保利百合项目竞标报告(讲解版)

区域市场篇MARKET项目定位篇ACTUALITY.思源优势篇MARKETING营销推广篇ORIENTATION正文区域市场篇MARKET区域市场研究区域市场现状特征区域市场供给分析区域市场样本分析区域市场界定未来规划发展分析玉泉路长安街南三环延长线西二环本案六里桥为更准确地研究项目所在地区的市场情况，了解竞争项目的详细信息，以本项目为中心，以时间距离作为参照，对本项目所在区域的范围做一界定：西至玉泉路、东至西二环、北至长安街、南至南三环区域市场界定针对本项目，在界定的区域内，本次分析研究样本的选取原则为目前市场上正在销售的住宅项目（含住宅、公建立项）和部分典型但已售罄项目，具体项目包括：•丽水莲花•华润·广安门项目•顺驰蓝调•万科紫台•新兴年代•中堂•金泰城丽湾•万年花城•远洋山水•万科中粮假日风景在售项目售罄项目•天鸿美域•珠江峰景•华凯花园顺驰蓝调本案丽水莲花华润广安门项目金泰城丽湾新兴年代中堂假日风景万年花城远洋山水珠江峰景万科紫台华凯花园天鸿美域竞争项目售罄项目长途客运枢纽：西客站、六里桥长途汽车站、莲花池长途汽车站、丽泽桥长途汽车站四通八达；交通畅捷：环线、横向快行路和三条地铁线（9、10、14）、组成立体交通网络，都市生活瞬间切换；公主坟、马连道、西奥、丽泽桥等板块优势互补，共同提升区域城市价值；大区域人文环境突出：公园、大学、党政机关聚集；小区域体现城乡结合部特征：客运枢纽带来的人员混杂使小区域呈现杂乱的城乡集合部状态。区域市场现状特征地铁9号线、地铁10号线二期工程已开工，六里桥西站为9、10号线换乘站，2010年底建成通车，14号线预计于2015年通车。区域未来发展规划六里桥西站10号线9号线14号线六里桥商圈将被打造成以商务为核心的新区，并带动周边地区的全面发展六里桥商圈，包含了丽泽路商务区、西客站南广场文化办公区、西三环商业带、太平桥时尚休闲区四个部分，面积约13平方公里。商圈拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构；商圈建有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境。供应量分析项目项目总规模（万平方米）已售套数（套）已售面积(万平方米)未售套数（套）潜在规模(万平方米)丽水莲花27120713.86923829华润广安门项目2100——21金泰城丽湾22108210.0972511顺驰蓝调国际2216222.13490万年花城2006267110.047127580中堂452362.4387031新兴年代72102.12900万科紫台135248.6874230假日风景4192010.738335023远洋山水1309189105.32429470合计52821257265.43192341175数据来源：北京房地产交易管理网根据对竞争区域内供应量调查可以看出，目前竞争的住宅项目总规模约528万平方米，竞争产品当期开盘销售部分已售出规模约有265.4万平方米，未售面积87.6万平方米;另外，区域内住宅的潜在规模约有175万平方米。528265.487.61750200400600项目总规模已售面积已上市未售面积潜在供应区域供应量示意图单位：万平米数据来源：北京房地产交易管理网项目建筑面积建筑形式绿化率容积率主力户型华润广安门项目21万平方米板楼35%3.840-160平米丽水莲花27万平方米塔楼，板楼20%3.5139、148、157平米三居万年花城200万平方米塔楼、板楼30%2.697-104平米两居假日风景41万平方米板楼30%1.9697平米两居、133平米三居远洋山水130万平方米板塔结合32.50%380-120平米两居顺驰蓝调国际22万平方米板楼、塔楼50%2.860、70平米一居109平米两居150、160平米三居中堂45万平方米板楼35%2.75110平米二居规划指标分析数据来源：思源市场研究部项目建筑面积建筑形式绿化率容积率主力户型金泰城丽湾22万平方米板塔结合34%2.5250－60平米一居80－120平米二居120－140平米三居新兴年代7.4万平方米板楼43%390平米左右二居万科紫台13万平方米板楼30%2.5170平米三居华凯花园24万平方米板楼30%2.4790-120二居、124-165三居天鸿美域70万平方米板楼35%1.92110、120平米两居150平米三居珠江峰景33万平方米板楼、塔楼、板塔结合30%2.7100-130平米二居、三居数据来源：思源市场研究部样本项目容积率分布2以下15%3以上31%2-2.9954%85%的项目规模超过20万平米，20-29.9万和50万以上区间较多，以中大盘规模为主,分别达到了39%和23%；半数以上项目的容积率在2—2.99之间。样本项目规模分布（单位：万平米）50以上23%20以下15%20—29.939%40—49.915%30—39.98%数据来源：思源市场研究部建筑形式多为板楼和板塔；多采用现代主义建筑风格，立面采用面砖或面砖配合涂料。