九洲大唐花园项目进度建议(01-02-26)

九洲大唐花园项目进度建议为配合总体营销思路，争得市场，使本案在开盘伊始，就能为潜在业主提供一个眼见为实的真真切切的再造的“大自然”，令人叹为观之，获得一份如同发现新大陆一般的意外和惊喜，并由此激起市场的热烈反响。因此，特就项目进度提出如下建议。1、先“点”后“面”，引动市场以最先开始销售的第一个小岛作为本案的点睛之笔，做精做好，以此形成一个当今沪上罕见的人工树林、绿树掩荫的别墅群落的现场实景，激起人们的向往之心，促进销售。因此，建议在第一个小岛5月份结构封顶之后，使随即进行环境营造，与别墅内部施工同步进行，并力尽在6月底完工。虽说环境营造会给建筑施工带来不便和麻烦，但为了营销之目的，为了“眼见为实”之策略，这一不便和麻烦还是值得的。2、拉长预热，厚积薄发基于先“点”后“面”的上述策略，本案就应拉长预热期，将开盘期顺延至6月底第一岛环境完工后，以给人一个“大自然”的现场实景，给人留下深刻而鲜明的第一印象，最大限度地抓住由开盘广告引来的一批又一批的看房者，以使潜在业主不被流失，纷纷羡慕本案独具的清新怡人，如同自然风景区那般的环境氛围。并使预热期的“厚积”，引动开盘之日的火暴“薄发”，加速第一岛的销售和资金回笼，并开始接受第二岛的预定（小订），以及同步进行市场摸底，包括现场客户征询等。3、以销定产，滚动开发由点上“开花”引动的热销，便为我们的以销定产，滚动开发奠定了现实的市场基础。因为一旦有了第二岛的预定客户，以及由此掌握了大量的第一手的市场反馈信息，我们便能对第二岛及时进行调整，包括环境调整和别墅调整，以及推广诉求的调整。由此，便使我们更能有的放矢，更能投“市场目标之好”，使本案更适销对路，更能保证持续热销，加速本案的滚动开发，并为本案价格的逐步上扬创造条件。要实现这一步，则必须对本案的开发进度进行调整，将第二及第三、四、五岛的开工时间顺延、推迟，以保证集中精力、资金，集中人力、物力，将第一岛尽量完善、到位，使之成为一个扩大化的样板区域，强化本案的视觉效果和口碑效应，以使本案在短期内，便能不胫而走，誉满申城。4、聚散为整，以利周转上述顺延、推迟，一方面是出于营销的需要，另一方面，也是为了更有利于项目开发的资本运作，提高资金的利用率，加速周转，使有限的资金发挥更大的功效，避免资金在周转中，过多、过久地滞留、积压在开发过程中的人力、物力的占用上，而影响周转速度，甚至造成一时的周转“失灵”。聚散为整地集中于第一小岛，既便于操作，无须再另投资金，只要把第二岛的开工资金先用于第一岛的环境即可；又易于出效果，使眼见为实的这一点睛之笔更精彩，更有说服力。相对模型和效果图来说，这一现场实景，无疑更有身临其境之感，更有实效。因为对于本案的目标市场──社会高收入群体而言，他们的理性思维能力和判断力，则比一般大众更高，更不会仅仅单凭模型和效果图便轻易地对物业的品质和价值作出判断，而第一小岛现场实景的别墅群落的环境给予他们的亲身感受，显然与模型的感受不同，这不仅会作用于他们的感性认知，更会作用于他们的理性思维和判断，从而深刻影响他们的购房抉择。这一聚散为整的开发进度的调整，其必要性和重要性，由此可见一斑。至于预算成本中环境成本的追加投入，则可在销售中以“羊毛出在羊身上”进行化解，亦即将别墅与环境分别列价销售，相应抬高花园售价，以使人实实在在感到物业环境的价值所在，以及一份价格一份货的花园价格的物有所值。人们自会理解这一与众不同的再造“自然”，其资金投入的与众不同。只要目标市场喜欢这一环境，他们注重“质”的价值取向，自会使他们乐意出高价来享用这一不可多得的、能促进延年益寿的再造的“大自然”。此外，有关资料分析也表明，房地产项目开发，其在环境上的投入与产出的效益比要远远高于盖房本身的建安费的投入与产出的效益比。也就是说，环境中投入的资金可以产生数倍于投入的回报。由此可见，优质的环境，尤其是优质生态效应的环境，对购房者的吸引力和诱惑力，及其市场价值。这一开发进度的调整，其实质是整个开发理念的调整。亦即从注重住宅建筑的本身，向以优化生态效应的环境营造为重的开发理念的质的转变。而这一步，正是未来房地产市场的发展趋势。在此方面，当今的发达国家，尤其是美国，已为我们树立了榜样。