中地行_XXXX年长沙卢浮原著中央政务区项目营销提案_114

卢浮原著营销提案2012年4月CHINALAND做一个项目树一座丰碑2三大营销战略目标实现快速销售、资金快速回笼。实现投资利润的最大化。实现中国水电地产品牌进入地产开发第一方阵。高溢价短周期强品牌CHINALAND做一个项目树一座丰碑3实现美好的愿景面临怎样的挑战？CHINALAND做一个项目树一座丰碑4大势：2011，政策主导市场深度博弈！2011年调控政策呈常态化，涉及空前广泛，从打压投资转化为全面压制，政策主导下房地产市场深度博弈。深度博弈限制房贷控制交易打压投资放大供应CHINALAND做一个项目树一座丰碑5预判：2012，多重压力下的平衡！政府民生与增长双保的权衡、乱象环生与稳定大局的矛盾、调控的“双刃剑”作用……2012年将“稳中求进”，政策适度放松，但突破尺度不大开发商大势持续低迷下开发商资金流受限，利润率下降，开发商面临价量间的艰难选择，保量将成主导性方向消费者刚需及改善型需求长期压抑，防止市场过度下滑与报复性反弹前提下，消费者入市更趋理性CHINALAND做一个项目树一座丰碑6供应：在长沙，别墅并不稀缺！据中地行统计，在售及潜在别墅项目后续供应超过350万平米；大南城板块别墅后续供应量超过50万平米；长沙别墅未售及潜在供应量巨大，将在未来3年内成为市场竞争主力。项目个数后续别墅货量预估（万㎡）在售项目30230.4待售项目10132.2未知项目————CHINALAND做一个项目树一座丰碑7销售：别墅月均销售个位数！2012年以来，长沙别墅市场总销售量不足10万平米，平均每个别墅项目每月仅消化不足5套；从中地行市场监控看，暮云板块典型别墅项目每周零成交情况较为普遍。9000-11000联排：11000小高：5500CHINALAND做一个项目树一座丰碑8价格：严冬太长，焚衣取暖项目名称价格情况促销措施中铁水映加州联排8000-900088折优惠，降价幅度超过1000元碧桂园山水桃园独栋6800老带新双方免5年物管费，促销优惠1000元高鑫天麓洋房7000-8000买房送宝马美洲故事独栋17000特定户型直减20-30万橘郡小独栋13000-15000开发商垫付两成首付持续销售不畅导致营销思路的改变，高端项目以这种名目实施促销。CHINALAND做一个项目树一座丰碑9美洲故事价格走势及销售套数（单位：元/平米）红墅湾价格走势及销售套数（单位：元/平米）美洲故事的价格徘徊在17000元/平米左右，根据面积大小和产品的不同总价上的差异较大红树湾依靠着武广片区的区位优势和较低的价格占领市场，但其别墅的品质没有凸显各项目遵循着低开高走的价格策略，随着楼市调控寒冬期的到来，高端住宅项目不得不放低姿态，采取促销或新货低价的形式换量。销售153套销售44销售56套销售148套销售53套销售34套CHINALAND做一个项目树一座丰碑10别墅太多、销量太低、价格太冷美好愿景似乎是不可能完成的任务唯有超越市场竞争，创造真正的稀缺价值方能掌握制胜权CHINALAND做一个项目树一座丰碑11【典型个案】格兰小镇【典型个案】格兰小镇长沙首个苏格兰风情高档社区，低密度物业占70%，占领高端市场开发商湖南中润城镇置业有限公司项目位置万家丽路（火星大道）与芙蓉南路的交汇处技术指标占地:500亩，总建面:51万㎡，容积率:1.5，绿化率:50%，总套数:3928套产品类型独栋、双拼、联排、洋房、小高层户型面积联排：202—210平米；洋房：220平米；独栋：560-870平米价格及销售情况洋房：6500元/平米；联排：9000—12000元/平米；独栋：15000元/平米配套周边配套，高档会所、16000平方米湖泊、幼儿园和小学CHINALAND做一个项目树一座丰碑12缓山叠水的苏格兰，你没见过吧【典型个案】格兰小镇推广主题：苏格兰叠水缓山别墅项目优势：风情、地段、配套核心卖点：苏格兰风情CHINALAND做一个项目树一座丰碑13【典型个案】龙湾国际