世联经典——某项目提案稿(住宅)1429232116

合肥汽配城项目概念构想住宅篇项目定位项目分析市场概况(附件）优势(Strength)项目SWOT分析紧临长江东路，交通便捷；开发商的创新意识和城市责任感；老汽配城的知名度和号召力；离市中心较近；项目旁有中小学，教育配套齐全；劣势（Weakness）项目SWOT分析周边为汽配市场和旧住宅区，形象较差；紧临主干道，噪音、尘土污染严重；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；地块规模较小，规模效应不明显；周边配套不完善；机会（opportunity）项目SWOT分析合肥房地产市场的稳健发展；区域市政配套的逐步完善；华东市场经过调控后现已慢慢复苏；东区小户型市场的空缺；挑战（Threat）项目SWOT分析区域内同期入市楼盘的竞争威胁；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低；项目SWOT策略•利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会•利用产品创新填补区域空白•发挥商务办公市场优势•规避区域的负面信息，强化区域未来的优势•商务+居住的双重功能，提升应变•强化业绩•利用汽配城的知名度和与市中心的距离，弱化区域概念•抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度•以服务赢得客户•挖掘产品价值•弱化区域概念•创新的营销手段•产品的差异化SO策略WO策略WT策略ST策略项目SWOT策略基本策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺应地块特征；创新制胜和差异化产品和营销策略弱化东区的负面信息和区域概念项目定位项目分析市场概况(附件）项目定位以市场为导向的前瞻性规划将居住文化注入项目的开发理念高性价比的升级换代产品找准主调，不要失去自己的方向!定位战略建议项目价值判断地块西北北向汽配城东向老住宅楼西向天长路南向长江东路•西临天长路（汽配一条街），环境比较吵杂，居住氛围不浓•路对面是汽配沿街门面和旧住宅楼，景观较差西——闹北——闹•北向为规划中的新汽配城，环境比较杂乱吵闹*城市主干道长江东路，交通便利，但噪音尘土污染严重*路对面是金太阳家具城，环境比较吵杂东——较静南——闹•地块东面为旧的居民区，环境较安静，但景观不佳•目前为2栋待拆迁的商办楼，拆迁进度未定；•地块成长条形，规划难度不大；•地块东西向存在高差地块内部项目价值判断繁闹繁闹较静繁闹地块价值判断：地块南向临主干道，西向临汽配一条街，北面为汽配城，两面临街，环境吵闹，更适合商务功能。长江东路天长路汽配城结论：1、项目三面受噪音影响，不适合居住，适宜商务用途；2、项目两面临街，为了提升项目价值，可考虑开发沿街商业，。商住两用的商务公寓可商：即项目长江东路在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来商务办公的需求。可住：依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。可投资：项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。中小企业的迅速发展，对于中低端商务办公有较大的需求商务公寓的市场现状：商务公寓市场需求由于更强调成本和便捷，对于周边配套的需求也会相对不高，因此，项目自身在商业功能上的考虑可满足商务公寓的市场需求。合肥经济的不断发展，促进了小型商务需求的市场量进一步放大。案例A：北京SOHO现代城位于朝阳CBD核心区东北方向，两面临道路，东向临城市干道四环路。项目在建设初期，CBD规划尚未形成，区域价值不被看好，但开发商定位于商住两用，提出SOHO理念，获得成功。启示：依据项目地理区位特征，从市场需求和城市发展的综合考虑，更能获得成功。案例B：深圳都市阳光大厦位于深南大道车工庙段，处于中心区辐射地带，并毗邻深南大道城市交通干道，开发初期，周边写字楼商务市场氛围尚未形成，以商务公寓定位，实现了项目的快速销售，而目前项目的主要服务于企业商务办公之用。启示：功能的可转换性，以及超前的规划构想，能解决现实销售与城市发展及功能转换的矛盾。案例C：合肥黄金广场位于合肥金寨路与黄山路交汇处，处于中心区辐射地带，并毗邻金寨路等交通干道。此项目以商务公寓定位，实现了市场的第一关注和强烈反响。3in1，MORE社区——可商可住可投资项目定位形象定位MORE是MobileOfficeResidentialElite的缩写，是服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美，为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司以及城市自由职业者所追捧。MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间强调开放、创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。何为MORE社区：为在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质“MORE”概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。居住和商务功能既同时满足又相互分离；强调居住和办公的舒适、社区环境的优越，强调会所功能对于商务洽谈、接待的满足，更加优化了会所的价值实现。