五华城市再造综合体项目概念设计方案OK

1蝶变新城市繁华五华新城市再造综合体项目概念设计方案•五华城市现状及商业发展的强烈时代需求•时代机遇到了•我们来了•共襄盛举，分享繁华洞察为什么我们提出新城市再造综合体？发现一、政策分析•1）国五条细则对一二线热点城市住宅市场直接影响比较大，三四线以下和商业地产直接影响很小2）值得留意投资市场变动，目前投资市场态势和投资者对商业地产反应普遍乐观。与持币观望的住宅市场相比，与商业地产同样具备保值和增值类投资产品如黄金等，非常受市场欢迎。截至5.1小长假，北京市4月新建商品住宅成交量为7188套，与3月份相比下降约63%。在广州，4月前半月新建商品房网签不足3000套，比3月下降超过20%。与热点城市相比，三四线城市的楼市则没有明显变化。二、政府分析•2012年，全县生产总值92.4亿元、比增10.3％；地方公共财政预算收入2.67亿元、财政总收入29.5亿元，分别比增20.1%、24.9%；•县经济开发区与县城工业区区位调整有序推进。园区实现产值21亿元、创税8125万元，税收比2011年翻一番。•招商引资成效显著。加强与商会组织及外出乡贤的沟通联系，大力实施“乡贤回乡投资兴业工程”。全年新引进项目32个，计划投资总额69.8亿元•重点项目扎实推进。全年固定资产投资23.4亿元，比增36.9%。14个省、市重点项目完成年度投资计划的113.8%。•高效农业稳步发展。全县农业总产值44.4亿元、农村居民年人均纯收入7851元，分别比增5.6%、16.0%。•文化旅游较快发展。全年旅游接待149万人次、旅游总收入9.1亿元，分别比增51.4%、53.5%。资料出处:五华县政府官网发展势头不错发展可持续吗？三、区域分析•五华县，梅州地区的西大门，离珠三角及粤东等•经济发达区域最近。（上为卫星地图）五华人杰地灵、以“华侨之乡”、“足球之乡”、“文化之乡”、“工匠之乡”而著称。古称长乐，相传南粤王赵佗所命名，现存长乐台遗址。（上图一客家围屋，下图一为长乐台）区域问题分析观念落后、交通滞后、人才匮乏，严重制约经济社会加快发展；收支矛盾仍然十分突出，县级收入少，刚性支出不断增加，对上级财政依赖程度大酒店配套档次不足，三星级二星级各一家，其他13家。五华的商业业态比较分散、杂乱，缺乏一站式消费场所。留不住的消费，留不住的税。五华目前医疗资源不足；仅有两家二甲医院和一家妇幼保健院，没有三甲医院。五华县虽然是省贫困县，但政府在养老院上面的投入力度很大，基本上县内的每个镇都有一所敬老院，总体养老水平不高。我们还可以列出很多问题.....问题纷杂，基本是长期综合性经济社会阶段性问题，解题思路呢城市商业业态对照谁把握新形态，谁主导商业五华现在商业形态谁先行，谁得天下城市综合体定义及实例•“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。图例：广州正佳广场正佳已经成为广州商业传奇为什么需要城市综合体。城市形象窗口与城市名片的打造因所处的城市位置和项目本身的庞大规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展创造土地极差，一极土地带动二极土地的价值增生，缓解地方财政不足无力持续发展困境；一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享撬动地球，一个支点就够了12利好消息：城市定位和规划五华县定位为梅州市机电生产与轻型机械制造业基地。以“工业新城，长乐之乡”为目标。(1)规划期内，积极发展机械电器、汽车配件、制药业等轻污染工业以及以“山、水、泥”资源组合为品牌的生态旅游产品。谁是新城核心是长乐之重131、城市规划（数据来源于政府网站）行政单位2005年2010年2020年建设用地总规模建设用地总规模建设用地总规模城乡建设用地规模城乡建设用地城乡建设用地城镇工矿规模城镇工矿规模梅江区42293662458939462701543445773256兴宁市15177119661590912510267517431135623361梅县13014108501398311600369015981131254680平远县49163989536043161187614747511442蕉岭县50843628557339631213664847051599大埔县877871679207747512561009880031558丰顺县66745149720255201228831562391630五华县18266145201887714970205020146158382574合计7613860931807006430016000902007080020100梅州市建设用地指标表单位：公顷14利好消息：城市规划（2）空间发展策略方面，主要以县城为中心、华城镇和安流镇为副中心，重点发展转水镇、岐岭镇、潭下镇、长布镇等，形成以县城为中心，重点镇为两翼的城镇网络发展格局。(3)规划期间，五华县基本农田保护面积不低于34924公顷；至2020年，耕地保有量不低于39042公顷；建设用地总规模控制在20146公顷以内，其中城乡建设用地规模控制在15838公顷以内。