社区千亩低密度大盘，小高层占比高，以完善的配套雄踞暮云开发商五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司项目位置芙蓉南路与万家丽路交汇处技术指标占地:1000亩，总建面:114万㎡，容积率:1.8，绿化率:42%，总套数:11090套产品类型独栋、双拼、联排、洋房（苏格兰风情）、小高层（法式）户型面积独栋400-610㎡、双拼250-400㎡、联排180-250㎡、洋房140-205㎡、小高层87-165㎡价格及销售情况独栋：19000元/平米；双拼：15000元/平米；联排：11000元/平米配套投资兴建小学、医疗、幼儿园等公建，商务、休闲、健身等主题服务中心和其它社区配套商业13CHINALAND做一个项目树一座丰碑14【典型个案】龙湾国际社区国际的，世界的，就是最好的推广主题：大城中心·世界级山湖别墅项目优势：规模、配套、景观核心卖点：异域风情、山水景观CHINALAND做一个项目树一座丰碑15开发商湖南橘郡城镇置业有限公司项目位置芙蓉南路与万家丽路交汇处东南角技术指标占地:480亩，总建面:38万㎡，容积率:1.36，绿化率:48%产品类型独栋、双拼、联排、洋房、高层（一期西班牙风格，二期南加州风格，三期公寓）户型面积独栋239-539㎡，双拼199-399㎡，联排210-285，洋房130-180㎡价格及销售情况别墅：13000-15000元/平米配套幼儿园、步行购物街、旅馆、会所小独栋别墅主导型低密度社区15【典型个案】橘郡CHINALAND做一个项目树一座丰碑16推广主题：西班牙山地小镇项目优势：景观、配套、山体资源核心卖点：异域原装风情、小独栋产品【典型个案】橘郡不管你慢不慢，反正我很慢CHINALAND做一个项目树一座丰碑17【典型个案】美洲故事纯景观独栋别墅开发商长沙德普置业发展有限公司项目位置雨花区万家丽中路三段189号（万家丽路与湘府东路交汇处）技术指标占地:205936平方米，总建面:60万㎡，容积率:0.67，绿化率:48%产品类型独栋、联排、双拼、112-138㎡洋房户型面积300-750平米价格及销售情况洋房7800元/㎡，联排10000元/㎡，双拼12000元/㎡，独栋200即将推出450-725㎡纯景观独栋别墅，售价700万-1500万元/套00元/㎡，配套森林公园、幼儿园、学校CHINALAND做一个项目树一座丰碑18推广主题：原创北美，家族别墅项目优势：地段、品牌核心卖点：景观、独栋、血脉传承【典型个案】美洲故事买了美洲故事，就有了贵族血统CHINALAND做一个项目树一座丰碑19【典型个案】红墅湾纯正英式古典建筑，长沙纯英伦风情宜居墅区，武广板块唯一低密度住宅开发商上海吉联地产项目位置雨花区曲塘路579号（白沙湾路与曲塘路交汇处）技术指标占地:150586平方米，总建面:15万㎡，容积率:0.69，绿化率:41%产品类型住宅、洋房、别墅户型面积200-300平米联排、125-334平米洋房价格及销售情况别墅：11000—13000元/平米；洋房7000-8000元/平米；联排10000-11000元/平米配套幼儿园、学校、体育馆、地铁、高铁核心优势武广核心、450亩体育公园、英伦风情。CHINALAND做一个项目树一座丰碑20推广主题：武广新干线，纯英Townhouse墅区项目优势：地段、山体公园核心卖点：地段、英伦风情【典型个案】红墅湾地段加风情才是王道CHINALAND做一个项目树一座丰碑21卢浮原著之前，别墅价值在于风情的贩卖资源的包装身份的标榜卢浮原著如何超越竞争？CHINALAND做一个项目树一座丰碑22【区域属性的超越】从融城中心到湘三角中央政务区以往的区域价值诉求：长株潭中心省府板块新南城。。。CHINALAND做一个项目树一座丰碑23湘三角中央政务区——颠覆区域价值的局限认知！中部崛起——大长沙千万级城市群，湘三角将影响中国；这是一个充满无限机会、无限可能的地带；湘三角将是继珠三角、长三角之后的中国奇迹。