世联XXXX年珠海绿景淇澳岛项目前期定位报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/62019/9/6绿景淇澳岛项目前期定位报告谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容主要的工作结合珠海城市发展的趋势，研究唐家片区发展趋势，明确项目的问题和机遇；结合案例和本地属性，提出项目的发展战略和定位；主要的成果-1.《宏观背景以及市场研究》-2.《项目战略、定位》采用的方法珠海房地产市场调研和分析世联顾问平台和内部数据库世联珠海分公司消费者访谈以及分析珠海房地产专业人士访谈世联顾问专家指导、访谈确定项目思路和工作重点项目目标分析项目价值挖掘市场分析整体发展战略整体定位1234经济测算实施市调计划0启动区物业发展建议第一阶段项目内容第二阶段启动区定位整体规划布局建议项目理解明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问题，并形成系统化的研究思路本报告是严格保密的。4位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程项目区位本项目位于珠海情侣路延长线，淇澳大桥引道南侧位于唐家新城，规划为滨海居住区，毗邻石坑山总部经济区与淇澳岛旅游度假区本项目淇澳岛石坑山本报告是严格保密的。5住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则项目基础指标地块指标：占地面积：18666.76平米容积率：1.95建筑面积:36400.18平米绿地率：35%建筑要求：满足90/70原则地块呈狭长型，三面临市政道路，后续可能有噪音影响市政道路（未建）市政道路（未建）NS本报告是严格保密的。6地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区往石坑山方向往淇澳岛方向往金鼎方向往市区方向本项目裕华聚酯和黄·海怡湾畔远大美域军队用地填海区华发地块NS华发地块北接华发地块，西接淇澳大桥引道与市政路，面向填海区；南邻部队用地（目前暂未开发），东邻农田；一面邻路，三面为空地；地块周边本报告是严格保密的。7地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景淇澳大桥引道绿化带市政道路（未建）本项目北侧华发地块南侧绿化带淇澳大桥引道西侧填海区西侧厂房本项目地块中约1/3面积为水塘，其余为田地，地势平坦，有少量村舍；绿化带与本项目间规划的市政道路尚未施工；淇澳大桥引道现正施工，目前车流量较小，但预计后续车流量增加将产生较大的噪音影响；北侧华发地块处于土地平整期；西侧填海区现正施工，海景质素较差；西南侧为裕华聚酯厂房，有少量工业气体影响；地块现状本报告是严格保密的。8项目属性界定：城市近郊、旅游度假版块的小规模住宅开发城市新区项目所在区域属于珠海近郊区域，周边有少量在售项目，已形成一定市场环境，但配套不完善，区域认知度较低旅游度假版块唐家湾版块为珠海传统旅游度假区，景观资源优越，环境优美小规模住宅占地18666.76平米，建面36400.18平米，规模小，用地为居住功能本报告是严格保密的。9开发商目标巩固绿景集团在珠海的品牌地位，承接后续项目的启动本报告是严格保密的。10目录城市价值与区域规划项目定位唐家房板块市场分析附件：宏观经济与房地产市场分析本报告是严格保密的。11本部分将从珠三角城市规划、珠海城市格局、唐家湾板块区域规划几个方面寻找区域可挖掘的机会本报告是严格保密的。12[资源禀赋]山海之间，一座花园城，中国十大最具幸福感城市北纬22.47，东经113.34。经济特区百岛之市环境优美山水相间气候怡人最具幸福城市中国和谐名城旅游城市人居环境最佳范例奖国家优秀旅游城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市全国十大最具幸福感城市……城市价值本报告是严格保密的。13决定中提出要全面推进珠三角地区经济社会一体化，着力增强城市群整体竞争力。以广州、佛山同城化为示范，积极推动广佛肇、深莞惠、珠中江经济圈建设，加快区域经济社会一体化进程。