世联-复地小汤山别墅项目初步定位建议书

1复地·小汤山别墅项目初步定位建议书世联顾问世联顾问世联顾问世联顾问2004200420042004年年年年8888月月月月2目录一、对复地开发本地块的理解二、本案地块现状三、北京市别墅市场环境四、区域竞争项目五、本案地块优劣势（SWOT）六、项目初步定位七、定位的验证3第一部分第一部分第一部分第一部分对复地开发本地块的理解对复地开发本地块的理解对复地开发本地块的理解对复地开发本地块的理解4复地在北京的里程碑项目复地作为上海最大的房地产开发商之一，在北京市场经营多年，由于种种原因还没有开始真正的开发本地块因为其位置、环境等方面的优势，复地将其作为在京的首个正式开发项目，必然想将其做精、做细，使之成为亚北地区的一个经典楼盘，打响复地在京的第一炮作为与思源顾问合作的第一个项目，复地也会考虑通过这次合作加深对思源的了解，以便日后继续合作5第二部分本案地块现状6位置及区域范围地处京北别墅区核心位置地处京北别墅区核心位置地处京北别墅区核心位置地处京北别墅区核心位置南距亚运村南距亚运村南距亚运村南距亚运村20公里公里公里公里行政上隶属昌平区行政上隶属昌平区行政上隶属昌平区行政上隶属昌平区本案区位条件优越本案区位条件优越本案区位条件优越本案区位条件优越本案本案本案本案四通八达的交通网四通八达的交通网四通八达的交通网四通八达的交通网。。。。距北京国际机场仅距北京国际机场仅距北京国际机场仅距北京国际机场仅25分钟车程分钟车程分钟车程分钟车程；；；；京承京承京承京承、、、、京昌京昌京昌京昌、、、、六六六六环环环环、、、、汤立路汤立路汤立路汤立路、、、、顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络汤立路改造即将完工汤立路改造即将完工汤立路改造即将完工汤立路改造即将完工，，，，双向六车道双向六车道双向六车道双向六车道地铁轻轨正在建设地铁轻轨正在建设地铁轻轨正在建设地铁轻轨正在建设，，，，2006底运行底运行底运行底运行本案交通即将改观本案交通即将改观本案交通即将改观本案交通即将改观7地块规模及现状本地块规划用地19.3公顷据现场勘察，该地块整体较规则,地势平整，基本被农作物和野生植物盖宗地立地条件较好，宗地内部无建筑物地块地下状况不明地块东边有市政代征绿地和代征道路地块北面一路之隔是正在发售的别墅项目“纳帕溪谷”和九华山庄地块南面与六环相对1公里地块西面距汤立路约2公里地块东边是沙沟河总的看，该地块周边环境好，空气清新，无污染源。沙沟河水质较好，更有城市中难得一见野生水鸟，是绝好的水景8本案立地条件及对外交通状况本案本案本案本案地块整地块整地块整地块整体较规则体较规则体较规则体较规则,,,,地地地地势平整势平整势平整势平整，，，，基基基基本被农作物本被农作物本被农作物本被农作物和野生植物和野生植物和野生植物和野生植物盖盖盖盖沙沟河在沙沟河在沙沟河在沙沟河在本案所在区本案所在区本案所在区本案所在区域水量充域水量充域水量充域水量充足足足足、、、、水质也水质也水质也水质也很不错很不错很不错很不错沿河道路沿河道路沿河道路沿河道路能沟通本案能沟通本案能沟通本案能沟通本案与六环与六环与六环与六环、、、、立立立立汤路汤路汤路汤路沿河道路沿河道路沿河道路沿河道路双向两车双向两车双向两车双向两车道道道道，，，，水泥路水泥路水泥路水泥路面面面面9本案规划指标本案规划指标本案规划指标本案规划指标总占地面积：19.3万平方米总建筑面积:9.68万平米容积率:0.5绿化率:55%限高:住宅9M,公建12M地块适应性评价地块适应性评价地块适应性评价地块适应性评价根据地块所在区域、位置、环境、周边状况、土地特性等，初步分析认为，该地块适宜做别墅类产品10第三部分北京目前别墅市场环境——别墅还有机会吗？