谁占据格局，谁掌握未来15（二）区域分析2、交通分析——项目交通•五华国际健康城规划用地位于五华县城外环路与水安路交界处•项目处于政府规划的未来核心地段，交通区位优势明显谁占据未来核心，谁将引领未来16利好消息：有凤来仪“碧桂园，给您一个五星级的家”，享誉国内，有力带动城市中心人口向新城转移。五华新城，给碧桂园一颗梧桐树，有凤来仪。谁借云起龙骧，将如虎添翼，傲啸新城碧桂园鸟瞰图谁在此展翅，谁将翱翔高空蝶变五华碧桂园的成功落户和新城综合体成功落成蜕变为美丽蝴蝶的两个翅膀，将标志着新五华的蝶变。五星级的家成就现代人居典范、宜居五华的飞跃综合体将引领城市商业新生态、宜商宜业五华的飞跃18五华人文景观资源五华县境内拥有众多景点﹑文物，具有重大的历史﹑科学﹑艺术价值。古迹胜地较多。有新石器时代晚期至战国时期古文化遗址、遗物收集点73处，西汉遗址1处，古城池遗址2处，古村寨场遗址20处，古塔、古桥、古寺庙25处，古墓葬20处，古陶瓷遗址15处。列为县级重点文物保护单位的有长乐学宫、狮雄山塔、现代古大存故居等7处。此外，尚有古迹众多的天柱山、天堂山、苏东坡曾游历过并写有《石马诗》的石马山、雄浑古朴的水寨大桥、雄伟壮观的柯树潭渡槽、湖光潋滟山色滴翠的益塘水库等，充分体现了五华人民的勤劳和智慧。根土文化和情怀是品牌最佳诉求和载体综合体第一维度开发价值第二维度龙头商业第六维度文化价值第五维度产品价值第四维度资本价值第三维度双极繁华开发价值/带领中国城市综合体升级进入第五代，城市生活方式和品质的时代价值得到跨越式提升，以消费驱动城市，以项目带动土地增值。龙头多业态/龙头商业多业态整合社区新形态，有机整合三甲医院、客运站、国际保健品现代物流中心、商业、餐饮、酒店、住宅区、商务、娱乐等多种业态功能双极繁华/新旧城双极发展,由繁华到更繁华资本价值/多业态综合体模式引发资本投资市场关注和热捧。产品价值/以休闲广场、星级酒店、高级写字楼、品质公寓为城市经济、文化、居住中心的第五代城市综合体带来的城市价值升级。文化价值/中国商业地产首次注入城市人文理念，以长乐古文化和现代建筑艺术为灵魂的城市精神地标的导入，综合体项目担负起将文化互动内涵为城市文化品位进步的城市使命，最快培育品牌和市场。20（三）项目总平面图我们来了21繁华必然缤纷，从这里开始。22牵一发而动全城——深入解读：谷城新城市再造综合体231、五华必然从一般性县城向发达县城转变；2、转变的过程必然伴随着城市化进程；3、城市化进程必然要有核心项目的带动；4、核心项目的带动必然是商业现行；5、商业现行的必要性一定是综合体；6、综合体的出现不仅仅代表一个城市的商业繁荣，更是城市形象的重要载体。它承载着对人才的吸引、对企业的吸引、对资金及技术的吸引，是新城市综合魅力的集中展现，它所衍射出的社会价值、经济价值是不可估量的。它可能涵盖的范围包括：小商品城、家居建材城、贸易商城、物流配送、美食街、文化街、时尚购物、商务酒店、人工景区、居住配套等。从城市发展的必然性来看241、公益先行，社会福祉；三甲医院的进入树立良好的社会责任；2、科学规划、文化为本；弘扬客家文化以人文景区的方式造城；3、展贸结合、多元联动；再造城市新极核，强效推动周边发展；4、规模大、业态多，社会开放性强、就业再造机会多，直接助力城市经济发展；从项目本身的领先性来看25商务公园1：位于项目西北角，涵盖了大型购物中心、风情商业街、购物广场、景观风情街、小商品市场等，建筑风格源自客家传统建筑，结合后现代艺术表现，令建筑本身就是风景，是五华人民未来休憩、休闲、购物、交际、商务的首选去处。五华新城市体蓝图解读风情商业街示意26商务公园2：位于项目西北角，涵盖了大型购物中心、风情商业街、购物广场、景观风情街、小商品市场等，建筑风格源自客家传统建筑，结合后现代艺术表现，令建筑本身就是风景，是五华人民未来休憩、休闲、购物、交际、商务的首选去处。五华新城市体蓝图解读购物广场示意27商务公园3：位于项目西北角，涵盖了大型购物中心、风情商业街、购物广场、景观风情街、小商品市场等，建筑风格源自客家传统建筑，结合后现代艺术表现，令建筑本身就是风景，是五华人民未来休憩、休闲、购物、交际、商务的首选去处。五华新城市体蓝图解读沿街景观商业示意28小总部基地：位于项目东北地块，打造成具有高端商务功能的小总部基地，建筑形态为独立办公物业及小高层物业。建成后将成为五华唯一的具有真正意义上的现代办公CBD，小独栋的建筑形态是充分考量到五华区域特点。该总部基地还是花园式办公模式，促进招商引资。五华新城市体蓝图解读小总部基地示意图29客运集散中心：新建现代客运集散中心，缓解老市区交通环境，并能为新城市综合体营造较好的人气基础。新的客运集散中心将完全按照现代城市标准建设，从后车、上车、泊车、发车、集散、商配等全方位升级城市口岸形象。五华新城市体蓝图解读客运集散中心示意图30养生健康城：以诗意的居住配合三家医院良好配套，从环境、功能、结构上打造一个以养生人居为理念的全新人居模式。该部分建筑基本上都以小户型功能居屋为主，区别于常规的住宅小区，并且生活娱乐保健配套一应俱全。山水绿世界，山生、水养、享天年。五华新城市体蓝图解读养生健康城示意图31三甲医院：建设一个向五华地区提供高水平专科性医疗卫生服务和执行医疗教育、科研任务的区域性的甲级医院。坚持“六重”原则，即重服务、重管理、重质量、重安全、重基础、重保障，切实为五华人民营造福祉。五华新城市体蓝图解读三甲医院示意图