——《关于贯彻实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008~2020年)的决定》珠三角区域一体化成为国家战略2009年4月17日，首届珠（海）中（山）江（门）区域紧密合作工作会议在珠海召开，珠海、中山、江门三市在会上签署《推进珠中江区域紧密合作框架协议》。内容包括：初期阶段：交通基础设施、环保、旅游、应急等方面展开合作；深化阶段：将延伸到产业合作层面，实施上规模的产业合作；建立三市联系会议制度，半年一次，三市轮流主持。中珠江区域一体化进入快速推进阶段区域合作：2009年6月14日，珠海香洲盼与中山坦洲同城化，共促两地发展，开展香洲-坦洲同城化发展模式调研规划协同：2009年9月8日，《珠中江城市空间协调发展规划》编制工作也于昨日正式启动医疗合作：2009年7月14日，三市签署《区域医疗卫生服务紧密合作框架协议》多项区域一体化发展政策出台，中珠江同城化步伐加快城市价值本报告是严格保密的。14珠海作为珠江西岸核心城市，在区域一体化中占据主导地位中珠江广佛肇深莞惠珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一以珠海市为核心，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸地区，要提高产业和人口集聚能力，增强要素集聚和生产服务功能，优化城镇体系和产业布局。珠海要充分发挥经济特区和区位优势，加快交通基础设施建设，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提升核心竞争力，提高发展带动能力，建成现代化区域中心城市和生态文明的新特区，争创科学发展示范市。加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。……珠江口西岸地区要规模化发展先进制造业，大力发展生产性服务业，做大做强主导产业，打造若干具有国际竞争力的产业集群，形成新的经济增长极。摘自《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》珠三角核心城市定位，使珠海成为珠江西岸区域一体化中的领头羊城市价值本报告是严格保密的。15[产业升级]海、陆、空三大重点区域，提升城市产业实力，使珠海具有长久活力三大重点发展区域，构建珠海海陆空战略，促进产业升级•海（高栏港）—“壳牌”在珠海市高栏港经济区投资，建设一个年产40万吨的世界级润滑油生产厂；投资约443亿元的中船珠海大型海洋工程装备制造业基地项目；投资50亿元的中海油深水海洋工程装备制造基地项目；首期投资70亿元的南海天然气陆上终端•陆（横琴岛）—国务院总理温家宝24日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。•空（航空港）—珠海航空产业园已先于去年11月启动；中航通用飞机项目已完成注册，7月1日前后启动通飞基地建设；航空产业园的民航飞行校验中心南方基地项目也将在年内动工高栏港组团三灶航空港横琴新区重化临港产业商务、旅游、科教产业航空制造、维修、展示产业珠三角西部地区唯一规划内的枢纽港广东省唯一的民航产业基地第三个由国务院批准的国家级新区城市价值本报告是严格保密的。16[地位提升]重大基础设施集中投入建设，使珠海转变为枢纽型城市，城市辐射力提升重大基础设施集中投入，外部交通显著改善2009201020112012201320142015广珠铁路广珠轻轨港珠澳大桥高栏港高速珠海机场高速在两年内通过总投资3000亿元的十大重点工程，力促珠海跃入“后发时代”。覆盖交通、港口、机场和口岸枢纽、生态环保、商务休闲旅游等项目，……实施“以港立市”战略。——《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》珠海广州香港、澳门江门高栏港广珠铁路广珠轻轨港珠澳大桥高栏港高速机场高速中山2年投资3千亿投资，重点发展基础设施城市价值定位珠江西岸核心城市，珠中江一体化形成珠三角第三经济增长极；重大基础设施集中建设，城市辐射能力加强，珠广佛深港澳1小时生活圈形成；大珠海的机遇珠海城市价值的提升以及本身的资源禀赋将吸引全国化的投资、度假置业客户群。