世联天津京基高尔夫项目前期定位报告105241...（PPT183页）

京基高尔夫项目前期定位报告谨呈：天津京基房地产开发有限公司22本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲本体条件分析144项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇项目位于津南区八里台镇西北部，距城市中心约40分钟车程；津南区位于天津中心城区和滨海新区之间，位于天津市规划的“一轴两带三区”的城市空间格局的发展主轴（武清新城——中心城区——津南新城——滨海新区核心区）之上；随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展；津南区将构建“三带五镇一新城”，其中八里台镇将建成以天嘉湖生态休闲旅游为特色的生态镇八里台镇津南区距八里台镇中心约4公里距中心城区约40分钟车程八里台镇规划图5西青开发区八里台工业园区八里台镇被列为全市第二批9个示范小城镇建设试点之一，城镇建设规划已被国务院批准，启动工作开始实施。规划定位：以IT产业为主导，具有北方水乡特色的生态宜居新型城镇规划布局：一心：八里台村、大韩庄村等聚集的镇中心生活服务区两轴：天嘉湖周边、鸭淀湖周边生态旅游轴和津港公路两侧二、三产业为代表的发展轴三点：建设双闸、潘家洼、大孙庄三个新农村示范居民点四带：以泰达微电子和八里台工业园区为代表的工业发展带、以国家农业科技园区为代表的农业发展带、以天嘉湖开发为代表的生态旅游带、以鸭淀湖及京津高尔夫旅游板块为代表的发展辐射带项目位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点，临近国家级自然保护区，并自成一高尔夫旅游板块距西青开发区约8公里距八里台工业园约3公里天嘉湖生态旅游带“巨葛庄贝壳堤”天津古海岸与湿地国家级自然保护区团泊新城泰达微电子工业园6产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人天津开发区微电子工业区，坐落于西青区大寺镇，作为全国首家以“微电子”命名的工业园区，经市政府批准，成立于1996年5月24日，是天津开发区设立的三个区外小区之一。现有注册企业92家，其中外资61家，内资31家，投资总额12亿美元，从业人员达2.6万人。工业区保持40%以上的增长速度。2006年，实现工业总产值543.2亿元，出口41.6亿美元，GDP60.8亿元。入驻知名企业：三星电子彼恩特通信柴田精密模塑罗姆半导体华翔电子阿尔卑斯公司田边制药中环高科技大田航空代理大通智能电池美国丹纳赫耐克森合捷精密仪器源达日化聚集形成了手机电子映像产品数码相机三条产业链7产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津港公路为主线微电子产业带天津市西青经济开发区于1992年经天津市人民政府批准成立，是享有国家经济特区优惠政策的对外开放区域。天津富奥电装空调有限公司天津富士光机有限公司丰田工机汽车部件（天津）有限公司大田－联邦快递有限公司天津分公司中芯国际集成电路制造（天津）有限公司新大洲本田摩托有限公司天津分公司三星电子现代电子天津多媒体有限公司住电硬质合金(天津)有限公司Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ半导体现有世界500强企业14家入驻知名企业：天津阳光塑料有限公司天津松下电子部品有限公司天津宝洁工业有限公司以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物医药为主体的多功能、现代化、国际化的工业园区8西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主规划面积10平方公里，已开发4平方公里距北京145公里地理位置优越，交通便利区内基础配套设施齐全距天津滨海国际机场8公里距天津市区5公里产业支撑——津南开发区（西区）:交通便利，以工业、物流为主体的工业园区9周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带项目目前周边情况北临：耕地东北临：未来工业园用地南临：津晋公路、未来镇建设用地耕地工业园未来镇建设用地八里台工业区项目周边缺乏基本的生活配套，也非居住热点片区八里台镇中心10仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港目前项目仅由津港公路一个入口进入目前项目周边无直达公交线路和轨道交通外环快速环路往中心城区交通设施名称公路津港公路外环快速环线高速津港（在建）津晋往蓟县往大港往滨海往山西目前项目入口津港公路现状双向四车道，道路较窄11项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目指标：总占地面积51万平方米；总建筑面积61万平方米，容积率为1.2；61万平方米含7万平方米商业，其中3.5万平方米酒店，另有公建设施。地块现状地块现状AB限制条件：项目地块分南北两个地块A地块：占地21万平方米B地块：占地29万平方米本项目受90/70政策限制地块目前部分为高尔夫球场用地，部分为净地；地块部分有坡地地形高尔夫球场为本项目附属资源，未来将配合住宅项目进行重新规划设计改造，预计2009年完工，目前预计为国家巡回赛标准项目含3.5万平方米酒店，预计为5星级酒店公建部分预计规划设置幼儿园、小学，为住户提供相关配套高尔夫球场住宅地块12•项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势；•容积率：1.2，属中低密度。•项目所属区域为城市发展未来轴线，受中心城区和滨海新区双向辐射；•距中心城区15公里。•自然资源：临近国家级自然保护区，隶属天嘉湖生态特色板块；•社会资源：位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点。