中国高端养老健康社区项目规划

中国高端养老健康社区开拓者合众“健康谷”汇报合众养老健康产业合众健康谷方案综合效益目录合众企业背景第一部分第三部分第四部分第二部分合众养老健康产业合众健康谷方案综合效益目录合众企业背景第一部分第三部分第四部分第二部分组成：合众人寿于2005年2月由中国保监会批准成立，股东由中发集团、意大利联合圣保罗银行、日本太阳生命保险等国内外知名企业组成。评价：2009年3月12日，中国保监会主席吴定富到合众人寿调研，赞誉合众人寿“在全国同期开业的寿险公司中脱颖而出，在国内全部寿险公司中崭露头角，已进入中大型保险公司行列。”近况：截止2010年年底，已开设省级分公司26家、地市级机构127家、县级机构439家，员工人数近6万人。保民超过600万。总资产300亿，全国寿险公司十强。前景：根据普华永道会计事务所精算得出，2014年合众人寿资产总规模将突破1000亿元。合众人寿组成、评价、近况、前景永泰地产中国房地产50强，北京房地产龙头企业。具备房地产开发一级资质，形成以房地产开发（住宅、别墅、商业、写字楼等业态）为主导，集房地产经营、酒店、物业管理为一体的产业链，连续多年是北京市、海淀区纳税标兵。中金福投资专业的中小企业贷款综合服务机构，已在北京、天津、黑龙江等地成立了几十家分支机构。合众人寿中发集团控股全国十强寿险金融公司，是一家经中国保监会批准设立的全国性人寿保险股份有限公司。业锐药业集种植、生产、研发、销售于一体的医药集团。中发集团旗下的高新技术企业，是一家集中药种植、生产、研发、销售于一体的绿色现代中药企业。公司专注于滴丸制剂的研发和销售，主打产品冠心丹参滴丸等是国内治疗冠心病、心绞痛等老年病的首选药物。中发集团——集团业务领域涉及房地产、金融、物业、酒店、医药等，在物业开发管理、持有型物业经营以及融资、医疗服务方面具有丰富经验中资股东中发集团联合圣保罗是意大利第一大银行，总资产5729亿欧元（约合6万亿人民币），市场价值568亿欧元，在2009年市值排名中位列欧洲第3位、全球第16位。2006年11月，联合圣保罗购入合众人寿19.9％股份，成为合众人寿第二大股东，也是合众人寿历史上的第一家外资股东。意大利联合圣保罗银行——集团业务领域涉及商业金融服务、投资银行服务等，金融实力欧洲前三名。外资股东意大利联合圣保罗银行日本太阳生命保险株式会社成立于1893年，迄今已拥有一百多年的历史，该公司是日本最大的人寿保险公司之一，同时也是日本最大的养老金发放管理机关。2007年5月，日本太阳生命保险株式会社以每股8元的价格购入合众人寿5.09%的股份，成为合众人寿第二家外资股东，太阳生命入股价格再创新高。日本太阳生命人寿集团——集团业务领域涉及保险领域、投资领域，在寿险产品研发、保险与不动产对接领域有丰富实操经验外资股东日本太阳生命人寿金融运作平台，建成物业可通过资本市场转化为债券、REITS，获取资金将扩大投资。使项目实现资本、运营双收益。核心竞争力2未来客户储备养老、健康产业是与寿险业务结合最紧密行业，具有很强的协同效应，发展养老、健康产业实际延长了原有保单的期限，并大幅提升保单的收益价值，同时合众寿险业务拥有600万名客户，可为本项目带来广泛的客户资源。3筹建运营团队股东中有房地产板块、酒店板块、物业板块、药业板块。从定位、规划、筹建、运营全项目全流程丰富实操经验，为项目开发运作保驾护航。1筹建资金来源根据合众发展规划及保监会相关规定，合众人寿未来五年内可用于不动产投资的自有资金将不低于100亿元，此外，合众金融平台可以进一步给予项目提供融资，保障资金的充足性。4资产运作能力核心竞争力险资、客群、开发经验、股东保险资金发展养老健康产业是未来中国养老产业发展的大势所趋。合众股东背景、多领域经验、资源整合能力，是确保保险资金落地养老健康产业的核心竞争力。合众企业背景合众健康谷方案综合效益目录合众养老健康产业第一部分第三部分第四部分第二部分《保险资金投资不动产暂行管理办法》规定保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地、不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。合众所有健康谷项目，合同条款中写明不做房地产开发，所有物业全部持有，不销售，经营作为主要运营方式。合众承诺健康谷全部持有非房地产开发模式合众健康谷项目投资有限公司（当地注册)100%股权外部建设方物业管理公司外部运营方（酒店运营商、商业运营商、养老运营商、度假村运营商）于洪政府土地出让土地费用物业管理物业费用委托代建代建费用运营管理运营费用合众健康谷项目(项目公司持有)医疗机构合作经营免费经营场所、分红在合众人寿下设100%控股项目公司，由项目公司参与健康谷地块的土地出让。项目由合众长期自持，以委托经营、合作经营为主，出租经营为辅，合众获取物业长期收益。引进国内外知名的养生、运动、休闲娱乐、养老、酒店品牌，进行有效的资源整合，各板块协同作战是项目运营的灵魂。运营环节合众养老健康产业—运营模式合众人寿保险股份有限公司开发环节合众健康谷项目投资有限公司（当地注册）当地政府我国已经在立法和实施两个层面，为保险资金进入不动产（养老健康社区）领域铺平道路。2009年2月，第十一届全国人大修订通过的《中华人民共和国保险法》新增了“保险资金可以投资不动产”的相关规定，为险资投资不动产提供法律依据。2010年8月，《保险资金运用管理暂行办法》正式出台，在保险机构投资不动产的资金运用方面做出了明确规定，进一步为保险机构投资不动产提供了政策保障。2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》正式出台，明确了保险机构投资不动产的操作细则，意味着保险机构投资不动产将从准备层面进入实操层面。