世联_湖北武汉新华路项目定位报告_249P_XXXX年_汉江恒

本报告是严格保密的。2019/9/52019/9/5武汉汉江恒昇新华路项目定位报告及物业发展建议本报告是严格保密的。2宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析本报告是严格保密的。3宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析本报告是严格保密的。4A、降低投资风险通过精确定位，把握客户对产品实际需求，打造符合客户需求的产品，保证项目的成功销售；以合理、经济的成本打造客户所需求的产品，保证产品品质，实现产品价值，安全、顺利的实现稳健销售。B、保证相对高收益在客户对写字楼易感知的关键点着力打造产品，有效增强项目品质，针对大客户赢取价格突破，以相对合理的成本换取相对高收益；C、通过本项目建立汉江恒昇公司在市场影响力通过成功的定位及后期营销实现相对高收益同时，建立汉江恒昇公司在武汉商务市场的市场影响力，为后续开发奠定坚实基础；世联理解的发展商目标本报告是严格保密的。5开发目标思考高投入产出比产品目标：降低开发风险的基础上实现高投入产出比，实现资金稳健回笼，建立市场影响力；打造符合市场实际需求的产品，获得收益、形象与资金投入之间的高比值产出：较高收益，高端形象投入：打造产品的资金投入本报告是严格保密的。6宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析本报告是严格保密的。74287517461176495617944.13%9.25%-16.54%-22.05%-24.84%0100020003000400050006000700020091Q20092Q20093Q20094Q20101Q-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%进出口贸易总额环比增长率353202356260962550785453626.22%49.90%32.93%35.94%28.64%01000020000300004000050000600007000020091Q20092Q20093Q20094Q20101Q0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资总额同比增长率363742931329398309653566723.73%16.55%15.36%15.01%15.04%050001000015000200002500030000350004000020091Q20092Q20093Q20094Q20101Q0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额同比增长率720087730381612107756805773.62%4.19%6.62%8.80%11.90%02000040000600008000010000012000020091Q20092Q20093Q20094Q20101Q0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP绝对值同比增长率全国宏观经济图1:GDP增速图2:进出口贸易总额增速图3:固定资产投资增速图4:全社会消费品零售总额增速(单位：亿元）(单位：亿美元）(单位：亿元）(单位：亿元）中国经济走出2008年金融危机的低迷，企稳回升，但面临经济结构调整转型挑战，总体机会大于威胁本报告是严格保密的。8-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%2009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.05CPIPPI国家4万亿投资计划：为抵抗全球金融危机对中国经济的影响，我国08年底曾计划到2010年年底前投资4万亿元以扩内需、促增长，其中新增中央投资1.18万亿元。该笔投资主要用于民生工程，包括保障性安居工程、农村的民生工程，基础设施的建设以及社会事业的投资，占44%。此外，16%投资用于自主创新、生态调整、节能减排；23%用于重大基础设施的建设，包括交通、铁路、公路、港口、水利工程等；14%用于汶川地震灾后重建；其他公共支出则占3%。2009年新增9.6万亿元银行贷款：为应对国际金融危机，我国加大了金融对经济的支持作用，我国信贷结构不断优化。2009年全年新增贷款接近9.6万亿元。国家4万亿投资与9.6亿银行信贷使通货膨胀在2010年来临，资金将开始寻觅避险途径图5:中国2009年1月-2010年5月的CPI及PPI走势图全国宏观经济09年11月本报告是严格保密的。9房价过快上涨，为保民生，国家出台新政打压住宅市场，通胀背景下，避险资金转入写字楼市场房价指数2009年1月-2010年5月全国一手房价走势图4.15新政：对贷款购买第二套住宅房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对商品房住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源以及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。7269741780738130841184798.73%0.70%2.04%2.33%3.46%0.81%6500700075008000850090002009.122010.12010.22010.32010.42010.50.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%成交价环比增长率400073932736165329003245932455332753300029200281933193431500317183031330708307083147030506281432671820000250003000035000400004500009.