五洲国际瑞安商贸城项目定位方案

中国商业地产策划代理第一品牌『温州市瑞安项目』定位研究五洲国际商业地产策划有限公司2013.3中国商业地产策划代理第一品牌前言考虑到瑞安五洲国际项目目前的实际进度和现需解决的核心问题，本次工作开展以项目总体定位方向为主要汇报内容，以满足项目前期设计方案的需要，项目的业态划分和营销策略需进一步深入市场分析后做出专题报告！中国商业地产策划代理第一品牌目录第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌一、城市区位和交通解读：瑞安的交通始终是制约瑞安城市扩散性发展的重要障碍，瑞安作为温州模式的发源地，未能形成义乌类型世界性的商贸中心，交通问题是不可回避的问题；瑞安地处浙江东南沿海，是浙江重要的现代工贸城市、历史文化名城和温州大都市区南翼中心城市。瑞安是国务院确定的首批14个沿海经济开放区之一，全市陆域面积1271平方公里，海域面积3037平方公里，辖5个镇10个街道，总人口142.47万人。瑞安交通便捷，区位优势明显。具有高铁、高速、国道、省道、航运等综合交通优势，温州机场近在咫尺，温福铁路、甬台温高速公路、104国道穿境而过，龙丽温高速公路，区位优势凸显。中国商业地产策划代理第一品牌二、城市地位历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的1/5，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都”、“中国包装机械城”等11张国字号工业金名片。中国商业地产策划代理第一品牌二、城市发展经济基础解读：瑞安为温州市的一个县级市，2011年其GDP排名温州市第三，实现地区生产总值521.7亿元。其GDP增长率为14.1%，较2010年增长速度所减慢。2011年温州市各区域GDP对比解读：全年实现社会消费品零售总额217.89亿元，增长18.1%；位居温州首位，在整个浙江排名第五。城市鹿城乐清瑞安龙安瓯海苍南永嘉平阳文成泰顺GDP万元63612155714921521706840708983161237294920523740152324608477533464442中国商业地产策划代理第一品牌解读：2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。三、城市发展产业基础2011年全市生产总值521.71亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%，低于温州平均水平0.3个百分点。其中第一产业增加值17.96亿元，比上年增长3.7%；第二产业增加值263.39亿元，比上年增长8.4%；第三产业增加值240.36亿元，比上年增长10.5%。按户籍人口计算，我市人均生产总值43445元，折合6726美元。中国商业地产策划代理第一品牌四、城市居民投资基础解读：2011年末户籍总人口142.47万人，与同属温州的乐清接近，为地级市绍兴的近50%；居民可支配收入，瑞安高于对比城市，与直辖市相比，仅低于上海；瑞安与典型浙江百强县核心指标对比2012瑞安市绍兴市乐清市2011年人口（万人）142.47440138.932011年GDP（万元）5217068329123005714900GDP增长率9.2%10.5%10.2%社会零售总额217.89亿元1006.75亿元197.76亿元居民可支配收入389883136837920三产比例3.4：50.5：46.15.2∶56.0∶38.83.3:60.6:36.1商品房销售面积11.39万平方米497.39万平方米20.02万平方米中国商业地产策划代理第一品牌五、城市投资建设基础从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；房地产占固定资产比例达35.6％，高于浙江省平均水平。来源：以上数据来自瑞安统计信息网乐清苍南温州瑞安永嘉泰顺文成浙江省固定资产投资（亿元）140.6590.63930.28139.6260.2616.8914.4112488房地产开发投资（亿元）49.6626.49271.0939.2313.523.62.713030房地产开发投资占比35.30%29.20%29.10%35.60%22.40%21.30%18.90%24.26%中国商业地产策划代理第一品牌六、商品房销售价格基础从历年的商品房去化看，瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年水平。说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局中国商业地产策划代理第一品牌是爽结论1成结论2结论3瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商文化尤为显著。城市概况小结瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础，房价经过前期的调整已经基本平稳。虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产业的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑，受调控影响，目前房价已经回落到09年水平。中国商业地产策划代理第一品牌目录第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌一、温州城市规划瑞安中等城市瑞安中等城市由城关和塘下两个片区组成。在产业发展方向上强化高技术产业和第三产业的发展。第二产业要逐步由劳动密集型向技术密集型、资本密集型转移，依靠飞云江的港口条件，建设具有较强实力的区域性工业基地，成为带动飞云江流域发展的龙头。瑞安的城市性质确定为浙南沿海对外开放的重要工贸、港口城市。瑞安市城市人口发展到约36万人。规划远期2020年瑞安市和塘下连成一体，纳入温州都市区，是组成温州都市区的瑞云片区，片区的城市人口将发展到70万人左右。温州市城镇体系规划以市域东部沿海交通线为主发展轴；沿瓯江、飞云江、鳌江为次发展轴；以省道仙清线、分泰线为第三发展轴。