第二章物流园区投资的经济性分析

物流园区规划与设计2014年9月第二章物流园区投资的经济性分析影响物流园区规划的主要因素物流需求分析物流园区的货流预测物流园区投资可行性分析2.1影响物流园区规划的主要因素物流园区主要位于物资流通集中的中心城市，地理位置优越，并且物流园区投资大、回首期长，因此从项目立项、功能定位、园区选址、规划设计等方面均需充分论证，确保建成后的正常运转。对条件要素的分析将对整个规划起到前提和基础性作用，有时甚至是决定性作用。可以补充一个失败的案例1、区位条件（48）区位条件是区域物流园区建设必须有的基本经济地理位置条件。从区域角度看，应尽量选择靠近服务区域中经济发展与未来增长的中心位置上；物流基础设施的位置也应该选择中心城市、商品集散地、重要消费场所等。2.1影响物流园区规划的主要因素1、区位条件（48）从城市角度看，物流园区的布局主要应该考虑以下因素：•接近市中心（配送）•靠近交通主干道出入口•追求较低的地价区位•数量充足、素质较高的劳动力条件•良好的可达性•靠近铁路枢纽•位于消费物流集中的地区2.1影响物流园区规划的主要因素2、区域经济发展条件（49）良好的区域经济发展环境能够产生大规模的物流需求，并能够为区域物流园区建设创造良好的市场秩序以及提供强有力的法规、制度保障。对所在区域和城市的综合经济实力、产业结构和规模进行深入分析是规划实现的重要保证。2.1影响物流园区规划的主要因素3、物流需求物流需求是物流园区规划最直接最重要的因素。2.1影响物流园区规划的主要因素4、运作基础条件是形成物流园区物流能力的基础设施支持条件。交通运输是由交通运输设施、运输工具、通行权以及在此基础上提供运输服务的承运人组织所构成。运输方式确定了运输的基本形式，物流系统要求交通运输具有良好的通达性，能够满足物流需求的可得性，保持合理的运输价格，各种运输方式构成的综合运输体系的布局、分工合理和配合协调。2.1影响物流园区规划的主要因素4、运作基础条件仓储仓储基础设施结构由库场设施、仓储设备以及在此基础上形成的仓储功能和仓库管理者构成。对仓储条件的要求是：通过合理的物流据点布局、高水品的库存管理和仓库管理，形成具备单一功能和多种功能组合的物流据点系统，适应物流可得性需求。2.1影响物流园区规划的主要因素4、运作基础条件信息•应提供良好的通信基础设施和公共物流信息服务平台。•企业物流信息系统的不断改进（精确、及时、灵活、标准化）2.1影响物流园区规划的主要因素5、服务水平条件（52）主要指由其所提供物流服务的方便性、可靠性、快速性以及物流成本的合理性，具体体现为规划地区范围内多方面的物流需求服务的满意程度。2.1影响物流园区规划的主要因素5、服务水平条件•能够方便的满足区域范围内不同商品种类、批次、批量、时间、场所、价格、包装、流通加工等多方面的物流服务。•能够提供持续一贯的物流组织管理、物流安全和物流作业绩效，保证按承诺的物流时间和成本适时而准确的完成物流服务。•合理配置物流据点，提高配送效率并维持合理的库存。•提高运输、仓储、装卸、包装、流通加工等作业效率。保证订货出货、配送的渠道畅通无阻，食物流运作可靠性保持稳定的高水平。•能够对物流服务过程中的突发情况与其个性化服务要求迅速做出反应。2.1影响物流园区规划的主要因素6、人才、技术条件高效的物流组织与管理是适应物流活动的内在要求和重要条件，而人才和先进的物流管理技术是实现高效物流组织和经营管理的核心和支撑要素。2.1影响物流园区规划的主要因素7、货流条件2.1影响物流园区规划的主要因素1、定义物流需求：是指一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、成品和半成品、商品以及废旧物品等的配置作用而产生的对物在空间、时间和消费等方面的要求。物流需求不等于物流量2.2物流需求分析2、物流需求的数量是指在区域物流规划中，所在区域内以及该区域与周边区域发生的对物流服务需求数量的大小。•直接需求量•潜在需求量2.2物流需求分析直接需求量（55）是指物流需求的主体为了满足其生产经营、事业开展以及生活需求，产生的对物流社会化服务的直接需求量。•工业企业对供应物流服务和销售物流的需求量•连锁商业对配送服务的需求量•一般消费者的物流服务需求量•区域间货物中转运输的需求量2.2物流需求分析潜在需求量是指经济环境、社会环境以及物流服务环境的发展对物流需求的拉动量，是直接物流需求的变化趋势。•工业企业对供应物流服务和销售物流的潜在需求量•一般消费者的物流服务潜在需求量•区域间货物中转运输的潜在需求量2.2物流需求分析3、物流需求的时间是指在不同的经济发展阶段对区域物流的需求量，主要分析物流需求量随时间的变化情况。