建筑形式分析项目楼梯形式外立面处理建筑风格华润广安门项目板楼面砖、石材_______丽水莲花塔楼，板楼现代主义万年花城塔楼、板楼涂料北美风情假日风景板楼面砖、涂料新古典主义、哥特复兴式远洋山水板塔结合面砖、涂料现代主义中堂板楼墙砖、铝板哥特复兴式新兴年代板楼石材、砖面简约现代主义顺驰蓝调国际板楼、塔楼面砖、涂料德意现代化金泰城丽湾板塔结合瓷砖简洁现代的美式风格万科紫台板楼涂料新古典主义华凯花园板楼面砖现代主义天鸿美域板楼面砖、玻璃、金属现代主义珠江峰景板楼、塔楼、板塔结合石材、涂料欧式数据来源：思源市场研究部项目产品配比一居室二居室三居室四居室其他户型面积范围配比面积范围配比面积范围配比面积范围配比面积范围配比假日风景（C地块）————78-9760%118-13340%————————万年花城55-5930%97-10460%13210%————————新兴年代6010%90-10070%135-18520%——远洋山水6020%80-12045%15025%1805%2005%中堂6545.8%11043.8%13510.6%————————顺驰蓝调国际57-766%79-11250%127-23140%1774%————华凯花园46-5516%90-12036%124-16544%170-2233%185-3501%万科紫台————————152-18985%————193-20015%*蓝色标示部分为各项目主力户型户型配比分析数据来源：思源市场研究部目前区域内在售的住宅项目均不受“90平米以下户型占70%”的限制一居室至三居室是区域内项目的主要户型，四居及跃层供给较少；二居室是供给量最大的户型，主力面积在80—120平米之间，但90平米以下二居室所占比例较小；一居室的主力面积在46—65平米之间，三居室的主力面积在118—165平米之间。户型配比结论十三个样板项目中交房标准仅有万科紫台和珠江峰景为精装修，其他均为毛坯交房；万科紫台装修标准约为2000元/平米；珠江峰景装修标准约为1500元/平米。装修情况分析项目电梯品牌供暖系统智能化设施丽水莲花高级合资品牌集中对讲系统万年花城奥克斯集中,散热器首层设对讲主机，对讲分机附带紧急报警按钮假日风景合资品牌集中,地板辐射远洋山水SIGMA(星玛)集中.散热器可视对讲系统，红外报警系统顺驰蓝调国际奥迪斯或东芝或同档次产品集中,散热器可视对讲系统.求助按钮,电子巡更,节点摄像,红外线防越墙、停车库管理系统中堂永大集中.地板辐射四期规划中未最终确定金泰城丽湾广州日立集中,地板辐射彩色可视对讲门禁、闭路电视监控、周界防范系统、智能停车管理系统等新兴年代/集中红外远控万科紫台日立集中,地板辐射门禁系统华凯花园东芝集中,散热器智能IC卡停车管理系统,可视对讲门禁系统,紧急求助报警按钮天鸿美域华升富士达集中,地板辐射对讲防盗、窗磁防盗报警、电视监控、燃气报警、车辆出入、停车管理监控、水、电、气表具远程抄收计量珠江峰景广州日立集中可视对讲系统、闭路电视监控楼宇设备标准数据来源：思源市场研究部各项目均采用合资品牌电梯，如日立、东芝等；均采用集中取暖方式，采暖形式向地板辐射转变；智能化方面，可视对讲系统.求助按钮,电子巡更,节点摄像,红外线防越墙、停车库管理系统项目名称开盘时间在售住宅产品总规模在售产品总套数到目前销售周期（月）已售面积（平方米）已销售套数月均销售套数销售价格（元/平米）远洋山水2003-12-113000001013648753242918919116800中堂2007-7-15243872365243872364711800万年花城2004-4-20713992954244710471926721114500顺驰蓝调国际2005-5-1521350016713121300016225220000丽水莲花2006-6-1418133415891813869212076718500金泰城丽湾2006-9-1610556411071510097010827220000假日风景2007-5-261858221270710738392013114500新兴年代2007-12-54629450012100021021016672销售情况分析数据来源:北京房地产交易管理网在售项目销售均价118001450014500168001850018700200002000014500166726000900012000150001800021000中堂万年花城珠江峰景假日风景远洋山水新兴年代丽水莲花华凯花园顺驰蓝调国际金泰城丽湾区域市场在售项目中档销售均价主要在16800-18500元/平米；本月5日开盘、位于四环沙窝桥的新兴年代开盘均价17000元/平米。销售价格分析分类项目名称月均销售套数30-60套中堂47顺驰蓝调国际5260-100套丽水莲花67金泰城丽湾72100-200套远洋山水191万科中粮假日风景131200套以上新兴年代210万年花城211目前区域内典型项目的月均销售速度为115套/月销售速度分析数据来源：北京房地产交易管理网小区名称所属年份户型户型面积(㎡)楼层朝向装修情况单价(元/㎡)总价(万元)威尔夏大道05年四居两室两厅两卫13013/22南北精装16154210丽水莲花07年二居707/28东南中装修15000105朗琴园03年两室一厅一卫10125/29西北精装16139163格调05年三室两厅两卫1382/23南北精装15942220远见名苑02年两居8818/24正东精装15909140莲花晴园03年二室一厅一卫9410/22正西精装11702110蝶翠华庭03年三室一厅一卫14022/30南北精装16429230依莲轩03年三居1338/25南北中装修13910185纯粹建舍04年三居1198/15东南精装15714187馨莲茗园03年一居6711/25东精装14925100华凯花园06年三室两厅两卫1254/11南北精装18800235莲香园06年三室二厅两卫14219/24西南简装12676180橙色年代04年一室一厅一卫6220/24正东毛坯1371085莲馨嘉园02年三居14311/24南北中装修13986200颐源居03年三室两厅两卫13413/16南北精装26119350保利欣苑03年二居892/9南北精装12360110庄维多摩市02年两室两厅一卫1165/9东南精装13017151丰益城市花园00年二居852/12西中装修1117695盛鑫嘉园03年三室二厅一卫10319/22西南精装12330127望园东里03年三居13012/24南向中装修11154145区域二手房销售价格区域二手房销售价格1115411176117021233012360126761301713710139101398614925150001