11北京别墅开发规模总体增加北京别墅开发规模总体增加北京别墅开发规模总体增加北京别墅开发规模总体增加92年以来年以来年以来年以来，，，，北京别北京别北京别北京别墅开发规模和项目数墅开发规模和项目数墅开发规模和项目数墅开发规模和项目数量长跌交替出现量长跌交替出现量长跌交替出现量长跌交替出现，，，，总总总总体规模迅速增加体规模迅速增加体规模迅速增加体规模迅速增加2002年总体开发规年总体开发规年总体开发规年总体开发规模不足模不足模不足模不足200万平方万平方万平方万平方米米米米，，，，2003年超过年超过年超过年超过500万平方米万平方米万平方米万平方米，，，，预计预计预计预计04年年年年将超过将超过将超过将超过50各项目各项目各项目各项目，，，，开开开开发规模超过发规模超过发规模超过发规模超过600万平万平万平万平方米方米方米方米复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场————————别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗？？？？12复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场————————别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗？？？？北京别墅销售价格总体下降北京别墅销售价格总体下降北京别墅销售价格总体下降北京别墅销售价格总体下降92年以来年以来年以来年以来，，，，北京别墅销售价北京别墅销售价北京别墅销售价北京别墅销售价格整体下降格整体下降格整体下降格整体下降，，，，93年销售价格超年销售价格超年销售价格超年销售价格超过过过过28000元元元元/平方米平方米平方米平方米，，，，预计预计预计预计04年年年年为为为为12000元元元元/平方米平方米平方米平方米近年出现价格趋稳近年出现价格趋稳近年出现价格趋稳近年出现价格趋稳，，，，稳中有稳中有稳中有稳中有升升升升2002年价格达到最低年价格达到最低年价格达到最低年价格达到最低，，，，低于低于低于低于10000元元元元/平方米平方米平方米平方米；；；；2004年均价年均价年均价年均价预计达到预计达到预计达到预计达到12000元元元元/平方米平方米平方米平方米13复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场————————别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗？？？？北京别墅开发区域差异巨大北京别墅开发区域差异巨大北京别墅开发区域差异巨大北京别墅开发区域差异巨大顺义顺义顺义顺义、、、、昌平昌平昌平昌平、、、、海淀海淀海淀海淀、、、、大兴大兴大兴大兴和朝阳是北京别墅开发的热和朝阳是北京别墅开发的热和朝阳是北京别墅开发的热和朝阳是北京别墅开发的热点区域点区域点区域点区域预计预计预计预计，，，，2004年顺义别墅开年顺义别墅开年顺义别墅开年顺义别墅开发规模将超过发规模将超过发规模将超过发规模将超过120万平方米万平方米万平方米万平方米自然资源优势是别墅开发自然资源优势是别墅开发自然资源优势是别墅开发自然资源优势是别墅开发的必要条件的必要条件的必要条件的必要条件，，，，顺义顺义顺义顺义、、、、昌平拥昌平拥昌平拥昌平拥有优越的自然资源因而成为有优越的自然资源因而成为有优越的自然资源因而成为有优越的自然资源因而成为北京别墅市场开发的热点区北京别墅市场开发的热点区北京别墅市场开发的热点区北京别墅市场开发的热点区域域域域14复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场复地小汤山项目区域市场————————别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗别墅还有机会吗？？？？