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.6甲级写字楼整体写字楼2009年9月-2010年6月深圳中心区写字楼三级市场价格走势图本报告是严格保密的。10在经济企稳回升的上升周期，写字楼物业前景如何？写字楼前景提炼与写字楼需求相关的经济要素本报告是严格保密的。11武汉宏观经济05001000150020002500200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%010002000300040005000200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500100015002000250030003500200520062007200820090.00%10.00%20.00%30.00%40.00%02040608010012014016020052006200720082009-15.00%0.00%15.00%30.00%45.00%60.00%单位：亿元单位：亿美元单位：亿元单位：亿元2005-2009年武汉市GDP图2005-2009年武汉市进出口贸易总额2005-2009年武汉市固定资产总额2005-2009年武汉市消费品零售总额武汉经济指标总体向好，经济不断发展是商务市场良好发展的前提本报告是严格保密的。12武汉宏观经济研究的前提：城市GDP总量及人均GDP与写字楼需求量呈现明显的正相关关系：人均GDP增加1000美元，城市办公面积需求增加3000㎡/十万人；一定程度上决定着写字楼市场的发展前景。（单位：元/人）武汉经济发展增速，人均GDP突破7000美元，商务市场发展空间增大020000400006000080000100000200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%北京武汉上海北京增长率武汉增长率上海增长率年份北京北京年增长率武汉武汉年增长率上海上海年增长率2005年4430811.10%260834.8%5142811.10%2006年4883210.21%2989014.59%5673310.32%2007年5515112.94%3525217.93%6504714.65%2008年6187612.19%4444526.08%7255411.54%2009年676129.27%5010912.74%775696.91%2005-2009年北京、武汉、上海人均GDP增长速度对比图按常住人口计算，2009年武汉全市人均GDP50109元，折合7395美元，增长12.74%。本报告是严格保密的。13武汉第三产业的发展，是商务市场发展的重要支撑因素武汉第三产业2005-2009武汉第三产业增速为体现中部地区生产和生活服务中心的职能，武汉将重点强化第三产业，发展金融商贸、行政办公、文化旅游、科教创新、信息咨询等区域性中心城市服务功能。商业方面：武汉将以中山大道、解放大道为主轴，建设形成辐射中部地区的中心商业区；金融贸易方面：将构建王家墩—建设大道、中南路—中北路2个金融贸易区，集中布局国内外金融、证券、保险、信息、咨询机构，形成辐射中部地区的金融中心；科教方面：远景发展江夏五里界科教基地，在武昌南部形成教学、科研、产业一体化的“中部科研技术密集区”。单位：亿元05001000150020002500200520062007200820090.00%10.00%20.00%30.00%本报告是严格保密的。14我国中部地区中心城市的国家战略规划，将聚合周边城市带资源，促使城市新一轮提速发展武汉战略规划城市定位：我国中部地区的中心城市。城市规模：主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展。交通优势：发挥武汉区位优势，建设国家重要综合交通枢纽和长江中游航运中心。宜居城市：六台“生态电扇”构建“低碳城市”，维护“江、湖、山、城”自然生态格局。孕育的投资价值武汉城市圈已是全国综合配套改革试验区之一，尤其是光谷获得与中关村同样的政策后，大武汉的快速上升势头不可阻挡。大武汉模式“一核一带三区四轴”一核：即作为城市圈发展极核的武汉都市发展区。一带：即以武汉东部组群、鄂州市区、黄石市区、黄冈市区为主体三区。四轴：均以武汉为起点，分别向鄂东、西部江汉平原、鄂西北、鄂西南发展延伸。本报告是严格保密的。15重要定位启示：A、项目入市前经济恢复、商务投资价值的凸显将对写字楼市场的需求形成强有力支撑；B、武汉被国家定位为中国中部中心城市，将集聚周边城市资源，拉动武汉写字楼需求的繁荣，增加高端企业客户，需重点关注金融、贸易、咨询等第三产业行业客户的需求增长；C、写字楼市场发展迅速，客户对写字楼产品要求提高，产品朝高品质、高舒适度方向发展；宏观经济研究结论本报告是严格保密的。16宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析本报告是严格保密的。17江城武汉唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。武汉三镇世界第三大河流长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。九省通衢武汉是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在1000公里左右，是中国经济地理的“心脏”。城市快照武汉是湖北省省会，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基地和交通、