北京双清路高端公寓项目市场定位和产品建议案(华远经纪

投资的＞＞＞话题关于vv《双清路项目汇报会》《双清路项目汇报会》引言：“投资其实是一个不断认识自己的过程”。目录•第一部分地块价值研究•第二部分区域房地产市场情况•第三部分客户定位•第四部分产品定位•第五部分产品细节建议第一部分地块价值研究地块及地块周边分析地块SWOT分析地块价值描述地块及地块周边情况1.周边高校林立2.知名小学\中学云集3.附近有较多的科研机构4.较多高科技产业机构5.众多培训机构•本项目地块交通组织与交通环境情况•交通到达性佳，城铁线路、公交系统构成了立体交通网络。地块及地块周边情况•地块周边现有状况地块及地块周边情况项目地块位于海淀区双清路，北京林业大学西侧。项目东侧为双清路。西侧为13号城铁线，北侧北京城市学院培训中心，南侧为清华东路。周边建筑密度较小，西侧视野开阔，但缺乏有价值的景观支撑。项目swot分析1.国家房地产政策的不断变化，存在一定风险。2.区域内小户型产品供应激增，存在一定市场竞争力；3.区域内未形成高档公寓区。1.区域内土地供应较少，公寓项目极为稀缺，升值潜力大；2.经济高速发展，高收入人群的比例增加，公寓作为高档住宅消费品成为这部分人群的消费热点，颇受欢迎；3.区域内科技企业发展受国家扶持，北京的新经济乃至全中国的新经济力量集中于此，来京创业、投资的国外大型跨国公司大量增加，发展前景非常乐观；4.区域市场对小户型的需求与受政策制约的70%90平米产品不谋而合。威胁机会1.项目所在区域目前现状环境较差；1.地块周边缺乏完善的商业配套；2.项目自身体量较小，无法形成规模，不利于客户信心的树立；3.项目西侧紧邻13号城铁线，噪音较大。1.项目处于交通枢纽地段，交通较为便利，通达性佳；2.区域内无高品质住宅项目；3.交通便利，周边公交系统发达；4.区域内租赁市场强大，吸引大量投资客。劣势优势••位置位置独一无二••紧邻各大院校，是目前清华科技园里的唯一住宅紧邻各大院校，是目前清华科技园里的唯一住宅••位置独一无二、空前绝后位置独一无二、空前绝后地块价值描述••风水风水人杰地灵••寒裳顺兰止，水木湛清华寒裳顺兰止，水木湛清华••皇家园林为后花园皇家园林为后花园地块价值描述••文化文化一脉相承••高收入客群高收入客群••清华原住民清华原住民““水木清华，春风化雨，教我育我，终生难忘。水木清华，春风化雨，教我育我，终生难忘。””————朱镕基朱镕基地块价值描述••教育教育得天独厚••得天独厚的教育资源。得天独厚的教育资源。••百年名校，人才辈出百年名校，人才辈出••半国英才，齐聚于此半国英才，齐聚于此地块价值描述•中国特色的硅谷硅谷••研发机构、高科技企业、教育培训机构研发机构、高科技企业、教育培训机构地块价值描述第三部分区域房地产市场情况–区域项目规划设计–户型设计–供暖及装修标准–梯数及层高–车位–会所–物业公司及费用–区域二手房市场状况–典型竞争项目分析–区域市场周边商务氛围分析从整体区域来看，海淀区地域广博，尤其是中关村科技园的开发建设为海淀区高档公寓市场的发展创造了有利条件，海淀区其他企业，高科技产业的快速发展，使该地区集中了大量高收入，高学历的人士，他们追求高品质的生活环境，对高档公寓的需求旺盛。海淀区的高档公寓项目集中分布于三环、四环、中关村大街、知春路、五道口等交通要道等。区域房地产发展趋势区域房地产特点区域内最初的房地产发展轨迹不是十分均衡，由于核心区的土地成本过高，加上对写字楼市场需求增长判断的失误，造成写字楼供应量激增。直到2004年的下半年，区域内涌现了多个酒店式公寓（新中关、远中悦莱等）。目前大部分公寓项目销售情况良好，客户以在中关村工作的中高层管理人员和技术人员及投资者为主。区域内项目的主力户型以50-80平方米的小户型居多，120平方米左右的户型仅在个别项目中有售。本项目处在海淀区双清路，中关村板块的北侧，属于发展中的居住生活区。我方就本项目所处区域对周边公寓项目进行市场分析。