世联_河南洛阳银润置业_中央广场项目终稿汇报稿_121PPT

洛阳中央广场项目终稿汇报稿谨呈：洛阳银润置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1本报告是严格保密的。项目发展战略与定位回顾项目发展战略建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市第三极项目客户定位以洛阳顶端财富人群为核心客户，同时关注高端置业人群项目形象定位洛阳首席都心大宅房地产市场回顾：1、洛阳房地产市场进入上升通道。产业发展带动大批有支付能力的高端置业人群，他们是市场上最活跃的财富阶层。2、新区住宅逐渐放量，在未来2年内供给增加，产品同质化趋势较严重，竞争激烈。3、在这样市场背景之下，如何从竞争激烈的市场环境中突围而出，尽可能多的占有客户资源，是本项目需要考虑的主要问题本报告是严格保密的。物业发展建议的原则我们要把“洛阳首席都心大宅”的定位落实到建筑单体、社区环境、配套配置等方面，项目定位作为一条主线贯穿物业发展建议始终。城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，将钱花在刀刃上，真正能触动客户的购买欲望，适度控制成本本报告是严格保密的。首席都心大宅——构建洛阳城市豪宅价值体系一.身份感豪宅品相。品质感立面、标志化屋顶豪宅标签。社区标志物、个性化门牌、精装修大堂城市豪宅价值体系放大的建筑尺度，奢侈的功能空间三.专属感二.稀缺感水社区精装修王座智能化配置，别墅级享受DIS系统VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益管家式服务123456789本报告是严格保密的。项目物业发展重点和策略立面形象1.建筑风格2.立面材质选择3.标识感强的屋顶造型1.精装修大堂身份感稀缺感专属感户型设计社区环境配套配置1.打造水社区1.DIS系统1.户型设计能体现奢侈的空间尺度1.精装修王座1.VIP水晶会所2.管家式物业服务1.智能化配置公共空间1.社区标志物2.个性化门牌1.双大堂设计本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑风格立面材质屋顶造型本报告是严格保密的。建筑风格：建议采用新古典主义风格，整体挺拔现代、沉稳大气，富有品质感远观棕榈泉歌德风格顶部设计立面形象棕榈泉总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比,工整的图案化形成视觉冲击力示例：ARTDECO风格本报告是严格保密的。立面材质：采用面砖与石材的结合，提升项目价值感立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。步行时视线向下偏离10°，因此需要强调建筑底面处理。北京珠江帝景立面形象本报告是严格保密的。屋顶造型：标识感强的屋顶造型，突显整体形象本项目周边高层楼盘较多，独特新颖的屋顶造型能够突显本项目整体形象可以配合顶部灯光，强调都市感，归属感屋顶标识感很强，但在设计时要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装立面形象本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑尺度精装王座精装建议本报告是严格保密的。建筑尺度：现有的户型设计功能空间完备，空间尺度开阔，分区合理，体现出豪宅居住的奢侈感C户型：183平米高层住宅情景化——户户观景带书房的主卧套间4.6米宽厅设计宽大观景阳台电梯直达前厅带书房的主卧套主仆分开入户超大观景阳台电梯入户户型设计本报告是严格保密的。精装王座：选择景观最好、楼层最高的1号楼进行精装修，作为本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺产品1号楼景观最好，正对中央广场，并且29层的高度是项目中最高的，通过精装修奠定1号楼王座的地位，以此作为价格标竿拉升项目价格。市场上没有精装修产品，产品全部精装具有一定风险性。因此暂定只对1号楼进行精装修，其他楼座向客户提供菜单式装修，提供三种风格档次装修，客户可以自行选择。标竿产品户型设计本报告是严格保密的。精装建议：与项目新古典主义的气质相符，同时体现出业主的个性化。精装原则：1、项目户型亮点的充分演绎和展示；2、有效利用客户感官取向，以展示为主，根据客户群的需求确定风格形象；精装建议：1、与项目整体气质相符，可采用ARTDECO风格或新古典主义风格2、采用统一的硬装修风格，在软装饰方面采用菜单式供客户选择，以满足业主的个性化需求户型设计本报告是严格保密的。推荐风格一：ARTDECO风格特点：呈现工业文明所崇尚的简洁和机械美同时表现出古典主义的奢华和繁复代表项目：NAGA上院户型设计本报告是严格保密的。特点：具有凝练的美，既具有传统建筑之美感，又融汇现代科技之“灵性”，吸纳了古典建筑的比例和色彩，摒弃了传统欧式的繁复雕刻和线条，吸收了现代建筑的简洁和科技手段，摒弃了工业化社会中的冰冷和千篇一律代表项目：星河湾户型设计推荐风格二：新古典主义风格本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置大堂精装双大堂设计本报告是严格保密的。大堂精装：挑高的精装修大堂，并提供休憩和会客空间，提升项目形象和业主尊贵感把钱花在业主看的到的地方，既提升了项目品质，又相对节约了建设成本精装修大堂，提升业主的尊贵感在大堂内设置休憩区，摆放沙发、茶几等家具，便于访客在等侯时临时休息，提升业主的身份感香蜜湖一号棕榈泉公共空间本报告是严格保密的。