政策环境保监会条例允许10%保费投入不动产金融创新：通过保险金融平台、使金融与不动产联动，进而研究、开发出适宜中国环境养老健康“产品”。保险能提高养老支付能力，使更多人享用高品质养老资源。养老社区资金来源的问题和将潜在需求转化成现实有效需求的问题，合众人寿是大有可为的，综合筹划、不断创新，能提供能满足老人需要的保险产品和服务。通过合众保险平台，可以提高老人的支付能力，使原本只能依靠储蓄、养儿养老的人也能享受高品质养老社区生活，现在正在设计、研发与养老社区衔接的金融产品。金融创新金融产品创新拓宽渠道市场环境关系国计民生、亟待解决、具备市场启动条件421家庭结构老龄比例18.260岁以上老人比例逐渐增大机构养老接受度提高需求增加供给缺乏养老产业前景看好养老主要类型：1、传统机构养老模式：福利院、养老院；2、房地产开发养老模式：销售模式；存在问题：有市场、无产品，有需求、无档次，有房间、无配套，有养老、无社区，有噱头、无内容，有生存、无尊严，产品供给供给不足、功能少、档次低、无社区、无尊严国际经验CCRC模式CCRC是基于保险精算模式、以家为核心、费用不变、持续护理社区CCRC是老人从退休到临终整个生命阶段的，以“家、社区”为核心的，持续型护理社区。CCRC是基于保险精算模式，创新产生的新型养老方式，是保险金融行业与养老服务产业紧密合作的运营模式。CCRC首次入住人员可根据自身健康情况选择不同子板块，随着年龄、身体、疾病状况的变化，不断从一个子板块调整到另一个子板块，花费却不用变化。•ActiveAdultCommunity有活力的成人社区•IndependentLiving独立式社区•AssistedLiving援助式社区•Alzheimer’sCare阿尔茨海默症HealthCenter医疗中心•CommunityCenter社区中心Thehomesaredesignedforadultswhowantcountryclubcommunities,secondhomeandpre-retirementcommunities,andresortcommunities/communitiesforemptynesters.专为希望有乡村俱乐部、第二居所及退休前社区的有活力老人所设计的社区，以及为空巢老人设计的度假社区。国际经验CCRC社区—活力成人社区Theapartmentsaredesignedforpeoplewhocancareforthemselvesandstillcooksomemeals,butwantahomeandservicesthatallowthemtoliveindependentlyaslongaspossible.为那些有独立生活能力，仍可以照顾自己生活起居，但期望保障继续独立生活所需的环境和服务的人们所设计的服务公寓。•ActiveAdultCommunity有活力的成人社区•IndependentLiving独立式社区•AssistedLiving援助式社区•Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理•HealthCenter医疗中心•CommunityCenter社区中心国际经验CCRC社区—独立式社区•ActiveAdultCommunity有活力的成人社区•IndependentLiving独立式社区•AssistedLiving援助式社区•Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理•HealthCenter医疗中心•CommunityCenter社区中心Theapartmentsaredesignedforpeoplewhoarefrailandneedassistancewithtwoormoreactivitiesofdailyliving(dressing,bathing,ect.)Apartmentistypicallysmallwithalimitedkitchenaspatientsareprovidedwiththreemealsaday.为那些身体衰弱，需要人照顾生活起居（穿衣，洗漱等）的人们所设计的服务公寓。单元面积较小，由于供应三餐，厨房功能也较有限，并提供无障碍设计的浴室。国际经验CCRC社区—援助式社区•ActiveAdultCommunity有活力的成人社区•IndependentLiving独立式社区•AssistedLiving援助式社区•Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理•HealthCenter医疗中心•CommunityCenter社区中心ForpeoplewithAlzheimer'sanddementia,typicallyasingleroomwithaprivatebathroomwithmemoryaids.为那些老年痴呆病人设计的服务公寓，其主要特征是单间卧室，私人卫生间以及记忆辅助设计。国际经验CCRC社区—老年痴呆护理区域Forpeopleneeding24hourcare,eithershorttermorlongterm.为那些需要（长期/短期）24小时看护的人们所设计的康复病房ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心国际经验CCRC社区—医疗中心ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心Oftenincludes通常包括:•Twoormorediningoptions两个以上餐厅•Wellnessandlivingfacilities养身生活设施•Exercis