日本站城一体化开发案例分析(二子玉川)

地产精粹→日本东京.二子玉川站城一体开发日本站城一体化项目考察分析地产精粹1.全球站城一体开发背景TOD（Transit-Oriented-Development），特指公共交通指向型开发。该方法以公共交通为基础，通过将办公、商业、住宅等功能安排在距离车站徒步可达的范围内，来减少日常生活和经济活动对机动车的依赖，以此实现降低大城市对地球环境的影响和压力。另外，将城市公共服务设施集聚在车站周边，并通过优化设计满足各类人群尤其是老人、儿童的出行需求，使城市变得更加人性化、便捷化。由此，站城一体开发已成为欧美、日本等发达发过解决“低碳”、“大城市病”、“全民社会”等具备代表性的社会问题的最佳方法之一。公共交通网络住宅及公共配套（中低密度）办公、商业（中高密度）公共交通网络站点周边站点周边站点周边地产精粹2.日本站城一体化城市开发特征以轨道交通车站为中心形成集约化的城市是日本城市结构的最大特色之一。尤其是在像东京、大阪这样具有代表性的城市圈内，轨道交通利用率之高、机动车利用率之低是世界其他城市所不能比拟的，城市在轨道交通车站为中心的750m-800m的步行圈内逐步发展起来。地产精粹3.日本轨道交通站城一体开发模式通近几十年的快速发展，日本已逐步形成“以枢纽站为中心的高度复合.集聚型的开发模式”来建立城市活动中心的模式A和“与轨道建设同步的沿线型开发”来实现轨道交通经营效率最大化的模式B。中心、副中心商业、办公中心环线模式B模式A•城市中心地带的车站及客流量较多的车站，往往会形成站前商业区、商业街、办公区，而这些区域又回吸引更多的人流。针对这一现象，逐步形成了“以枢纽站为中心的高度复合的集约型开发模式”。•轨道交通沿线的大量人口，为枢纽站周边商业区、办公区的形成和发展奠定了基础。轨道交通沿线的开发向着城市郊外呈放射性展开，轨道交通建设不得不将经济利益和人口的因素考虑之中，逐步形成了“与轨道交通同步的沿线型开发模式”。地产精粹4.日本轨道交通站城一体开发综合效应相关轨道运营商（兼开发商）有意识地将模式A和模式B相结合，带来综合效应。即通过郊外沿线和郊外优质城市、优质功能区的开发，在取得经济利益的同时，也实现了节点站或枢纽站周边城市建设效率的提高、聚集效应的增大和城市魅力的提升，同时，也有力支撑了轨道交通沿线居民的出行范围，为轨道交通本身带来了稳定的客源和收益。ü通过车站及周边土地的高度复合利用，提高了城市建设用地的价值。ü通过车站、附属设施（步行通道、站前广场）和其他交通设施（巴士、出租车、私家车等）的一体化建设，提高了空间利用率效率地产精粹4.日本轨道交通站城一体开发综合效应相关轨道运营商（兼开发商）有意识地将模式A和模式B相结合，带来综合效应。即通过郊外沿线和郊外优质城市、优质功能区的开发，在取得经济利益的同时，也实现了节点站或枢纽站周边城市建设效率的提高、聚集效应的增大和城市魅力的提升，同时，也有力支撑了轨道交通沿线居民的出行范围，为轨道交通本身带来了稳定的客源和收益。ü在日本包括JR在内的轨道交通开发商基本上都有轨道交通部门和地产开发部门。ü轨道交通部门通过车票收入回收与轨道交通相关设备的投资，而地产开发部门则通过车站周边的房地产开发项目，获得销售收入及租赁收入，从而平衡整体投入资金。收益公司线路长度（km）轨交业务(%)房地产业务(%)休闲、酒店业务(%)物流、零售业务(%)东急104.916（32）15（48）8(3)49（11)东武463.337（55）10（15）13(20)36(4)小田急120.531（72）12（25）19(3)45(5)京王84.732（32）8（33)17(15)41(19)京急8732（63）11(1)11(16)31(5)京成152.354（55）9(12)4(1）30(4)地产精粹4.日本轨道交通站城一体开发综合效应相关轨道运营商（兼开发商）有意识地将模式A和模式B相结合，带来综合效应。