世联XXXX年1月15日合肥华地置业高新区AQ-1地块项目整体

本报告是严格保密的。1以技术产业为主的高新区，虽作为合肥传统老城区，其居住价值并未被广泛认可区域属性全国现象区域现状分析技术产业老城区居住价值认可度低高新区远离市中心，在城市主流居住区之外；客户对高新区的价值认知为技术产业，居住、商业等价值认知度低。高新区目前价格平台为4500元/㎡，基本为全市的价格洼地；区域供应及成交始终为全市最低，一定程度上抑制区域价格的上涨。作为国家级的高新技术产业开发区，高新区以发展高新技术产业为主，功能相对单一。全市价格洼地区域的单一化发展、住宅供应量小、客户对其居住价值的低认可度，导致高新区成为全市的价格洼地。本报告是严格保密的。2缺乏充足的住宅供应及优质项目，使得本地客户被迫外溢至其他区域区域属性全国现象区域现状分析最大客群为价格敏感的刚性客户内部优质客户外溢外部客户可吸引早期开发的优质项目，如绿城桂花园，吸引了大量的区域外乃至市外客户区域住宅供应多为中低品质项目，难以满足优质客户的需求客户被迫外溢优质项目可吸引外部客户区域内优质客户虽普遍外溢，但个别项目仍能吸引大量外来客户，表明客户对于高新区置业并无明显抗性，区域未来具有捕捉到广泛客群的潜力。区域内的住宅产品素质普遍偏低，导致区域内优质客户外溢严重，固守客户多为价格敏感的刚性需求客户。本报告是严格保密的。3随着城市发展，高新区受到大蜀山板块及政务区双面驱动，区域价值将得到提升海棠路银杏路科学大道二环望江路马鞍山路板块政务区市中心长江西路学府板块潜山路区域属性全国现象区域未来预判政务区——城市未来发展方向，综合价值全市最高，对本区域具有较强的带动作用。大蜀山板块——优质自然资源带动全市中高端客户，为区域提供良好的客户基础。客户预判随着未来市中心供应紧缺、政务区饱和、大蜀山资源带动，将有部分优质客户流向高新区；区域原有固守客户将仍以刚性需求为主，部分可能转化为更高的产品需求。价值预判区域价值在政务区、大蜀山的驱动下被动提升的同时，需要出现高端项目内部带动；未来区域内的优质项目将有更好的区域价值基础，吸引广泛的客群，并突破区域价格平台。本报告是严格保密的。4项目地块位于高新区与政务区交界处，能够很好的利用政务区的市场基础本体属性全国现象区位上海棠路银杏路科学大道二环望江路政务区市中心长江西路学府板块潜山路地块位于政务区边缘，能够一定程度的借助政务区的市场基础。西部的高压线对地块产生一定的影响，规划上应重点考虑规避。地块东、北向临路，具有一定的商业价值和交通组织优势。政务区边缘的地段位置为项目在价值实现上提供了较好的基础，同时双面临路的商业价值也成为项目的利润点的之一。本报告是严格保密的。5指标上属于高地价、中等规模、中等容积率项目，有多种可选的物业组合方案本体属性全国现象指标上占地面积：94706.67㎡可建筑面积：236766.675㎡容积率:2.5地价：6.25亿可能的物业组合方案小高层+高层+街铺洋房+高层+街铺联排+高层+街铺可保障较高的产品使用舒适度，但价格上难以突破区域现有水平。2.5容积率之下可规划较大体量的洋房，社区感较好，溢价能力强。浪费大面积土地规划少量联排，对高层造成压力，且由于联排产品过少，项目整体溢价能力有限。虽然项目在规划指标上有多种可选的物业组合方案，但由于自身的高成本压力及区域市场的较低的价格平台，使项目在开发上需要通过自身创造溢价，突破现有的市场价格体系。本报告是严格保密的。6项目属性界定目标解析及和核心问题提出市场及客户分析定位与发展战略经济测算物业发展建议本报告是严格保密的。7企业目标解析——较高的预期目标之下，企业操作行为发生转变企业以往企业现在重视最终利润聘请一流专业公司面临项目高财务成本面临资金平衡和利润压力低财务成本压力企业由项目公司向现代化转型本案为企业第三盘企业对于本项目的目标：高品质项目、实现高利润、可持续增值、有利于进一步树立企业品牌的项目在此企业目标之下，从取地开始，企业操作行为相对于以往发生转变：不同于以往的低风险运作，企业此次高价拿地，使项目面临较大的开发风险，在制定可行性开发方案之前，需深入的分析企业取地的决策依据。