技能培训专题-物业管理基本制度与政策-参考教材

-1-物业管理师执业资格考试参考教材《物业管理基本制度和政策》（补充修改内容）一、补充修改的说明物业管理师执业资格考试参考教材编写出版于2006年8月，近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行补充和修改，其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容，也应做相应的修改和调整。二、修改的相关称谓根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改物业管理条例的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。-2-三、修改的相关内容（一）关于“业主大会制度”（第三章第一节）的修改2007年8月26日，《国务院关于修改物业管理条例的决定》正式公布，自2007年10月1日起施行。1、修改后的《物业管理条例》第十条的内容为：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2、修改后的《物业管理条例》第十一条的内容为：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3、修改后的《物业管理条例》第十二条内容为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物-3-总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。。4、修改后的《物业管理条例》第十九条内容为：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。教材第三章第一节“业主大会制度”中的表述应按上述内容进行相应修改。（二）关于“物业管理企业资质管理制度”（第三章第五节）的修改2007年11月26日，《建设部关于修改物业管理企业资质-4-管理办法的决定》(建设部令第164号)发布，决定对《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，同时删去《物业管理企业资质管理办法（建设部令第125号）中的以下内容：第十七条物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。据此，教材第三章第五节“物业管理企业资质管理制度”修改为“物业服务企业资质管理制度”，其中涉及上述三个条款的相关内容予以删除。（三）关于“住宅专项维修资金制度”（第三章第七节）的修改2007年12月4日，建设部、财政部联合发布了《住宅专项-5-维修资金管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）同时废止。根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，将“住宅专项维修资金制度”进行相应修改，修改后的教材“第三章第七节”的内容为：第七节住宅专项维修资金制度2007年12月4日，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008年2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门1、住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2、共用部位、共用设施设备的定义共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。-6-共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3、管理原则住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。4、监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。二、住宅专项维修资金的交存（一）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。-7-业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。（二）住宅专项维修资金的交存金额1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。2、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）住宅专项维修资金的交存方式1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。-8-3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。（四）住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区-9-域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。三、住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则1、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2、使用原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、-10-受益人和负担人相一致的原则。（二）住宅专项维修资金的分摊规则1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（三）住宅专项维修资金的使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；-11-（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（