佛山禅城区项目定位报告20170811

佛山市场定位报告广西区域公司2017.08.11地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定报告体系【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽，项目位于佛山市禅城区，属A+类地块，地段价值极高。佛山市区域格局：佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分。2016年城市GDP8630亿，排名全区第三，人均GDP116141元。本案南海区禅城区顺德区高明区三水区本案【区域属性】广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；2007-2016年佛山市生产总值及其增长速度2016年广东各市GDP排行1广州19610.94亿元2深圳19492.60亿元3佛山8630.00亿元4东莞6827.67亿元5惠州3412.17亿元6中山3202.78亿元7茂名2636.74亿元8湛江2584.78亿元9江门2418.78亿元10珠海2226.37亿元11肇庆2084.02亿元12汕头2080.54亿元13揭阳2032.61亿元14清远1388.10亿元15阳江1319.33亿元16韶关1218.39亿元17梅州1045.56亿元18潮州976.83亿元19河源898.72亿元20汕尾828.49亿元21云浮778.28亿元358843334814565165806709701074418003863022.62%20.76%11.10%17.39%16.44%1.96%4.49%6.15%7.55%7.83%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100020003000400050006000700080009000100002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年GDP增速【区域属性】城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地区生产总值突破11万元，跻身高收入城市行列。行政区划禅城区南海区顺德区山水区高明区常驻人口110.1万人258.88万人246.17万人62.26万人42万人区域面积154k㎡1074k㎡806k㎡874k㎡960k㎡佛山，国家历史文化名城，广佛都市圈组成部分城市特点：佛山市下辖5个市辖区，常住人口735.06万，佛山市的城镇化率为94.89%。城镇化水平极高，从统计局公布数据来看，户籍人口383万，全市流动人口422万，其中南海区最多，有较强的人口吸附力。本项目【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区。生活配套项目位于禅城区核心位置，生活配套设施齐全。教育配套项目直线距离2公里范围内分布有佛山第二中学、禅城玫瑰小学、鸿业小学、铁军小学等多家院校。医疗配套地块西南侧1公里为佛山市第一人民医院，西北侧1.8公里为佛山市第二人民医院。交通配套地块位于主干道文华中路、季华六路交叉口，项目西侧0.7公里为佛山地铁3号线（在建）电视台站，无缝连接广州市。文华公园佛山第二中学第二人民医院地块位置第一人民医院亚洲艺术公园禅城玫瑰小学鸿业小学铁军小学三号线（在建）电视台站【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居住用地。•有利因素：禅城区作为佛山老城区，周边生活配套设施齐全，具有较大的人口吸附能力。•不利因素：禅城区限购，商业配建面积较大。￭周边环境：禅城区核心区位，周边生活配套设施齐全，人口基数较大，适合居住。￭地形地貌：地块方正，展示面较好，面积中等，容积率较高，适合我司优质高层、公寓产品配置。佛山市文化路地块项目位置行政隶属佛山禅城区地块地段文华路以东、季华路以南地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积82164㎡容积率4.15计容建面190000㎡建筑密度A地块裙楼≤50%塔楼≤40%绿化率A地块≥25%出让起始价/A地块裙楼≤30%塔楼≤20%B地块≥30%住宅面积41600㎡商业面积80000㎡起拍楼板价/用地性质住宅、商服车位/竞买保证金/特殊要求2）共104亩，目前可开发87亩，总建面积190000方，村返还190000方*36%=68400方。公司余190000*64%=121600方。（其中41600平方为住宅，80000平方可建公寓（大小建公寓（大小建公寓（大小不限））。③地块西侧②地块内景①地块东侧地块位置【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左右，皱面楼盘均处于断货及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。招商臻园(精装)开盘时间：2015.12容积率：3.5占地面积：28400平售价：18000元/m2绿地中心·璀璨天城(精装)开盘时间：2016.9容积率：5.53占地面积：156000平售价：19500元/m2兆阳·O立方(精装公寓)开盘时间：2016.3容积率：8.5占地面积：11580平售价：18000元/m2越秀·岭南隽庭(精装公寓)开盘时间：2016.4容积率：3.5占地面积：28400平售价：16000元/m2【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状利好，优质交通配套资源，成熟社区，具有良好的开发可行性。便捷交通资源市中心核心区项目东边地铁3号线电视台站（在建）距离项目仅0.7公里。禅城为成熟核心老城区，人口密度大，生活配套齐全，有较大的人口吸附能力。市场认可度高高端完善体系项目层面:区域层面:享老城高端配套规划，尊享禅城核心区唯一拥有大型湖景资源的亚艺湖公园。禅城作为佛山老城区，项目周边配套有2个公园，生活气息浓厚，市场认可度高。便捷交通体系项目临近主干道文化路及季华六路，通达性高。规模适中易快速开发规模适中易快速开发；4.15容积率适合刚需物业，12万方，开发快，走量快。