企业目标解析本报告是严格保密的。8项目核心问题的分解——项目运营层面及项目定位层面核心问题分解项目开发目标所面临的核心问题——如何在成本的压力、市场未来走势的不确定之下，制定合理的开发战略及物业定位，规避风险并体现项目价值、实现高利润？成本压力市场走势不定区域价格平台低科学的开发运营模式精准的物业定位速度利润品牌项目运营层面采用什么样的开发模式，降低开发风险，迅速回现，持续有效的增长？项目定位层面怎样的定位来使项目突破区域平台，博取利润的同时树立项目乃至企业品牌？12核心问题分解本报告是严格保密的。9项目属性界定目标解析及和核心问题提出市场及客户分析定位与发展战略经济测算物业发展建议本报告是严格保密的。101宏观市场分析本报告是严格保密的。11合肥住宅商品房市场属成本型市场，房价泡沫成分小，市场发展健康平稳0200400600800100012001999200020012002200320042005200620072008-0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.21.4供应量销售量供应增长率销售增长率1999年~2008年合肥住宅商品房供应及成交情况对比050010001500200025003000350040004500199920002001200220032004200520062007200800.050.10.150.20.25成交均价增长率1999年~2008年合肥住宅商品房成交均价及增长率合肥商品房的价格涨幅始终保持平稳，属于成本型市场，房价泡沫成分较小。合肥商品房市场整体供需关系健康，经济危机只是带来短期影响。从1999年至2007年，合肥商品房的供应和需求保持着良好的比例关系，同步稳定增长；2002年以后，销售增长率一直略大于供应增长率，到2005市场总体由供大于求转变为供小于求；2008年受经济危机影响，需求量大幅下跌。两次快速增长阶段：第一次快速增长是03-05年，年增长率超过15%，第二次是在07年，而这次增长是对合肥房价的一种补偿性增长，泡沫成分很小；整体涨幅不大：06~07年国内某些一二线城市房价高速增长时，合肥房价表现平稳，没有出现暴涨；自2007年起房价增长率已经跌落；宏观市场全国现象市场走势预判06-07年全国房价高速上涨时，合肥补偿性的小幅上涨，08年经济危机将房价上涨空间压缩，合肥住宅市场始终属于成本型市场。本报告是严格保密的。122009年后全市住宅商品房成交火爆，目前整体均价对比年初涨幅近1000元/㎡宏观市场全国现象市场走势预判自2006年至2008年，合肥住宅商品房年上涨价格均在500元/㎡，并维持着良好的供求关系；2009年后合肥住宅商品房市场成交火爆，价格高速上涨，截止至2009年11月，全市住宅商品房均价4759元/㎡，对比年初涨幅近1000元/㎡，是继2005年后的又一次大幅度上涨；近期土地市场频繁出现高价“地王”，过高的低价必将带动合肥房价未来走向更高点。合肥住宅市场目前量价齐升，涨势明显，土地市场成交火爆，地王项目频出，进入了快速发展阶段。地块编号土地坐落占地面积(㎡)容积率规划用途成交总价(万元)楼面地价(元/㎡)S0911宁国路与青年路交口东北角43473.332.5居住、商办(8:2)46625.154290ZWQTB-035翡翠路西，南二环路南1405261.5居住1080325125HJQ070繁华大道与云外路交口西北角3333732居住、商业2600313900近期地王项目频出，高成本之下必将带动合肥房价继续走高。合肥住宅价格持续走高并上涨迅速，逐渐摆脱成本型房价。本报告是严格保密的。