指标因素•仅靠津港公路联通天津市区，道路较窄，昭示性差项目本体评价项目属性——城市近郊、陌生区域、中低密度、大规模住宅项目区位因素规划因素交通因素•周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高配套因素优势劣势1313本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲市场解析21515市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场1616天津整体房地产市场整体价格由07年3月开始持续走高月均消化量走势平稳增长07年3月份成为天津房地产市场价格出现拐点目前天津市商品房成交均价在6500元左右1717万通地产香港新鸿基吉宝集团2007年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于天津房地产市场产生极大影响：1.产品品质得到提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范；3.加速市场发展，促使市场进一步成熟。2005年远洋地产外地、外籍品牌开发商相继进入，竞争日益激烈万科地产华侨城华润置地首创置业北京住总天津整体房地产市场品牌开发商开发产品特征：地段：占据海河/湖水/林木/高尔夫坡地/公园/市中心历史文化遗产等优秀资源产品：多复制在北京、上海、广州等地获得成功的成熟产品线价格：多高于同片区类似项目，引领区域市场北京金融街金地地产上海广洋富力地产仁恒置地合生创展汉拿铁狮门1818土地成交大事记：天津整体房地产市场一级市场交易火爆，土地价格迅速增长行政区位置土地使用权人用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）楼面地价（元/m2）使用年限河东区河东区津塘路南侧金地(集团)股份有限公司居住、商业金融178883.6335302.1不大于1.8722.6666759.9居住70年、商业金融40年河东区河东区新开路东侧深圳市振业(集团)股份有限公司居住36841.1120400不大于3.2710.6018804.870年津南区津南区咸水沽镇南环路南侧天津天地源置业投资有限公司居住、商业24327.8698000小于4.0281.921959.2居住70年、商业40年津南区津南区梨双公路南侧天津市房地产发展（集团）股份有限公司居住1276001711001.342.8371658.0970年津南区津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住1884002416001.2814.4885996.6970年津南区津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住、商业2687002732001.0211.0764054.17住宅70年，商业40年津南区津南区梨双公路南侧华润置地(北京)股份有限公司居住1129001537001.367.8015075.4770年津南区津南区梨双公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住1355001592001.177.3744631.9170年津南区津南区梨双公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住1247001429001.157.7255405.8870年东丽区东丽区杨北公路南侧深圳华侨城房地产有限公司居住2880003186001.1116.0995053.0470年津南区津南区八里台镇天嘉湖区范围内昆明星耀体育运动城有限公司商业金融、文化娱乐、体育、居住用地273330030000001.162.92096.67居住70年，商业金融、文化娱乐、体育401919天津整体房地产市场客户群尚属哑铃型阶段，市场全面开花东丽湖、空港板块北部双街板块西部新城板块大梅江东南板块经济持续向好：2006年天津市城市居民人均可支配收入达到14283元，高于全国平均水平，在全国31个省市自治区中排第5位；走向区域融合：滨海新区的发展带动了天津乃至环渤海的整体经济水平发展；客户阶层变化：目前客户构成两极分化明显，高端人群和低收入人群占据市场两极，但随着未来整体市场的逐步成熟，市场将形成庞大的中端客户群体；品牌集中效应：万科、金地、中信等一批对品牌产品品质有追求的发展商相继在天津拿地，会进一步促使市场的成熟；土地市场变化：土地放量明显，价格迅速走高。客户群变化趋势：目前未来三年未来2020市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场价格出现拐点品牌开发商的进驻土地价格上涨迅速目前市场客户为哑铃型结构宏观市场处于转型期2121宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2006年，津南区人均GDP3752美元，增速为10.5%以上，房地产处于快速发展期；未来津南区房地产处于快速发展期发展阶段启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型津南区房地产市场房地产发展阶段222205000001000000150000020000002500000和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区汉沽区大港区开发区武清区宝坻区蓟县宁河县静海县总销售面积2006年1月----2007年9月各区成交面积2006年1月至2007年9月，津南区商品房成交面积达882000㎡；津南区商品房成交面积仅次于南开、塘沽、西青、河西和北辰，在全市各区县排名第六位；津南区商品房成交面积位于全市第六位数据来源：天津市国土资源局网津南区房地产市场商品房成交情况23232006年津南区成交约529000㎡，其中上半年成交约225000㎡，2007年上半年成交约179000㎡，成交量比2006年有所下降，主要原因在于①津南区主要别墅项目领世郡、米兰阳光受新政影响控制别墅放量②2006年8月爱丁堡、博雅名坻、米兰阳光二期集中开盘；津南区商品房成交量呈波浪型变化，从整体上看，成交量走势平稳；受天津整体房地产大势的影响及双港新家园的拉动下，07年后涨幅较大，到目前已超过5600元/平米，均价拉升的速度明显加快；津南区套均成交面积97--133㎡，主力需求所能承受的总价款在50-70万元左右；津南区的市场均价在5800-6500元数据来源：天津市国土资源局网津南区房地产市场商品房成交情况2424津南区二手房在经历了06年春节前的均价跳水之后，从06年3月开始，成交价格持续上涨，截止目前已实现均价3600元/平米，与06年初相比，均价已经翻了一番，目前增长势头依旧不