关键词：成熟社区、完善的配套体系、规模适中小项目地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告体系政策环境土地市场市场总量市场量价供需结构总价结构市场背景【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，市场处于调整期。事件时间内容限购政策首次公布2016.10.7限购区域本地、外地限购2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。限购政策一次收紧2017.3.24限购区本地限购2套，外地限购1套。限价政策首次公布2017.6.1各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不备案、不发证、不销售。佛山二手房限购2017.6.17佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭拥有住房套数。【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。●据统计，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，总占地面积达2万平米，其中住宅用地成交41宗，商业用地成交6宗。●从成交区域看，上半年土地成交的主力区域集中在顺德、三水、高明，其中顺德共成交14宗地块南海和禅城商住地也有成交，均只有5宗地块成交，全部为住宅用地，吸引了各大品牌房企竞相进入。【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。截至2016年，佛山市整体652万方，去化周期4.08个月；其中禅城区库存仅61.19万方，去化周期不足3个月。2016年底商品住房（住宅）库存情况区域供应面积成交面积金额（亿元）均价（元/m2）存量去化周期（月）禅城区192.82246.12274.7911164.9261.192.98南海区554.92730.67825.8411302.47221.373.64顺德区467.22557.38498.328940.41195.814.22高明区95.33139.9775.745411.2163.095.41三水区174.46244.42160.626571.3110.815.44全市合计1484.751918.561835.3143390.31652.274.08【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。•佛山市主城区2017年上半年商品住宅房成交面积648万㎡，平均售价10404元/㎡。80810021421191864804008001200160020002400佛山市城区历年商品住宅房成交量成交面积（㎡）893685448785988210404700080009000100001100012000成交均价成交均价【市场量价】禅城区成交均价一路走高。区域2017均价2016均价2015均价禅城12422110549450南海117561206710120顺德1043789327938高明647854435093山水830369498303禅城区作为佛山市老城区，设施配一套齐全，人口密集度高，房价抗风险能力极强，2015年以来禅城区房价一路走高，截至2017年中，均价达到12422元/m2。板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-100㎡，主要以首置、首改需求为主。。【面积结构】板块区域内商品住宅主力供需段为80-140㎡。面积段供应套数占比成交套数占比供求比80以下3194.52%5227.80%0.6180-100242934.41%281842.12%0.86100-120165423.43%92613.84%1.79120-140148921.09%113216.92%1.32140-1605868.30%5878.77%1.00160-1802123.00%3274.89%0.65180-2002413.41%2143.20%1.13200-220861.22%440.66%1.95220-24000.00%20.03%0.00240-260120.17%130.19%0.92260-28020.03%70.10%0.29280-30000.00%60.09%0.00300以上300.42%921.38%0.33汇总7060100.00%6690100.00%1.06【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下。畅销产品阶段位于140万元以下，根据本项目定位中端刚需型定位，建议设置为小面积低总价户型，有利于快速去化。总价段（万元）成交面积占比成交套数占比100以下17792423.06%193428.91%100-1208241810.68%83312.45%120-14011111614.40%113616.98%140-160689508.94%6189.24%160-180712189.23%5608.37%180-200735309.53%5658.45%200-220344154.46%2453.66%220-240517546.71%3365.02%240-260137551.78%811.21%260-300346284.49%1952.91%300-340117431.52%660.99%340-38044340.57%140.21%380-40011310.15%50.07%汇总771554100.00%6690100.00%【市场背景】根据评估禅城区市场认可度高，市场存量不多，中高品质产品进入市场有很大潜力。佛山市上半年共出让49宗地块，出让总面积达225万方，环比上涨30%，土拍揽金416亿，环比上涨38%。市场运营地土地市场，成交火爆2017年上半年成交648万㎡,销售均价10404元/㎡，成交量受限购政策影响较为平稳，成交价稳步提升。房量稳价涨，容量增加禅城区位于佛山市核心城区，板块内土地供应量低，存量较少。格核心城区，供不应求市场供需两旺，主力需求以80-140㎡刚需首改为主（占73%）产品结构产刚需首改，主流畅销板块内产品房型两、三房为主，四房为辅，房型面积偏向首置需求；户首置为主，首改为辅板块内市场待售量61.19万方，去化