MORE社区的基本特征：客户定位城市精英群体中高收入积极向上创新者，接纳新事物看重区域潜在价值营销所创造的附加价值吸引居住者前商后住投资者项目周边的中小企业主、区域办事处等看重区域潜力重视企业形象附加值商用者项目定位客户定位核心客户重点客户游离客户偶得客户项目定位客户定位项目周边的中小企业主特别是汽配行业产业链及上下游相关企业东区及新站区域中小企业主合肥市其它区域的中小企业主其它区域的投资客及部分自住客户现代简约风格发挥结构构成本身的形式美；清新简洁、线条流畅的现代风格，体现朝气蓬勃、奋发向上的时代精神项目定位产品定位建筑风格崇尚合理的构成工艺，尊重材料的性能，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果建筑风格项目定位产品定位通过几种色调的和谐配置和色块的穿插，创造一种跳跃、活泼的建筑外在视觉效果外立面注意发挥结构构成本身的形式美，造型简洁项目定位产品定位引用一些现代的、轻盈飘逸的建筑修饰符号装饰建筑的形式美，丰富屋顶轮廓，避免过于平板和单调，使建筑形式富有时代性和运动性平屋顶+飘板设计项目定位产品定位设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间空中花院通风项目定位产品定位公共空间—商住部分高品质的入户大堂设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感选用进口高速电梯，凸显物业档次采用分户中央空调，降低客户办公成本大堂项目定位产品定位更宽敞舒适空间——层高/走廊更宜人的尺度——入户门/电梯厅/电梯间确保公共空间的照明指数，提升物业档次户内/公共部分主材部分量的提升走廊项目定位产品定位会所人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。项目定位产品定位以白色为主色调，宁静、简洁、单纯，这正是这种空间极力主张的生活方式。项目定位产品定位会所园林根据园林规划设计的原则，考虑到项目的规划现状，建议本项目的园林采用屋顶花园的形式。项目定位产品定位形式生态是未来社区园林规划建设的方向和趋势；步入式，即可参与性，社区园林设计的一个重要原则给园林景观赋予文化主题，使业主享受这些美好环境的同时，也享受民族传统文化的熏陶，在潜移默化之中提高艺术修养和文化品味。园林生态花园步入式花园文化花园项目定位产品定位风格主题户型项目定位产品定位百变空间，可拆可合，自由组合户型项目定位产品定位户型项目定位产品定位户型项目定位产品定位参考户型:个性多用间多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住……可变的空间体现居住的个性户型项目定位产品定位步入式阳台步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式项目定位产品定位户型错层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米楼层结构示意3.9米3.9米◇3米的层高，创造高敞的居住空间项目定位产品定位户型隐蔽式衣橱转角或弧形凸窗可拆卸凸窗剖面图窗台可拆除装修建议房间内墙及天花：水泥砂浆打底，刮腻子两道厅房地面：水泥砂浆（砼面）抹平压光门窗：入户门采用实木防火防盗门，内房门留门洞，阳台门采用塑钢门窗阳台：地面同室内地面，天花刷防水乳胶漆卫生间及厨房：地面、墙面做防水处理，天花砼原面、预留给排水接口煤气、暖气：输通入户外墙：采用高级外墙涂料电视插座：一户一线两接口宽频接口：一户一线两接口项目定位产品定位装修设计选择多种风格，现代的、古典的、欧美的，营造多种风情，体现现代生活的丰富浪漫性项目定位产品定位装修建议物业管理项目定位产品定位知名物业管理公司+贴身管家式服务&零干扰式服务贴身管家式服务“标准层管家式”物业管理服务任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求项目定位产品定位车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心业主论坛物业管理公告在线服务万能IC卡■宽带网络■通信线路■视频接收端子住宅智能化项目定位产品定位IC卡全方位智能化封闭式管理，让业主在享受通透开畅空间的同时，也享受科技带来的便利和安全保护项目定位产品定位项目定位价格定位项目名称本项目盛大国际豪世优庭聚亿经典花园港汇逸景坊比较因素权重35%25%20%20%区位20%11.20.950.950.9内部配套10%11.150.950.950.95外部配套15%11.2110.95规划10%11.050.950.950.95户型20%11.10.9510.95园林10%11111自然环境10%11.051.051.051.05开发商5%11.1111销售价格4200310031003000比准均价3550317931473133本项目比准价格＝3550×35％+3179×25％+3147×20％+3133×20％＝3136元/平方米项目定位价格定位项目最低均价＝3136元/平方米项目增值均价＝3136×1.05＝3292.8元/平方米项目挑战均价＝3292.8×1.03＝3391元/平方米≈3400元/平方米根据我司操盘经验，由于世联制造的价值增值过程，项目均价均有5%以上的提升，则：项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价，届时项目均价将能再提升3%，即：市场的比准均价：项目定位项目分析市场概况(附件）老城区——为全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住功能；东区——为居住、工业、商贸、交通功能的综合区；北区——为居住、工业、建材、仓库功能的综合区；西南区——为政务、居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区；新区——为现代工业基地、兼居住，旅游功能突出。西南区北区东区老城城市主要向南发展，适当向东发展，控制向北发展。新区05年合肥房地产市场特征•中高档楼盘成为合肥市场开发的主流•年轻人及二次置业所占比例逐渐提高•房地产走向品牌竞争和理性时代•板块效应初步形成2002年,162.732003年,268.062004年,3430501001502002503003504002002年2003年2004年销售面积(万平方米)图一：合肥市近年销售面积统计曲线图合肥市近年的销售面积逐年增加施工面积(万平方米),2002年,478.09施工面积(万平方米),2003年,932.86施工面积(万平方米),2004年,11070200400600800100012002002年2003年2004年2002年2003年2004年（2）2003年和2004年的施工面积均接近了千万平米，这存在重复统计的可能，但是连续两年单年的施工面积超过了过去三年的销售面积，这无疑是不正常的。从2005年开始，合肥房地产市场可能已经进入了高风险的产品过剩阶段。图二：合肥市近年施工面积