区域项目规划设计30%5.545.20.67海淀区苏州街中湾国际30%4.567.121.09海淀区海淀南路36号纽约客30%5.2830.5海淀区知春路西五道口2号荣上居30%4.079.11.67海淀区中关村东路一号文津国际公寓30%5.55.10.7海淀区中关村海淀南路36号东艾瑟顿国际公寓38%1.219.77---海淀区圆明园东门褐石20%5.25.50.7海淀区中关村购物广场西侧立方庭20%5.55.40.7中关村西区八号路中关村公馆绿化率容积率总建面（万平米）占地面积（万平米）地理位置项目名称区域内典型项目除褐石外，总建筑面积均在1010万平米以下万平米以下。区域内典型项目除褐石、文津国际公寓和纽约客外，其他项目的容积率均在55以上。区域内除中关村公馆和立方庭以外，其他项目的绿化率均在30%30%以上。区域内的项目容积率较高容积率较高，这与城市土地稀缺城市土地稀缺有关。户型设计59551塔楼中湾国际25063塔楼纽约客52550塔楼荣上居59680塔楼文津国际公寓37172塔楼艾瑟顿国际公寓667220花园洋房褐石67551塔楼立方庭77740--75板塔结合中关村公馆总户数（套）套均面积(平米）建筑类型项目名称区域内典型项目除中关村公馆和褐石外，建筑类型主要以塔楼塔楼为主。区域内典型项目除褐石（建筑类型为花园洋房）外，户型套均面积基本在5050——8080平米平米这一区间。供暖及装修标准户式中央空调集中中央空调------集中中央空调中央空调中央空调户式中央空调制冷2000元/平米集中供暖中湾国际集中中央空调纽约客---集中供暖荣上居---集中供暖文津国际公寓2500元/平米集中中央空调艾瑟顿国际公寓毛坯集中供暖褐石2000元/平米中央空调立方庭约800元/平米集中供暖中关村公馆装修标准（报价）供暖项目名称区域内典型项目采暖主要以集中供暖集中供暖为主，制冷主要以户式中央空调户式中央空调为主，这说明户式中央空调户式中央空调已为区域内高档项目的主流配置。区域典型项目基本选择精装修精装修交付，装修标准基本在20002000元元//平米平米左右。梯数及层高区域内典型项目基本是多户共用一梯多户共用一梯。从层高看，除中湾国际外，大部分项目的平层层高在33米以上米以上，跃层层高在55米以上，米以上，随着项目的档次越来越高，相对于层高要求也所增加。2.95米3梯17户中湾国际平层3米、跃层5米5梯25户纽约客3.2米6梯30户艾瑟顿国际公寓3.3米1梯2户褐石跃层5.7米9梯30户（7部客梯、2部货梯）立方庭平层3.05米，跃层5.45米2梯9户（塔楼）2梯3户（板楼）中关村公馆层高（米）梯数项目名称车位1：0.5中湾国际1：0.6纽约客1：0.5荣上居1:1文津国际公寓1:0.8艾瑟顿国际公寓1:2褐石1：0.5立方庭1：0.4中关村公馆车位比项目名称区域内典型项目的车位比基本在11：：0.50.5的配置。会所2000纽约客无会所中湾国际无会所荣上居无会所艾瑟顿国际公寓3000褐石无会所立方庭无会所中关村公馆会所面积(平方米)项目名称区域内典型项目除褐石和纽约客外，其他项目均未设置会所，其主要原因是区域内整体配套设施较齐全，所以大部分项目未设置会所。物业公司及费用5.35凯莱物业中湾国际8.2雅高酒店管理集团纽约客2.5北京世纪金龙物业管理有限责任公司荣上居4.5文清物业管理公司文津国际公寓4.5中澳达文物管艾瑟顿国际公寓3.5北京太月物业管理有限责任公司褐石14（含能源费用）建国物业管理公司立方庭4.开发商的物业公司，戴得梁行顾问中关村公馆物业费用（元/平米·月）物业公司项目名称在物业管理公司的选择上，立方庭、纽约客、中湾国际项目选择了知名物业管理公司或酒店管理公司，其他项目则选择普通物业公司管理项目。在物业费用上，立方庭的物业费用较高，主要原因是其物业费用里包含中央空调等能源费用。以上情况，充分说明区域内高档住宅项目已经意识到物管公司不仅仅是一个服务配套的设施，而应该成为项目本身最重要的亮点因素之一。