北京别墅区域价格北高南低北京别墅区域价格北高南低北京别墅区域价格北高南低北京别墅区域价格北高南低北部区域销售价格较北部区域销售价格较北部区域销售价格较北部区域销售价格较高高高高，，，，昌平昌平昌平昌平、、、、海淀海淀海淀海淀、、、、延延延延庆庆庆庆、、、、朝阳是价格高地朝阳是价格高地朝阳是价格高地朝阳是价格高地南城是别墅价格低南城是别墅价格低南城是别墅价格低南城是别墅价格低地地地地，，，，如丰台最高价不超如丰台最高价不超如丰台最高价不超如丰台最高价不超过过过过15000元元元元/平方米平方米平方米平方米15复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件————————亚北优势在哪儿亚北优势在哪儿亚北优势在哪儿亚北优势在哪儿？？？？亚北拥有别墅开发的相对优势条件亚北拥有别墅开发的相对优势条件亚北拥有别墅开发的相对优势条件亚北拥有别墅开发的相对优势条件亚北区域有开发别墅的自然资源优势亚北区域有开发别墅的自然资源优势亚北区域有开发别墅的自然资源优势亚北区域有开发别墅的自然资源优势亚北区域属于北京上风上水的区域亚北区域属于北京上风上水的区域亚北区域属于北京上风上水的区域亚北区域属于北京上风上水的区域，，，，具有良好的居住环境具有良好的居住环境具有良好的居住环境具有良好的居住环境亚北区域具有森林亚北区域具有森林亚北区域具有森林亚北区域具有森林、、、、河流和多种植被优势河流和多种植被优势河流和多种植被优势河流和多种植被优势，，，，温泉资源也很丰富温泉资源也很丰富温泉资源也很丰富温泉资源也很丰富亚北的交通条件将大为改观亚北的交通条件将大为改观亚北的交通条件将大为改观亚北的交通条件将大为改观快速通道网络已经基本形成快速通道网络已经基本形成快速通道网络已经基本形成快速通道网络已经基本形成：：：：八达岭高速路八达岭高速路八达岭高速路八达岭高速路、、、、京承高速公路京承高速公路京承高速公路京承高速公路、、、、六环六环六环六环路路路路、、、、五环路五环路五环路五环路改建后的汤立路将很快通车改建后的汤立路将很快通车改建后的汤立路将很快通车改建后的汤立路将很快通车：：：：汤立路贯通将大大增加区域的通大性汤立路贯通将大大增加区域的通大性汤立路贯通将大大增加区域的通大性汤立路贯通将大大增加区域的通大性市政建设的大规模投入市政建设的大规模投入市政建设的大规模投入市政建设的大规模投入，，，，交通条件有望进一步改善交通条件有望进一步改善交通条件有望进一步改善交通条件有望进一步改善16复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件————————亚北优势在哪儿亚北优势在哪儿亚北优势在哪儿亚北优势在哪儿？？？？亚北区域别墅开发的氛围已经形成亚北区域别墅开发的氛围已经形成亚北区域别墅开发的氛围已经形成亚北区域别墅开发的氛围已经形成亚北区域是北京别墅的三大热点之一亚北区域是北京别墅的三大热点之一亚北区域是北京别墅的三大热点之一亚北区域是北京别墅的三大热点之一城西西山板块城西西山板块城西西山板块城西西山板块、、、、城东温榆河板块和城北亚北板块城东温榆河板块和城北亚北板块城东温榆河板块和城北亚北板块城东温榆河板块和城北亚北板块城西板块主要优势在于北京难得山景优势城西板块主要优势在于北京难得山景优势城西板块主要优势在于北京难得山景优势城西板块主要优势在于北京难得山景优势；；；；城东温榆河板块主要优势在于临近机场路城东温榆河板块主要优势在于临近机场路城东温榆河板块主要优势在于临近机场路城东温榆河板块主要优势在于临近机场路、、、、临近使馆区临近使馆区临近使馆区临近使馆区城北亚北板块竞争力主要在于差异化产品城北亚北板块竞争力主要在于差异化产品城北亚北板块竞争力主要在于差异化产品城北亚北板块竞争力主要在于差异化产品城北别墅开发进一步往北推移城北别墅开发进一步往北推移城北别墅开发进一步往北推移城北别墅开发进一步往北推移城市本身向北不断推移城市本身向北不断推移城市本身向北不断推移城市本身向北不断推移交通条件的改善式别墅北推成为可能交通条件的改善式别墅北推成为可能交通条件的改善式别墅北推成为可能交通条件的改善式别墅北推成为可能往北推移具有优越的土地资源往北推移具有优越的土地资源往北推移具有优越的土地资源往北推移具有优越的土地资源17复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件复地小汤山项目区域条件复