中原_新政下核心区域项目发展研讨_31PPT_中原_XXXX年4月

新政下核心区域项目发展研讨代理营业二中心副总经理王盟盟2007年9.27新政＞首套90㎡以下，二成首付；90㎡以上，三成首付＞已贷款二套以上贷款首付四成，利率1.1倍＞房贷月支出不得高于月首付的50%2010年4.15新政＞首套90㎡以上的家庭首付三成；＞已贷款二套以上家庭首付五成利率1.1倍＞贷款第三套大幅提高首付比例，部分城市停待＞选择性限制异地购房贷款2010年9.29新政＞首套住宅不区别面积三成首付，后期取消利率7折-8.5优惠＞已贷款二套家庭首付五成，利率1.1倍＞选择性限制异地购房贷款＞加强消费性贷款的管理2011年限购及房产税＞全国15个直辖市及省级城市分别执行限购细则；＞分别有家庭限制三套以上购房，异地提供1-5年税款证明等；＞上海和重庆试点房产税针对住房面积、金额、物业类型等方面分类增收；全国政策背景：政府针对打击炒房投机等方面调控政策一览国家限购令严格执行打折降低双管齐下房价高，投机热点城市城市发展资金需求旺盛部分一线城市：北京、深圳个别一线城市：上海目前地方政府执行类型：部分二、三线城市：成都、天津重庆目前正处于房价不高且城市高速发展阶段，相似于成都等二类城市，但在二类城市中的城市价值及政策扶持更具优势，房地产投资价值和市场环境最好的城市；重庆政策背景：重庆属于政策调控对象中的何种类型【2011房地产营销策划大全】房策网数据来源：重庆中原市场部Source：CentalineResearch0.001.002.003.004.005.006.0010.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.3数据来源：重庆中原市场研究部重庆住宅市场成交量变化情况重庆写字楼市场成交量变化情况重庆房地产市场反应：两种市场，截然不同的反应住宅市场，成交量急剧下降写字楼商务市场，成交量看涨最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夹心层家庭低收入家庭（经济适用房）最低收入家庭（廉租房）5%15%65%10%5%商品房市场出租房市场保障房市场高端有约束中端有市场低端有保障高收入改善性需求客户自持资金较高，抗调控能力较强购买物业（别墅产品）首付挑高及停贷的资金压力，直接影响中等收入家庭改善性需求购买物业（洋房、品质高层）政策扶持降低低收入家庭置业压力客户反应：在不同住宅物业客户中，对中等收入家庭影响最大，对高端物业影响较小万科、万达、保利、富力、龙湖等大型房企，在全国范围内不断扩大再商业地产领域的投入。一边是住宅龙头企业强势进军商业地产，另一方面是商业地产大佬投巨资巩固领军地位。开发商反应：大基调，住宅调控，商业投资看好【2011房地产营销策划大全】房策网量跌价滞量升价稳量价双升2011年6月2011年1月2012年1月成交价格成交量2011年上半年预计随着调控政策加紧、加息、开发商资金趋紧等因素，预计会进入短暂的趋冷。住宅被打压，部分转向商业投资。商务市场平稳。2011年下半年开始预计长期上升力量开始占优，量价规律使得整体市场开始上行。商务物业保持较好的市场关注和表现.并分享整体大势上行的利好。中原预计2011年宏观大势对商务物业影响相对较小，有利于商务物业项目推售2011年大势预判在住宅物业受到严格调控的背景下，商业物业的发展无疑会成为核心区域项目发展的方向和突破口！—因此，我们中原认为—【2011房地产营销策划大全】房策网目前，核心区域都有哪些项目呢？目前，核心区域都有哪些项目呢？注：以上面积均为写字楼部分建筑面积区域项目建筑面积解放碑商圈新华国际41000㎡创汇首座21000㎡联合国际28000㎡日月光广场200000㎡英利国际金融中心8800㎡对外销售观音桥商圈海洋国际28000㎡观音桥COSMO4800㎡协信中心40000㎡江北嘴金融街重庆金融中心158000㎡南部长江国际43000㎡万达广场59000㎡国汇中心29000㎡观音桥商圈解放碑商圈江北嘴南部写字楼除了分布在传统的解放碑商圈之外，观音桥、江北嘴CBD和南部也开始出现高档写字楼的供应，呈现多点布局目前，核心区域都有哪些项目呢？阶段开盘时间区域项目名位置特点起步期2003年渝中区东方曼哈顿商圈海客瀛洲滨江2004年渝中区万友康年国际公寓交通节点发展期2007年南岸区重庆喜来登国际中心滨江北部新区重庆戴斯大酒店交通节点2008年江北区协信中心商圈2009年南岸区长江国际滨江渝中区创汇首座商圈协信中心创汇首座长江国际观音桥南滨路解放碑图：在售服务式公寓分布东方曼哈顿万友康年喜来登戴斯大酒店海客瀛洲渝中、江北及南岸三大核心区域，集中分布了高星级酒店式公寓，城市综合价值高起步期在2007年以前酒店式公寓主要分布在渝中区；发展期在2007年以后与高星级酒店分布相似，扩大到南岸、渝中和三北区域；目前，核心区域都有哪些项目呢？