区域典型项目产品总结‹总建筑面积---均在1010万平米以下万平米以下；‹容积率---均在55以上；‹绿化率---均在30%30%以上；‹建筑类型---以塔楼塔楼为主；‹户型套均面积---基本在5050——8080平米平米这一区间；‹采暖---以集中供暖集中供暖为主；‹制冷---主要以户式中央空调户式中央空调为主；‹装修标准---精装修精装修交付，装修标准基本在20002000元元//平米平米左右；‹车位配比---基本在11：：0.50.5的配置。‹配套设施---大部分项目均未设置会所大部分项目均未设置会所，其主要原因是区域内整体配套设施较齐全。‹物业公司---在物业管理公司的选择上，部分项目选择知名知名的物业管理公司或酒店管理公司的物业管理公司或酒店管理公司。区域项目销售情况分析16660元/平米中湾国际12163元/平米纽约客10678元/平米荣上居14327元/平米文津国际公寓16385元/平米艾瑟顿国际公寓10956元/平米褐石25248元/平米立方庭19000元/平米（报价）中关村公馆成交价项目名称区域内典型公寓项目成交价基本在1400014000——1600016000元元//平米平米这一区间。资料来源北京华远经纪区域内重点项目销售情况根据资料显示，除中湾国际项目外，区域内典型项目的销售率均达到销售率均达到50%50%以上以上，销售态势较好。中湾国际项目于2007年6月30日开盘，截止至今，项目整月共销售267套，整体销售率为45%。中关村公馆于2007年7月8日开盘，截至至今共认购近500套，尚未进行正式签约。资料来源北京华远经纪45%267595中湾国际89%223250纽约客89%468525荣上居52%310596文津国际公寓65%241371艾瑟顿国际公寓80%535667褐石99%671675立方庭------777中关村公馆销售率销售套数上市套数项目名称区域二手房地产市场分析13000-14000元/平米富润家园清华科技园区域新科祥园远中悦莱（公寓部分）新中关华清嘉园水清木华园项目名称16000-17000元/平米中关村区域18000-19000元/平米中关村区域17000-19000元/平米中关村区域回迁房为16000-17000元/平米商品房为17000-19000元/平米清华科技园区域16000-17000元/平米清华科技园区域销售报价（不含税费）区域二手房销售价格（单位：元/平方米）根据资料显示，中关村区域二手房市场销售价格在1600016000——1900019000元元//平米平米这一区间。清华科技园区域二手房市场的销售价格在1600016000--1900019000元元//平米平米这一区间。其中富润家园的销售价格较低，其原因是项目所处位置距离区域核心区较远。区域二手房地产租赁市场分析二手房租赁价格（单位：元/套）根据资料显示，中关村区域一居室租金在4000-6000元/套这一区间，两居室租金在5000-7000元/套这一区间。清华科技园区域一居室租金在3500-4000元/套这一区间，两居室租金在4500-5000元/套这一区间。5000-55005000-55004000-4500富润家园清华科技园区域4500-5000新中关中关村区域5000-55006000-70004500-50004500-5000两居一居4000-45005500-60003500-40003500-4000租赁价格（元/套）新科祥园中关村区域远中悦莱（盛捷酒店）中关村区域华清嘉园清华科技园区域水清木华园清华科技园区域项目名称区域区域销售情况小结‹公寓市场成交价在1400014000——1600016000元元//平米平米这一区间。‹二手房市场中关村区域销售价格在1600016000——1900019000元元//平米平米这一区间。五道口区域销售价格在1600016000--1900019000元元//平米平米这一区间。‹租赁市场中关村区域一居室租金在