即通过郊外沿线和郊外优质城市、优质功能区的开发，在取得经济利益的同时，也实现了节点站或枢纽站周边城市建设效率的提高、聚集效应的增大和城市魅力的提升，同时，也有力支撑了轨道交通沿线居民的出行范围，为轨道交通本身带来了稳定的客源和收益。ü轨道交通站点不仅是一个具有交通功能的空间，而且是城市的门户。ü通过站城一体化综合体的总体设计、车站空间形象的塑造、站内商业设施的配置、文化设施的导入及具有象征性的城市场景设计和引导，促进城市品牌形象大幅提升。形象地产精粹5.日本轨交站城一体化开发项目代表：东京都市圈“二子玉川“车站综合开发开发商：东急电铁开发时间：2005-2015年项目类型：城市改造+站城一体开发开发业态：商业、办公、住宅等地产精粹6.二子玉川车站所属区位二子玉川车站位于东京西南部的都世田谷区，距东京首都中心15公里。东京都中心15KM地产精粹6.二子玉川车站所属区位二子玉川车站，是东京急行电铁（东急）田园都市线沿线的主要车站，亦是大井町线的终点站。田园都市线大井町线二子玉川地产精粹7.二子玉川开发以前情况地产精粹8.二子玉川开发定位尊重二子玉川位于城市与自然的接壤之处，拥有得天独厚的自然环境这一地理位置特点和优势致力于基于”自然+城市”共存的理念设定城市和建筑设计的主题naturecity地产精粹9.二子玉川总体规划二子玉川车站大井町方向（大井町线）涩谷方向（都市田园线方向）I-aI-bII-aIIIII-b住宅商业、办公商业交通广场公园为了使车站周边地区具备商业、办公、文化、交流和娱乐等各种功能，成为一个繁华与居住相协调而又富有魅力的网点，开发商在车站东、西两侧进行了一体化城市设计及建设工作。总体分3期规划建设，1期与地铁统一设计，布局地面商业和地下商业；2期规划地面商业和办公；3期规划高端住宅。利用二子玉川公园地方政府建设），进一步增添了区域自然属性，实现了城市与自然环境的和谐共处。地产精粹10.二子玉川功能分区：I-a/bI-a：地上8层、地下1层，商业，17000平米I-b：地上16层、地下2层，商业、办公，106900平米地产精粹10.二子玉川功能分区：II-a办公：64000平米酒店：5000平米商业：11100平米电影院：6300平米Fitness：3600平米Studio：1000平米合计：91000平米地产精粹10.二子玉川功能分区：III住宅：1栋42层，2栋28层，2栋6层合计：133000平米地产精粹11.二子玉川规划汇总I-aI-b轨道交通II-aII-bIII合计业态商业商业、办公商业商业、办公、酒店等商业住宅建面（平米）170001069008600910009100133300432400占比3.9%24.7%2.0%21.0%2.1%30.8%地产精粹12.二子玉川开发中政府的角色•政府将二子玉川车站周边定位为区域生活及文化中心之一，并将车站周边项目的开发列入政府官方计划。规划支持•红线内的公共基础设施，可获得政府资金补贴；•红线外的公共基础设施，政府直接投资。资金补贴•二子玉川公园项目政府直接投入，理念得到有效贯彻和；•政府将二子玉川公园和车站周边开发项目一同获得生物多样性JHEP最高认证和城市LEED金级认证。生态发展地产精粹13.站城一体化开发总结成功的站城一体开发功能复合人口公共配套区位优越城市中心、副中心、近郊均可城市重点规划发展区域轨道交通规划相对密集办公、商业、酒店、公寓、住宅等功能复合，有明确的主题周边现状居住区较多城市重点规划人口集聚区优质的教育配套（如规划住宅）较好的健康配套（如规划住宅）较好的人文生态体系，包括公园景观、社区景观、街区交流空间市政配套红线内有公交枢纽车站红线内有多个公共广场便捷的自行车系统便捷的步行系统统一规划科学实施片区总体定位、总体规划，在容积率和空间尺度方面寻求平衡需要一个非常熟悉地铁一体化设计的设计操盘方或统筹方政府强力支持，包括外围大型公共配套或市政道路配套建设；规划调整、容积率调整审批需要对地下产权进行清晰界定需要进行缜密的一体化施工分析和成本收益分析轨道核心区应规划商业、办公，外围规划公寓、住宅