中建汉沽项目初步营销思考

中建汉沽项目初步营销思考CBREResidentialJan.13,2010CBRichardEllis|Page21.市场概述2.项目解读3.营销策略4.战略联手世邦魏理仕住宅部目录CBRichardEllis|Page3市场概述CBRichardEllis|Page42000年开始出现需求增长的态势。从2003到2007年，由于高品质住宅产品的短缺，使得需求更进一步呈现持续升高的势头。受到海河沿线及老城区改造工程的影响，自2003年开始巨大的需求量使得整体销售均价也增速迅猛。同时，由于世界经济危机的爆发，导致市场期望值的降低，使得整体增长率在2008年直落到13.1%.Source:数据来源：天津房地产管理局TianjinCommodityResidentialSalesVolume(2000-2008)11.03.65.15.47.28.012.613.314.00246810121416200020012002200320042005200620072008MillionsmTianjinCommodityResidentialAveragePrice(2000-2008)6918611846493991295024632426230122745.41.25.41.519.835.316.531.613.1010002000300040005000600070008000200020012002200320042005200620072008RMBpsmpermonth0.05.010.015.020.025.030.035.040.0GrowthRate(%)AveragePriceGrowthRate区域房地产市场环境CBRichardEllis|Page5数据来源:CBRE住宅部截止到：12.29.20092008年受政策和经济危机影响，市场出现全面疲软，成交量和成交均价受限2009年年初以来先前积累的刚性需求在上半年得到释放，从3月至今，连续10个月单月成交量突破百万平米，8月达到自06年以来的单月成交量历史最高。随着年末的临近，价格出現小幅下滑。区域房地产市场环境万平方米元\平方米CBRichardEllis|Page6数据来源:CBRE住宅部截止到：12.29.20092008年的金融危机加重的市场观望情绪，整体成交量萎缩近50%，价格振幅在1000元/平方米2009年市场全面复苏，并超过2007年的去化速度，实现均价较之2007年高出约1500元/平方米区域房地产市场环境CBRichardEllis|Page7数据来源:CBRE住宅部截止到：12.29.2009开发区稀有的土地供应使得整体成交量有限，在2009年末市场销售均价已经达到11300元/平方米汉沽区受中新生态城项目提速及滨海新区合并等市场利好信息影响，成交量较之2007年翻一番。区域房地产市场环境CBRichardEllis|Page8数据来源:CBRE住宅部截止到：12.29.2009价格基本处于稳定快速增长状态，年度涨幅达到22%。月均去化套数约在470套左右。区域成交套均面积约为97平米。CBRichardEllis|Page9房地产业为拉动内需的首要也是必要手段，未来1-2年内的大幅动荡可能性不大经历了08、09大起大落的房地产市场，需求释放放缓，未来整体趋于平稳递增态势.预计年度价格涨幅约在12%-15%左右。07年08年09年未来市场政策紧缩，市场严重萎缩，经济危机雪上加霜，房地产开发处于“休克”壮态政策放松，刺激内需，市场回暖明显，迅速消化前期积累未来市场刚性需求放缓，市场趋于平缓，不会出现大起大落未来市场走势经济形势良好，开发商高价拿地，房地产市场火爆区域房地产市场环境CBRichardEllis|Page10天润新苑弘泽天泽峰尚花园新都汇海尚豪庭锦绣乾城蓝海名苑本案华城公邸以新开路为核心的高端聚集版块以大丰路为核心的新兴东扩版块河西老城版块区域房地产市场环境CBRichardEllis|Page11均价Avg.price6600元/平方米位置Location河东区大丰路与人民街交口占地Landarea4.2万平方米建面ConstructionArea14.1万平方米开盘Launchdate2008.10（一期）入住Handoverdate2010..03.30物业费ManagementfeeRMB1.2/sqm/mth物业公司ManagementAgency津滨联合物业容积率Plotratio2.91车位数Parkingnumber587绿化率Greenrate38%未来供应FutureSupply0户型面积UnitArea(sqm)64-136总户数Totalunits1200精装Decoration毛坯天润新苑目前项目已经尾盘销售，开始做外檐装饰。客户群体以汉沽本地刚性需求及改善性居住为主。项目主打健康主题，为汉沽内唯一带有软化水系统及新风系统的项目。大丰路区域房地产市场环境——个案CBRichardEllis|Page12均价Avg.price洋房均价8200元/平米高层均价7000元/平米位置Location河西区汉沽大桥旁开发商Developer天津金厦环海置业有限公司占地Landarea9.7万平方米建面ConstructionArea17.5万平方米开盘Launchdate2009.09.19（一期）入住Handoverdate2011.04物业费Managementfee0.6－1.2元/平方米/月物业公司ManagementAgency嘉越物业容积率Plotratio1.8车位数Parkingnumber980绿化率Greenrate40%户型面积UnitArea(sqm)69-110总户数Totalunits1800精装Decoration毛坯华城公邸项目目前洋房价格较高，并且首次开盘后2个月都没有签正式购房合同，在客户中有一定影响。