项目名称区域恒大华府北部新区棕榈泉国际花园北部新区江湾城北滨路信和北滨路春森彼岸北滨路金融街长安厂北滨路中海江北城北滨路重庆天地嘉滨路协信公馆嘉滨路招商弹子石南滨路长江畔1891南滨路皇冠国际南滨路珊瑚水岸南滨路恒基翔龙江畔南滨路CBD恒大华府棕榈泉国际花园重庆天地江湾城珊瑚水岸长江畔1891皇冠国际恒基翔龙江畔招商中海金融街协信公馆信和春森彼岸图：重庆高层豪宅分布07年前项目07年后项目未面市项目高层豪宅以CBD的滨江沿线最为集中，主要分布在自然资源稀缺或地段优势凸显的热点区域，城市资源价值强势核心区域集中分布了写字楼、酒店公寓及高层豪宅等项目目前，核心区域需要什么样的项目呢？——综上分析：核心区域项目的市场情况如何呢？核心区域项目的市场情况如何呢？写字楼租金水平有上扬趋势，一般在5元/㎡·月之内；入驻情况较好，品质较高的楼宇入驻率在90%以上，硬件配置和物管服务相对较差的楼宇入住率在80%-90%左右核心区域项目的市场情况如何呢？31%65%5%4%40%0%10%20%30%40%50%60%70%20062007200820092010图：重庆高层豪宅价格变化情况图：重庆高层豪宅价格增速价格增速较大，年均增速为26.36%，其中08、09年受大环境影响，增速放缓，目前已恢复高位04年至今，价格从4200元/㎡增至1.4万元/㎡，增长幅度较大；目前重庆联排别墅均价为11800元/㎡，高层豪宅售价已经超越别墅数据来源：中原地产市场研究部市场对高层豪宅价格认可度高，近年增长趋势明显，目前价格水平已赶超越别墅核心区域项目的市场情况如何呢？2004—2006年2007年2008年2009年2010年102030套/月100以上908070605040春森彼岸珊瑚水岸重庆天地恒大华府江湾城重庆天地长江畔1891棕榈泉珊瑚水岸棕榈泉春森彼岸棕榈泉春森彼岸恒大华府江湾城江湾城春森彼岸恒大华府重庆天地协信公馆销售情况在09年后明显好转，市场接受度迅速提高，去化速度加快，部分项目每月去化达100套以上，呈现出良好态势；总价对销售会形成一定影响，但影响客户购买关键为项目综合品质，单价对去化影响不大表：去化速度市场对高层豪宅需求量旺盛，从09年起销售速度迅速提升，单价对去化速度影响较小，关键看项目综合品质核心区域项目市场需求旺盛，价格、入住率快速增长，集中体现于写字楼、高层豪宅等项目核心区域项目的市场情况如何呢？——综上分析：【2011房地产营销策划大全】房策网核心区域项目的客户情况如何呢？核心区域项目的客户情况如何呢？酒店式公寓购买客户以投资为主要目的，能吸引本地高端客群和外来投资人群图：主要酒店式公寓购买客户置业目的70%80%90%80%30%20%10%20%协信中心创汇首座喜来登长江国际投资自住65%70%35%70%35%30%65%30%协信中心创汇首座喜来登长江国际本地外地图：主要酒店式公寓购买客户来源购买酒店式公寓绝大多数以投资为目的，并且以本地人为主，喜来登因其销售时间相对较早，其当时价格在重庆市场已非常高，本地客户难以接受，因此其外地客户较多。数据来源：中原地产市场研究部核心区域项目的客户情况如何呢？酒店式公寓租赁客户则主要来自外地，以外资企业和银行高管、以及商务人士为主图：重庆酒店式公寓租赁客户来源25%75%0%20%40%60%80%本地外地租赁客户更多来自于外地；从客户构成来看，无论本地客户还是外地客户，均为商务人士。图：重庆酒店式公寓租赁客户构成数据来源：中原三级市场数据来源：中原三级市场核心区域项目的客户情况如何呢？图：重庆高层豪宅购买客户来源客户以重庆本地客户为主，部分全国性开发商，得益于其渠道优势和品牌影响力，外地、外籍客户占据较大比例，如和黄、棕榈泉图：重庆高层豪宅租赁客户来源10%90%本地外地租赁客户中外地客户比重占到90%以上比重，多为外地大型企业或机构高管，注重品质和服务，租金承受能力强，本地租赁客户多为工作需要数据来源：中原地产三级市场60%30%50%80%90%70%60%40%70%40%20%10%30%30%本地外地外籍数据来源：中原地产市场研究部高层豪宅对外辐射能力较强，购买与租赁客户均以外地客户比例较高硬性价值软性价值共性地段产品平面公共空间硬件档次自身配套共性升值潜力租金价格物业服务企业品牌投资客户关注点共性核心区域项目的客户情况如何呢？硬性价值软性价值共性地段产品平面硬件档次公共空间交通便利共性商务氛围优惠政策物业服务项目形象自用客户关注点共性核心区域项目的客户情况如何呢？核心区域项目的客户，大部分来自外地，对项目的地段、品质、物业服务等均表现为比较敏感核心区域项目的市场情况如何呢？——综上分析：核心区域需要什么样的产品呢？在核心区域的项目是城市发展的结晶，可以说，她们代言了整个城市是城市的名片是城市最富价值的专属资产核心区域需要什么样的项目呢？NO1.临近核心商圈，配套完善，工作、生活便利NO2.政府关注度高，本地企业及外来企业认知深刻重庆特有的多中心的城市发展方式，使核心区域项目集中在几大核心商圈附近，其拥有三大资源优势：NO3.产品品质及形象占据高端，市场认可度非常高核心区域需要什么样的项目呢？因此，核心区域项目应是整个城市最核心、最优质的产品核心区域需要什么样的项目呢？我们认为，核心区域商业物业发展有以下几个方向：写字楼商住公寓高层豪宅普通商业或注：以写字楼为主，商住公寓或者高层豪宅为辅，普通商业为补充ThanksforyourattentionWishyouagoodday!