物流需求的时间分析结果影响到区域区域物流规划的总体规划目标以及分阶段目标。2.2物流需求分析4、物流需求的空间是指在同一时间段，不同局部区域物流需求的空间分布，即按照物流需求的空间分布来分析物流需求量的大小。这一指标影响区域物流规划中区域物流中心、配送中心的合理布局。2.2物流需求分析5、物流需求的结构是指各种物流需求之间的比率，包括区域内各种物流需求比率和区域内与区域间的物流需求比率。区域内物流需求比率指区域内各类工商企业、事业单位和消费者对社会化物流服务的需求结构。这一分析结果，将影响区域物流规划中的物流服务功能、服务规模的定位。2.2物流需求分析6、物流需求的层次第一层次：只向需求方提供仓储、存货管理、发送、运输和分拨。第二层次：除提供上述服务外还可以提供订货处理、采购和生产计划。第三层次：除上述服务外还可帮助实现生产控制、质量控制和信息通信系统。2.2物流需求分析7、区域物流需求量的相关指标根据物流的环节来分析区域物流需求量，可将物流量分为物流需求中的运输量、仓储量、配送量、流通加工量等指标。2.2物流需求分析运输量物流活动的核心内容是货物运输，运输量的规模可以侧面反映出物流的规模。包括本地区商品销往外埠的区域间运输量；外埠产品销往本区域产生的运输量；以本地区为中转基地，第三地之间的区域货物运输量。2.2物流需求分析仓储量仓储量即社会经济活动对仓储的需求量，这一指标可以用仓库容积和仓库占地面积表示。2.2物流需求分析配送量（58）物流需求中的配送量与许多因素有关。主要从城市化水平和居民消费水平分析。城市化人口比例区域社会商品零售总额2.2物流需求分析流通加工量流通加工是物流服务中的一个重要的增值环节，目前没有可行的方法在这方面对物流量做出评价。2.2物流需求分析物流需求量的变化趋势（59）通过以上数据分析，可以对目标区域经济对物流需求量的大小有明确的界定，但在进行区域物流规划时还因分析这些物流量的变化趋势，使以此为依据做出的物流规划具有科学性和前瞻性。物流需求与GDP（grossdomesticproduct国内生产总值）之间存在正向关系。货流是物流需求最重要的体现。2.2物流需求分析2.3物流园区的货流预测物流园区货流预测内容货流预测的主要流程2.3物流园区的货流预测1、物流园区货流预测内容（60）是对尚未发生或目前还不明确的货物流量、来源、流向、流速、货物构成等内容进行预先的估计和推断。具体内容包括：•预测货流的各项内容（流量、流速、来源、流向、构成比例）•预测货流保障能力•预测主要影响因素的变化•预测市场占有率2.3物流园区的货流预测2、物流园区货流预测主要流程预测过程必须考虑各种随机因素和条件的变化，所进行的预测应为条件预测。货流预测的主要流程图2.4物流园区投资可行性分析可行性研究：是在投资决策之前，调查研究和拟建物流园区主要有关的自然、经济、社会和技术信息，分析比较可能的投资建设方案，预测评价项目建成后的社会经济效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性、经济上的合理性、技术上的先进性和适用性，以及建设条件上的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学的依据。1、评价步骤确定评价目标和评价内容确定评价因素确定评价指标体系指定评价准则确定评价方法单项评价多项评价2.4物流园区投资可行性分析2、评价指标物流园区的评价指标应该遵循科学性、实用性、可比性的原则，同时符合园区目标定位以及功能设计的要求。物流建设是一个系统工程，建立多角度、分层次的评价指标体系是系统工程本身的要求。包括社会效益评价、经济效益评价等。2.4物流园区投资可行性分析2、评价指标社会效益评价：从城市的整体角度出发，考察物流园区建设项目对城市发展的贡献，主要指标包括加强基础设施建设、缓解城市交通压力、改善企业经营环境、保护城市生态环境等方面的内容。经济效益评价：从工程建设的角度出发，考察物流园区建设项目的经济可行性，主要指标包括内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率等。2.4物流园区投资可行性分析3、评价方法2.4物流园区投资可行性分析评价方法经济分析法静态分析法动态分析法专家评价法经济分析法：因素一般可以量化，主要用于物流园区建设方案的财务和技术方面的评价。静态分析法：常用指标有静态投资收益率、静态投资回收期。动态分析法：建立在项目总寿命期内逐年现金流量基础上的，把逐年现金流量按照一定过得利率折算成现值，使之考虑不同的时间点发生的资金收入和支出所起的作用，常用方法有现值法、内部收益率法和回收期法。2.4物流园区投资可行性分析