告是严格保密的。26第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议本报告是严格保密的。27住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析住宅市场分析本报告是严格保密的。28碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新