CBRichardEllis|Page13均价Avg.price高层均价6300元/平米位置Location河东区新开北路工商银行对面开发商Developer天津宝利亚房地产开发有限公司占地Landarea23210.60平方米建面ConstructionArea84186平方米开盘Launchdate2008.01（二期）入住Handoverdate现房物业费Managementfee高层1.2元/平方米/月。物业公司ManagementAgency馨佳物业容积率Plotratio3.63车位数Parkingnumber约130绿化率Greenrate43%户型面积UnitArea(sqm)92-155总户数Totalunits高层672户精装Decoration毛坯海尚豪庭项目为天津宝利在汉沽的第一个项目，也是汉沽内少有的含别墅项目之一，曾经为当地价格最高的项目，目前已经全部交房，仅剩极少量150平方米的余房销售。东滨街CBRichardEllis|Page14均价Avg.priceRMB7500/sqm位置Location河东区新开北路与东滨路交口开发商Developer弘泽建设集团占地Landarea200,000sqm建面ConstructionArea300,000sqm开盘Launchdate2008.07.19入住Handoverdate2010.10和2011.10物业费Managementfee0.8-1.2元/平方米/月物业公司ManagementAgency安和（中国）物业管理有限公司容积率Plotratio1.98车位数Parkingnumber1:1绿化率Greenrate45%未来供应FutureSupply一期：30户型面积UnitArea(sqm)120-150总户数Totalunits3200精装Decoration毛坯弘泽天泽东风路项目一期现在处于尾盘销售阶段，零散剩余30户左右，价格7200-7800。项目共分3期，二期、三期目前尚无具体细节。CBRichardEllis|Page15均价Avg.priceRMB6300/sqm位置Location汉沽河西区三纬路与四经路交口开发商Developer天津联智投资发展有限公司占地Landarea42,024sqm建面ConstructionArea70,000sqm开盘Launchdate2009.10入住Handoverdate2011.6月底物业费Managementfee1.5元/平方米/月物业公司ManagementAgency天津君谊物业有限公司容积率Plotratio2.3车位数Parkingnumber280绿化率Greenrate35%未来供应FutureSupply260套户型面积UnitArea(sqm)60—160总户数Totalunits537精装Decoration毛坯峰尚花园三纬路四经路目前项目封盘。临街两栋已售罄，余下两栋楼预计明年春季销售。CBRichardEllis|Page16均价Avg.priceRMB7000/sqm位置Location汉沽河东区人民街与大丰路交口占地Landarea20000sqm建面ConstructionArea70000sqm开盘Launchdate2009.08.01入住Handoverdate2011.05.31物业费ManagementfeeRMB1.4/sqm/mth容积率Plotratio3.5车位数Parkingnumber980绿化率Greenrate40%未来供应FutureSupply300户型面积UnitArea(sqm)69—110总户数Totalunits800精装Decoration毛坯新都汇人民街大丰路项目南侧紧邻天润新苑。此项目为宝利在汉沽的第二个项目，主打中小户型。目前4号楼在售。CBRichardEllis|Page17均价Avg.priceRMB5500/sqm位置Location汉沽河东区人民街与大丰路交口占地Landarea63947.70sqm建面ConstructionArea139410.22sqm开盘Launchdate2008.12.12入住Handoverdate2010.06.01物业费ManagementfeeRMB0.9-1.4/sqm/mth容积率Plotratio2.1车位数Parkingnumber绿化率Greenrate35%未来供应FutureSupply1000户型面积UnitArea(sqm)70—100总户数Totalunits1800精装Decoration毛坯锦绣乾城项目属于汉沽老城区改造工程的一部分，内有经济适用房和商品房目前在售为商品房“杜鹃苑”，当前无可售房源，预计3月份再次开盘。三纬路四经路CBRichardEllis|Page18均价Avg.priceRMB7000/sqm位置Location汉沽河东区人民街与大丰路交口占地Landarea20000sqm建面ConstructionArea70000sqm开盘Launchdate2009.08.01入住Handoverdate2011.05.31物业费ManagementfeeRMB1.4/sqm/mth容积率Plotratio3.5车位数Parkingnumber980绿化率Greenrate40%未来供应FutureSupply300户型面积UnitArea(sqm)69—110总户数Totalunits800精装Decoration毛坯蓝海茗苑项目目前仅余10余套100平方米以上户型在售。计划还有2期，初步定为2栋高层，暂时还没有具体细节。大丰路人民街CBRichardEllis|Page19数据来源:CBRE住宅部截止到：12.29.20092008年受政策和经济危机影响，市场出现全面疲软，成交量和成交均价受限2009年年初以来先前积累的刚性需求在上半年得到释放，从3月至今，连续10个月单月成交量突破百万平米，8月达到自06年以来的单月