CHINALAND做一个项目树一座丰碑24【主题特色的超越】从贩卖风情到纯粹法兰西文化以往的风情包装：各种风情泛滥甚至杂交，价值体现在外在的展示，客户对风情的诉求已经麻木。CHINALAND做一个项目树一座丰碑25最纯粹的法兰西情境不仅是建筑风格，包括商业、园林，甚至小品、街灯、公共区域的装饰，营造浓郁的整体情境。CHINALAND做一个项目树一座丰碑26最纯粹的法国文化符号利用会所设置法国酒窖；提供法棍、法式餐饮；设置法国艺术沙龙，打造极具法国符号的会所。CHINALAND做一个项目树一座丰碑27业主可根据个人喜好，选择不同类型的私家花园；法国知名设计师出品，保证原汁原味。最纯粹的定制法式私家花园CHINALAND做一个项目树一座丰碑28最纯粹的法式服务法式共和国护卫队、头戴贝雷帽的法式管家，提供最尊贵的物业服务；售楼部提供同标准服务，奠定项目形象和品质基础。CHINALAND做一个项目树一座丰碑29最纯粹的法国文化生活体验营销过程中及日后的社区文化活动，以法国文化为主导；与非地产品牌跨界合作，举办香奈儿品牌推介会、法国时装秀、法国艺术周等活动。CHINALAND做一个项目树一座丰碑30【物理属性的超越】从传统豪宅到新锐城市别墅以往的豪宅诉求：面积大材质豪华资源稀缺“贵族王者”身份。。。CHINALAND做一个项目树一座丰碑31最合适的距离进则繁华触手可及，退则独享一隅。暮云距长沙、株洲、湘潭三市均为18公里，距省政府新址6公里市中心湘潭株洲CHINALAND做一个项目树一座丰碑32商住分离，动静相宜；贵族气质浪漫风情兼容并蓄；不同组团相得益彰。最完美的融合CHINALAND做一个项目树一座丰碑33创新错拼联排设计，打造类双拼产品，私密性强，采光条件充足。最人性化的空间CHINALAND做一个项目树一座丰碑34多功能地下室，前庭后院，中空内庭院、多阳台及露台设计附加值极高；全地下停车，重金打造舒适空间。CHINALAND做一个项目树一座丰碑35205平米左右小联排别墅产品，低总价高享受。CHINALAND做一个项目树一座丰碑36【品牌的超越】从商业品牌到肩负社会责任的实力央企以往的地产品牌诉求：市场占有率企业规模企业实力产品力。。。CHINALAND做一个项目树一座丰碑37于星城映象，水电地产于长沙已打下品牌烙印。CHINALAND做一个项目树一座丰碑38跨越长江走向世界之后，长沙见证新奇迹！您的美好生活空间，我们的使命！中国水电地产品质关怀，始终如一中国水电地产品质关怀，始终如一借势——中国水电世界级品牌力量；突出个性——具有社会责任感、使命感的企业；合力促使品牌升级，并深入人心。CHINALAND做一个项目树一座丰碑39从融城中心到湘三角中央政务区从贩卖风情到纯粹法兰西文化从传统豪宅到新锐城市别墅从商业品牌到肩负社会责任的实力央企实现了本质的超越，项目定位已然呈现CHINALAND做一个项目树一座丰碑40【项目定位】湘三角中央政务区，纯法式新锐城市别墅群极具潜力的国家级规划发展区域；多维度不同于传统别墅的法式别墅群。CHINALAND做一个项目树一座丰碑41【别墅客户定位】城市知性新贵他们不在塔尖，他们在攀上塔尖的途中；他们已有相当的财富积累，但绝对不是暴发户。CHINALAND做一个项目树一座丰碑4213%20%18%15%12%22%托斯卡纳9%22%20%13%11%25%东方大院8%26%23%15%13%15%盈峰翠邸13%22%32%7%8%18%美洲故事类别墅6%21%39%11%7%16%麓山别墅9%25%40%8%6%12%阆峰云墅7%32%42%5%2%12%青竹园独栋其他企业高管私营业主医生教师公务员项目名称物业类型13%20%18%15%12%22%托斯卡纳9%22%20%13%11%25%东方大院8%26%23%15%13%15%盈峰翠邸13%22%32%7%8%18%美洲故事类别墅6%21%39%11%7%16%麓山别墅9%25%40