双大堂设计：为业主建立专属通道双大堂设计，建立业主专属通道智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感通过部分简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。公共空间入户大堂汽车大堂双大堂示意图本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置本报告是严格保密的。打造水社区：水是环境景观设计要点，是社区的魂水象征着财气、灵动、生态，在高端客户的认知中，水能聚财，因此它也是豪宅的必备要素我们项目的水源是洛南的“水头”，洛河水经过的第一个高端住区，位于“上水”的位置，水可以被我们用来做足文章新区多数住宅开始关注水景，注重大面积水景的打造。但这些景观大都缺乏变化和活力，水资源很少为项目带来增值以水为魂，移步换景，精心打造”水社区”园林景观本报告是严格保密的。现有规划方案设计了集中的中心园林，有利于打造有冲击力的集中开放空间，但水主题还需强化，体现出景观的层次性园林景观本报告是严格保密的。增加核心水景与散水园林，共同组成极致的景观体验►考虑到日后的维护成本，增加散水园林体系►设立标志物►加强设计感园林景观本报告是严格保密的。水社区之灵动的水景：采用小型喷泉和叠瀑，让水动起来，打造灵动的水景叠瀑和喷泉相结合，既体现了水景园林的气势，又做出水的活力。园林景观本报告是严格保密的。水社区之水岸互动，拉近业主与水的距离，增加项目的亲水性水是可以近距离观赏的、可以嬉戏的在水岸增加木栈道、座椅等设施，方便业主的停留和观赏水景利用小品精心点缀水岸，打造风情水岸步入式喷泉，成为儿童嬉戏的娱乐场所园林景观水社区之景观造型——充分考虑维护成本和枯水季效果►结合硬质铺地，枯水季节可作为休闲广场园林景观本报告是严格保密的。园林层次之植被：不同的植被和树种，高低错落的形式，打造立体的绿化空间以树木、灌木、草地营造出项目的绿化层级多层次的园林绿化可以舒缓空间高层比例尺度，调节硬景与软景分配比例园林内部移植少量原生态的植物，形成园林节点标竿。丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全是高层建筑体，调节空间的张驰、层次园林景观本报告是严格保密的。园林层次之空间：通过下沉广场及垒坡等形式，增加地势起伏，放大园林的空间感中央围合部分下卧形成下沉式广场，增加园林的空间感，增强园林景观的视觉冲击力。通过堆坡和下沉制造出上下起伏的园林地势，增加园林景观的形式变化。室外游乐设施与绿地的结合园林景观本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置本报告是严格保密的。社区标志物：独特的社区标志物树立领袖型项目形象入口可以直接与区域的标志性公共空间—广场或集中水面相联接，体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。大尺度的社区入口标定领袖性项目地位，与区域内同质化的项目相区别。北京珠江帝景北京棕榈泉DIS系统本报告是严格保密的。确立边界：项目四至处用绿植、护栏等界定边界，建立私家领地感►豪宅领地专属感必不可少，需要与外部地块产生区隔，以保证业主对私密性、专属感的要求建议在护城河岸用草坡、绿植和栏杆进行区隔。统一绿植，通过内外植被变化来标识界限。护城河市政道路建议河岸用绿植以及栏杆进行区隔建议用草坡以及部分绿植进行区隔DIS系统本报告是严格保密的。门牌标识：符合豪宅的奢华感在每户的门外放置特有的标识石牌，标明业主身份，体现尊贵感门口悬挂做工华贵的铜质门牌，替代传统门牌，符合豪宅的奢华感。DIS系统本报告是严格保密的。道路铺装：统一的道路地面及铺面，在节点铺装时加入社区标志物DIS系统采用统一的道路地面，加强社区意向，同时在铺装中可加入社区LOGO，加强项目的领地感。本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置本报告是严格保密的。会所对于本项目的意义1.提升项目整体形象和档次。高端的会所配套可以提升项目的档次和价值。项目定位于“洛阳首席都心大宅”，会所作为“洛阳城市豪宅价值体系”中的一部分，也承担着树立项目豪宅形象的重任。2.配合销售展示，促进一期销售。会所作为提升项目价值和形象的特色配套，配合项目销售过程进行展示，让客户看得到未来的生活场景，能起到促进销售的作用。3.提供业主交流的平台，维护客户。会所对社区业主将实行会员制，这不仅是提供了业主休闲、交流的场所，同时也是客户维护的一种方式，为后续的项目开发提供条件。水晶会所本报告是严格保密的。位置的选择：建议保持原位置不变，水系四周环绕建议会所位置保持原有规划不变，将水系延伸到会所南侧，形成会所四面环水的效果。1.经营管理角度：目前的会所位置可以方便一、二期业主共同使用会所的配套功能，利于后期经营。同时也能兼顾到会所未来的外向性经营。2.建筑风格角度：结合一期的“护城河”，可以打造特色的四面环水的水晶会所，从建筑风格上体现项目的与众不同，同时也能成为社区的标示性建筑。3.工程实现角度：目前一期工程已经施工，整体规划的可调整性有限。会所水晶会所本报告是严格保密的。建筑特色：一是结合周边水系，打造晶莹剔透的水晶会所会所四面环水，因此建议采用晶莹剔透的“水晶会所”形式，能更好的体现项目高贵品质整体采用现代的建筑风格；外墙、屋顶、等及部分室内设施可采用玻璃材质，使整个会所的外观晶莹剔透，极富现代气息，尽显高端品质建议部分使用弧形墙面及屋顶设计，进一步增强会所的现代感，减少转角处通透感的折减水晶会所本报告是严格保密的。建筑特色：二是增加会所周边的亲水设施，使