主发展轴联通温州市区、乐清、瑞安、龙港—鳌江四个城镇密集区，其轴线带动整个区域发展；二、三级发展轴则通过水运，公路交通带动内陆山区的社会、经济和城镇发展中国商业地产策划代理第一品牌一、温州城市规划中国商业地产策划代理第一品牌二、瑞安城市规划规划中心城区远景形成“一心两岸三片多点”的空间结构：“一心”：一个与大城市规模档次相对应的城市新中心区；“两岸”：城市跨越飞云江南北两岸发展；“三片”：北部组团、中部组团和南部组团；“多点”：城市在沿袭既有各镇的社会结构基础上发展。中国商业地产策划代理第一品牌二、瑞安城市规划北进为城市居住生活区的发展方向，项目所处的站前区域将成为未来城市中心的重要部分。瑞祥新区东扩北进南移老城区飞江本案城市的主要发展为“北进、东扩、南移”城市居住生活区主要向北发展，目前北进的安阳新区已经发展成熟，瑞祥新区的发展已经开始，并会成为未来的城市中心。东面主要是经济技术开发区，东扩主要是工业的东扩；向南需跨越飞云江，飞云江南面地形狭长，城市发展受地形的限制及行政区划的影响，主要依托火车站形成站前商贸物流区。中国商业地产策划代理第一品牌二、瑞安城市规划本案中国商业地产策划代理第一品牌是爽结论1成结论2瑞安作为温州经济较好的区域之一，在未来温州的城市发展中占据重要的地位，为浙南沿海对外开放的重要工贸、港口城市。城市概况小结项目所处片区属于规划中的飞云南片区，毗邻火车站，为浙南闽北重要的交通物流枢纽，具备发展商贸物流得天独厚的条件；中国商业地产策划代理第一品牌目录第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌一、总体市场分布仲容路建材汽配瑞安商城解放路五金解读：瑞安的专业市场以瑞安商城为龙头，零售类专业市场较为发达，目前五金、建材、家居、汽配等专业市场还处于自发形成阶段，以小规模市场和临街街铺为主，多数为民房，无统一规划市场。中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表市场名称：瑞安装饰城地址：瑞祥大道调查时间：1.29调查员：吴植学基本情况开业时间2008主力品牌（可按业态描述几类)地理位置经营总体情况描述经营总体档次评价市场辐射区域零售或批发为主年交易额（万元）硬件配套说明中等零售交易区（业态分区1）按建筑形态分层高单层面积实际经营户数经营大类别纯经营店铺月租（元/平方月）界定范围入驻率（%）空置套数目前销售价格（如可售）市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持一层43020装饰材料40-6050%1000多一年二层三层四层仓储市场规模有限,约5000平米，多数以日常家居装修为主，生意一般，目前有部分空置，希望有规模性市场出现装饰建材中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表市场名称：塘下装潢材料市场地址：调查时间：1.28调查员：吴植学基本情况开业时间2002年主力品牌（可按业态描述几类)无地理位置经营总体情况描述经营总体档次评价市场辐射区域零售或批发为主年交易额（万元）硬件配套说明中等零售交易区（业态分区1）按建筑形态分层高单层面积实际经营户数经营大类别纯经营店铺月租（元/平方月）界定范围入驻率（%）空置套数目前销售价格（如可售）市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持一层325-30陶瓷卫浴20-30二层3500灯饰家具10三层3500家具6四层仓储区域市场描述市场位于塘下中心地段，经营面积月5000平米，规模较小，品牌度较低，主要满足塘下居民的日常需要装饰建材中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表市场名称：瑞安商城家居广场地址：调查时间：1.29调查员：朱明杭基本情况开业时间主力品牌（可按业态描述几类)地理位置次纬三路与56省道交叉口经营总体情况描述经营总体档次评价市场辐射区域零售或批发为主年交易额（万元）硬件配套说明中等零售展厅1区分类按建筑形态分层高单层面积实际经营户数经营大类别纯经营店铺月租（元/平方月）界定范围入驻率（%）空置套数目前销售价格（如可售）市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持一层4500026家具。灯饰20-30100%二层三层四层仓储区域市场描述属于政府合作工程，目前只租赁不对外销售，五年一签，无产权，项目位于项目南面，主要经营业态以家具和灯饰为主，约30000平米装饰建材中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表市场名称：解放东路商城大道地址：调查时间：1.29调查员：吴植学基本情况开业时间主力品牌（可按业态描述几类)无地理位置经营总体情况描述经营总体档次评价市场辐射区域零售或批发为主年交易额（万元）硬件配套说明中低档零售交易区（业态分区1）按建筑形态分层高单层面积实际经营户数经营大类别纯经营店铺月租（元/平方月）界定范围入驻率（%）空置套数目前销售价格（如可售）市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持一层2.530-40150五金40-60100%二层三层四层仓储区域市场描述市场属于自发形成的老市场，为瑞安五金交易的集中区域，道路狭窄，交通不便，以租赁为主，如有合适的区域并有品牌商家带头，商户进驻我市场的意向想躲较高，目前经营面积约5000平米五金机电中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表市场名称：邵宅钢材市场地址：站前路调查时间：2013.01.28调查员：朱明杭基本情况开业时间约2002主力品牌（可按业态描述几类)地理位置经营总体情况描述经营总体档次评价市场辐射区域零售或批发为主年交易额（万元）硬件配套说明偏低零售无交易区（业态分区1）按建筑形态分层高单层面积实际经营户数经营大类别纯经营店铺月租（元/平方月）界定范围入驻率（%）空置套数目前销售价格（如可售）市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持一层330100钢材。五金内部不租。外部80-90100%门面30平方。带前面空地。3万左右一间二层三层四层仓储区域市场描述沿街属于住宅