13当前的市场表现为合肥房地产市场已经进入快速发展阶段宏观市场全国现象市场走势预判价格曲线现楼、期房价格齐跌，交易量长期低迷投资者退出，供过于求地价下跌比楼价快开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、取地便宜用家持续买楼+长期投资者增加地价上升速度＞房价上升速度现楼价格与期房价格相当；开发商行为：大量买地/卖楼当前市场阶段投资回报率高用家带动市场成交量上升速度价格上升速度现房价格＞期房价格开发商行为：买地、不卖楼预计项目入市时机发展阶段危机阶段萧条阶段复苏阶段用家比例下降，投资者比例大期房价格＞现房价格地价上升速度＞房价上升速度价格上升快，成交量逐步下滑市场从高峰迅速跌入低谷，没有缓冲期开发商行为：迅速卖楼合理价格：价值2009年后，合肥房地产市场经过近半年的平缓发展，目前价格快速上涨，进入市场发展周期中的快速上升阶段；虽然市场快速上涨，但客户结构仍以刚性需求为主，投资客比例过少，对市场未来的持续性上涨支撑力度不强，可以预见未来1-2年市场可能进入下行期。本报告是严格保密的。14合肥市场在进入快速发展阶段的同时，也进入了由成本型市场向资本型市场转化的初级阶段土地成本低，开发风险小；刚性需求和一般性改善型客户为主，价格敏感；低成本之下，利润实现一般。宏观市场全国现象市场走势预判成本型市场特征当前市场特征资本型市场特征土地成本较高，开发风险高；刚性需求和一般性改善客户为主，价格承受力可适当调动；利润实现较高，仍不能摆脱成本压力。土地成本高，最大的开发风险在市场大势；客户结构多元化，投资客所占比例大，整体购买力高；利润实现极高，成本几乎可忽略。合肥房地产市场虽处于向资本性市场的转型阶段，但市场实际表现下，合肥目前仍更倾向于成本型市场，高成本的项目开发具有一定风险。当前市场价格平台与高地价存在矛盾，使项目开发具有较大风险目前的客户结构仍属一般成本型市场，投资客比例较低，对市场价格上涨缺乏有力支持本报告是严格保密的。15在由成本型向资本型市场转化的边缘阶段，选择资本型市场的操盘方式具有较大风险市场基础不支撑客户结构不支撑刚性及一般性改善为主的客户结构，难以支撑价格持续高速上涨，进而无法支持高成本之下的利润预期。宏观市场全国现象市场走势预判开发结果不支撑市场现实与资本型市场操盘方式之间的矛盾资本性市场的操盘关键词：大豪宅、高端精品、奢华配套、天价、投资客、收藏客…当前的市场特征倾向于成本型市场，在售的大部分项目综合开发成本较低，产品力有限，整体冲高价格的能力有限。成本型的市场基础、刚性需求为主的价格敏感型客户结构，使项目难以博高资本型市场中所预期的利润，同时背负高成本压力，无法实现预期中的开发结果。虽然合肥市场发展迅速，但就现阶段而言，在市场尚未完全成熟转型之前，项目的定位及产品组合应迎合市场主流需求。本报告是严格保密的。162中观市场分析全市范围的住宅类产品梳理——由于高新区目前为全市的价格洼地，以区域价值为依据进行市场分析对本项目的可参照性不强，因此以产品线为划分标准，进行市场分析，有助于落实本项目后续定位。别墅类产品洋房/多层类产品高层/小高层类产品公寓类产品本报告是严格保密的。17合肥房地产市场豪宅体系尚未建立，无集中别墅区，别墅项目零散分布于各区域中观市场全国现象别墅市场天鹅湖南艳湖翡翠湖一环二环合肥豪宅体系尚未建立，现有项目水平没有真正达到豪宅的标准，导致市场中别墅价格实现相对较低。在售项目售完项目合肥别墅项目分散，无明显的集群效应项目多缺乏外部优质自然资源或城市价值早期开发的别墅项目多为规划指标之下的产物，政府出让土地亦没有考虑到使某个片区作为低密度集群，导致合肥目前的别墅项目过于分散。由于合肥市少有优质自然资源，除远郊个别项目，大多别墅项目均无优质资源，仅仅在物业形态上满足一般豪宅的标准，但整体上远未达到标准豪宅的要求。合肥别墅项目分布图本报告是严格保密的。18在售的普通别墅项目价格实现相对较低，高端物业的价值没有充分实现中观市场全国现象别墅市场项目名称产品类型面积区间建筑面积容积率成交均价销售速度客户构成核心卖点玫瑰绅城联排、高层、小高层210-24040万平0.