中原国内资源型别墅项目案例研究39p

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010资源型别墅项目专题研究Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010深圳资源型别墅项目分享Part1.1观澜高尔夫天麓紫麟山果岭海Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依托高尔夫及景观资源，观澜推出多个顶级别墅。200420052006200720082009开发时间价值高尔夫大宅上堤圣堤园观澜湖别墅启动路线图长堤翡翠湾2010高尔夫大宅翡翠湾长堤上堤圣堤园Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010规划：观澜湖别墅采用“单线型”设计，前后无遮挡，开阔视距，充分利用景观资源。观澜湖翡翠湾、长堤、上堤采用“单线型”别墅规划。前后无遮挡，开阔视距；享受绝佳的通风、采光、私密性好。业主可尽情享受山、湖、球道三重绝佳风景，将别墅物业对景观资源的独占性发挥到了极至！翡翠湾上堤长堤Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010短杆洞球場湖泊灯光球场自然生态景观球场景观以长堤为例，设计时保持翡翠湾原生地形地貌，利用原有山谷的水体建成山景、谷景、水景三位一体的球场，依此沿线排布别墅产品，户户可欣赏球场、湖泊、山地等景观。高尔夫球场及自然生态景观球场景观球场景观高尔夫球场及自然生态景观球场景观湖泊湖泊球场景观Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010部分别墅的独栋产品依山谷坡地而建，戶戶可观看高尔夫球场景观及拥有开阔的视野，双首层设计，底层不计入销售面积。抬高地势双首层设计观澜湖别墅首创“双首层”设计，底层不计入销售面积，并且拥有很好的采光和通风。独栋别墅依坡地而建处于地势高处，可以居高临下观看高尔夫球场景观并拥有开阔的视野。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010产品：观澜湖别墅的产品以独栋为主，产品设计突出了对高尔夫及景观资源的独享，前后推出的产品面积差别较大。产品及户型分析：大景观+大花园观澜湖别墅基本每户都赠送超大花园，大景观+大花园实现了对资源的独享，资源成为产品最大的附加值。小户型畅销户型面积主要集中于小面积独栋和大面积独栋，以大宅入市，销售成绩较差，后期推出小户型独栋别墅畅销，创造了销售奇迹。“高价入市”由于该项目资源属于稀缺性、独享性，先期产品也夸张的突出了对资源的专享，本来市场风险较小，最先推出的高尔夫大宅以高价入市。但是先期推出超大户型单位，市场反映较差。后期通过客户研究及价格策略成功售罄。项目户型定位面积区间赠送面积推出时间价格高尔夫大宅独栋别墅438-1500790-400004年4月3万翡翠湾独栋别墅198-288360-150006年4月3.7-4.2万长堤双拼+独栋188-222623-74406年12月3.2-3.8万上堤独栋别墅/叠墅/洋房180-20660-30007年7月4万元/平方米圣堤湾独栋+酒店公寓600-8701000-400009年9月2-3600万/套在售Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010华侨城·天麓，坐落于9平方公里山脉上海拔320米以上的以奢华别墅为主的超大型旅游地产项目。东部华侨城东部华侨城面积约9平方公里，背倚深圳主脉——梧桐山脉，前拥深圳黄金海岸——大小梅沙，横揽南中国浩瀚大海。东部华侨城内水体主要由三洲田等8个水库、南北向的河流和景观湖泊组成。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010华侨城·天麓分为7个区进行开发，开发顺序1-2-7-6-8，位置优越，资源丰富。8127365项目简介指标一区二区七区六区八区占地8.3万9万14万12.4万12.8万建面82701.7万1.7万3.1万1.5万容积率0.10.180.130.250.12栋数20445612644户型独栋独栋独栋双拼双拼、叠拼、洋房联排、独栋户型面积241-730250-680188-1100188-305270-360㎡价格7-9万5-9万5-6万13万在售华侨城天麓总占地面积约111万㎡，总建筑面积约14.7万㎡，容积率0.016㎡。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010二区根据用地山势特征组织建筑布局，建筑依山而建，根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源。七区采取回转序排布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合避免了与山际线的视觉冲突，体现环境价值的最大化。一区利用自然的山地地形，营造错落有致的视觉感受，同时提供住户欣赏山海景观的最佳角度一区七区二区华侨城·天麓：最大化利用土地资源和旅游区内的无敌山海景观，别墅产品排布结合山地地形，充分保护现有山脊和山谷的自然风貌。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010根据用地山势特征组织建筑布局，建筑群体依山而建，随山起伏，根据等高线区分为三个高度层次，体现原生的山地建筑自然之美。同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。规划布局：错落有致的几何形体以二区为例，住宅组群的规划充分利用基地本身沿山登高线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，以高低错落有序的几何形体组合创作出一个富有现代感的山地建筑群。整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵。产品风格：以“箱体”为主要元素Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010坑梓、坪山工业区天麓二区产品特色：现代风格建筑，大量采用吊脚楼方式设计，灵活的功能空间排布；更多的产品附加值；更好的通风采光效果天麓二区主要为现代建筑风格，突出建筑几何构造。强调项目的通风采光以及景观面。彰显项目融于山林之间的自然气息。产品特色特色的功能空间分区，将车库和客厅放在同一层，将主卧室或主要功能空间放在地下一层。突出现代建筑几何结构，合理利用空间以超大观景露台的形式附送较大灰度空间。车库直接与道路搭建在同一水平面上，表面采用地上车库的形式解决山地建筑私家车库问题。广泛采用吊脚楼的形式，在外观上给人一种长在山中的视觉冲击。在实用率上可以打造更多的赠送面积，同时采用大型落地玻璃保证较好的景观面和采光面。同时可以有效降低成本。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010项目开发策略：住宅产品在经过相当长时间的区域价值培育期后才进行开发，借助区域价值的增长配合特色的项目打造实现项目高溢价。项目价值曲线区域价值曲线项目开发策略：属于典型的“华侨城式”的旅游地产开发模式。以主题公园作为项目整体启动的起点，经过较长时间的培育期后，再进行地产物业的开发。让地产项目的起点便高于经过培育后的区域价值，从而实现高溢价。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010紫麟山花园位于深圳市龙岗中心城，产品以Townhouse和高层住宅为主，项目分三期开发，其中二期已经售罄，一期别墅在售，三期高层开发建设中。项目简介指标一期二期占地面积92563建筑面积60917容积率0.598产品类型联排别墅高层套数202168户型面积200-568160、180价格3.5万0.9万售罄1期202套联排别墅单位，分别有二联排、三联排、四联排、六联排，3、4层高，面积200-568平方米；2期是两栋(H1-H2栋)高层圆楼建筑，外圆内方，360度视野，163-183平方米的4房纯大户产品；3期为6栋高层建筑，共400-500套4-5房中大户型。一期Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010紫麟山花园以自然山脉为界，化为高层、别墅两个住区。坚持“两轴线、两绿带、两住区”的规划设计原则别墅区紫麟山高层湖泊湖泊该项目独特、优越的天然地貌成为规划设计的契机，充分利用地势，顺山势而为，与自然和谐共生为设计理念，在设计方法上实行集规划设计、建筑设计与景观设计于一体同步进行的集约化设计打造了两湖一山因地制宜的山水之居。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010别墅产品依据项目原有地块的自然高差，立于山坡之上，错落有致。溪山树隐的自然生态原貌，树与墅的相得益彰，形成了一幅美妙的城市风景图对地形加以适度改造，营造了山居、水居两大特色的居住空间，分别为山居别墅和水别墅两大类型；该项目力求利用地形高差，依山就势，以山居别墅最大显著朝景观面打开，充分享受自然景观，山居别墅强调的是与自然山景的融合，并且叠加个性化的私家庭院，朝向优越，自然采光通风理想。大高差地貌利用景观进行过度40米高差Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010果岭海位于位于深圳大鹏半岛洋畴湾，国家4A级景区内唯一半岛别墅，森林覆盖率75％大鹏半岛，三面环海、一面傍山。酒店\游艇会规划用地世纪海景高尔夫球会别墅规划用地别墅规划用地果岭海4区1区3区2区5区大鹏半岛将成为深圳市文化产业发展的战略扩展区域，整个东部沿海区将建设成为具有国际一流水准的文化旅游产业片区和国际会议中心。项目简介占地面积53307㎡建筑面积33505㎡产品结构独栋、双拼、叠墅总户数总133户（独立别墅17户、双拼40户、洋房76户）容积率0.64车位比2.26:1绿化率33%海洋Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010产品分布叠墅双拼独栋楼王为了将资源利用发挥至极致，阶梯式布局，户户面海，毫无遮挡，超低容积率，近距离接触海（10米)。果岭海产品结构以叠墅、双拼、独栋为主，户型方正，采光好，南北通透户型面积价格独栋453-57410万双拼243-2658万叠拼120-2755.5万Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010在规划上，果岭海采用了阶梯式布局，分三台地共30米地形高差，保证户户俯瞰浩瀚的海景。⑴湾式布局：建筑沿水岸自然排布，体现了建筑、水与人的和谐居住形态及港湾式规划理念⑵层次分明的规划设计：以水系、绿化带为分隔媒介，建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落。符合人对空间的尺度感。因地制宜，阶梯式布局分3台地,共30米地形高差保证户户俯瞰浩瀚海景色调：淡黄色和红瓦屋顶相结合的暖色调；造型：红筒瓦、弧形墙、圆角隔墙小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶和气孔等。建筑布局Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010惠州资源型别墅分享Part1.2雅居乐白鹭湖光耀城半岛一号万林湖Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,20101234567891011121315161718192021222324141浮山天籁13珠江东岸2东江华庭14汤泉高尔夫3汤泉半岛15白鹭湖4金宝山庄16金山湖5国际新城17万林湖6国际新城18润园7格林童话世界19城市原筑8碧桂园20湖畔新城9枫叶雅堤21东方威尼斯10棕榈岛22世纪东方城11光耀城23锦湖湾12听涛雅苑24奥林匹克花园惠州别墅市场整体特征：惠州别墅分布较为集中在惠城区，发展主要经历了山水别墅、商务别墅、城市别墅三个阶段。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,20