本报告是严格保密的。18[规划格局]一个沿海拓展轴、东西两大板块、组团紧凑发展，城市空间扩大沿海拓展轴：积极推动珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市”，围绕“海港、空港、口岸”三大节点，串联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发展产业及建设城市组团。香洲主城区西部主城区横琴组团三灶组团唐家湾组团城市规划东部板块：即环港澳的东部地区，包括唐家湾、香洲主城区、横琴岛和万山群岛，要提升城市品质，强化山海相拥、陆岛相望的滨海花园城市风貌，成为推进珠港澳区域经济一体化的主要依托。西部板块：包括斗门区、金湾区和高栏港经济区，充分利用水网纵横、沙田连片的水乡特色，形成滨江田园城市风貌，建成辐射珠中江以至粤西的现代化新城。本报告是严格保密的。19东部主城区分区规划：6大片区+2个新城唐家湾新城上冲片区前山片区南湾新城拱北片区吉大片区新香洲片区老香洲片区城市规划吉大片区：以商务办公、旅游休闲为主导功能，东部中心城区重要的商贸、旅游服务中心区；拱北片区：珠海市东部中心城区城市窗口地区；老香洲片区:综合行政居住中心，生态宜居、设施先进、依山滨海的综合城区;新香洲片区:新行政居住中心，珠海市行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区;前山片区:综合商贸居住中心，上冲片区:城市主导产业配套发展区.是集工业、物流、商贸、旅游、居住为一体的城市综合组团；唐家湾片区:高端商业居住中心.滨海生活中心，适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城；南湾片区:第二产业综合中心；本报告是严格保密的。20各区域已形成独具特色、分工明确的城市定位，具有良好的发展潜力。片区吉大老香洲新香洲拱北前山上冲唐家南湾片区现状金融商务中心和商业中心居住密度高、生活氛围浓厚的老城区新开发行政、体育、文化中心繁华商业中心早期工业园区集中区域珠海、中山自然村落、工业混合区国家高新开发区和低密度居住区新兴工业区及房地产新开发区片区特色集中珠海80%金融机构，商业中心、星级酒店，最高级专业写字楼集中了大量的政府机构，有最老的凤凰商圈、紫荆商圈新开发区，未来珠海行政、体育、文化中心，有电视台、报业大厦、体育中心与澳门陆路相连，口岸经济发达，第三产业发达以建材为特色、工业为主体的城郊结合区域，有暨南大学珠海学院、圆明新园珠海西北门户-上冲关口，交通繁忙，多种工业混合，以自然村落模式为主，有梅溪牌坊、农科园艺中心、普陀寺、陈芳故居汇集国家高新开发区、大学园区、高尔夫球场、国际赛车场、游乐园、最大人工红树林沿前山河一带已形成高品质住宅区。南屏工业园区也已形成规模。南接横琴，拥有庞大储备用地，未来开发潜力巨大片区环境山海资源丰富，居住环境最优美，情侣路、九洲大道、三大休闲公园拥有众多文化、教育、医疗资源，各种市政配套一应俱全地势平坦，建设期晚，城市规划比较完善，道路交通完善，绿化环境优美商业、交通、旅游发达，情侣路海景、澳门城市景观工业园区和城中旧村交错，环境较差乱，前山河景山体资源丰富，环境混乱，人口结构复杂，配套少且低档山海资源丰富，居住环境最优美，商业配套少且档次较低，生活不便利山河景观带、工业园区规划整齐，新开发楼盘环境较好城市规划本报告是严格保密的。21唐家湾定位为滨海带发展核心，情侣路上“金边”，城市新名片滨海带发展核心城市立面，情侣路上“金边”，打造城市新名片：依托“自然——山、海、岛、城；人文——融合、创新、会同”的发展主题，以“生态+绿化、生命+运动、生产+服务、生活+配套”为发展方向，提出建设“绿色之城、动感之城、创新之城、宜居之城”的奋斗目标，力图为珠海营造一片亮丽的都市风景。高新产业区综合服务区休闲旅游区根据珠海市唐家湾分区规划（2008-2020），唐家湾地区整体规划为“一心、一岛、两轴、三片”；“一心”代表城市核心区，“一岛”代表生态绿岛，“两轴”代表城市发展主轴、滨海发展次轴，“三片”代表综合服务区、休闲旅游区、高新产业园区。承载教育、高新技术产业、新型服务业的职能