北京奥体新城项目整体规划设计概念稿_195PPT

奥体新城项目整体规划设计概念稿设计管理中心一、项目用地周边环境分析二、区域市场现状及其趋势判断三、土地SWOT（深层次）分析四、项目市场定位五、项目价值分析六、开发节奏建议一、总体规划二、建筑风格定位三、主力户型选择分析篇规划篇目录一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查分析篇一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查分析篇奥体新城项目地理位置项目位于深圳龙岗与东莞凤岗交界处，毗邻龙岗13.4万平方公里的奥体中心，东、南、西三面环山，北隔龙平西路望凤岗镇管井头水库。项目总占地40万平方米，总建筑面积84.9万平方米。项目地理位置地质地貌土地面积及红线图地块序号面积(M2)A191689B158457C49854总计：400002.261M2A地块(R2)C地块(R2)B地块(R2)七通一平现状电、路、水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整中，仅有土地在做平整，其他尚未开始。一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查分析篇周边建筑：加油站周边厂房自然绿化景观：水库A地块A地块B地块C地块交通噪音高压电线电磁场辐射环境污染状况：一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查分析篇东莞市区项目位置龙岗中心区交通条件分析序号项目内容123备注距离深圳市中心约40公里距离龙岗区中心约3公里距离东莞市中心约50公里地铁三号线的开通，大运城与深圳直接相接，给项目带来机会点。交通条件分析水官高速清平高速黄阁路龙翔大道地铁3号线城域交通规划A地块Ｈ＝２.８B号地块Ｈ＝１.５C地块Ｈ＝１.５官井头水库龙岗北通道龙平快线龙平南路奥体中心旧厂房城域交通规划博深高速博深高速从地块东南端经过，将对项目产生一定的噪音影响，此外，北通道几乎与其并行而过，成为项目的主要威胁点。龙平路规划红线60米为双向六车道，作为区域纽带，车流量大，重车多，对A地块有很大的噪音和交通干扰，并且目前道路品质较差，打断了用地与官井头水库的联系，削弱了水库绝佳景观资源的利用价值。并且通达性差，难以形成商业氛围。龙平南路作为重要的区域辅助通道，规划宽度40米双向四车道未来预计有较大交通流量，极大削弱了AB地块的联系和用地的整体性，并有较大的噪音和交通干扰，但在未来几年内为断头路。园区大道车流量较小，对用的干扰很小。用地南侧的规划路对用地与山体的联系有一定的影响。一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查分析篇周边公共设施图附近项目距离奥体新城约1.5公里龙岗区人民医院约3公里龙岗区政府约4公里龙岗中专约2公里新世纪英才学校约4.5公里华侨医院官井头分院约0.6公里凤岗镇政府约7公里龙岗中心城核心幅射区域英才学校奥体新城星河MALL招商依山郡中央悦城水岸新都二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现5、商品住宅客户构成及购买实态分析分析篇二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析分析篇珠三角发展规划项目区域特征--东莞经济定位二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析分析篇东莞地产市场概况1.东莞市的新开发楼盘主要集中在中央生活区，主要实在南城、万江、东城；莞城作为老城区，房地产开发重点主要是旧城改造，主要集中虎门、沙田、寮步、塘厦、洪梅、中堂、黄江等镇区。地价的快速上涨，加上东莞低容积率（1.5~2.5）的控制，成为后市房价上涨的推动力。2.2007年上半年东莞商品房均价为5620元/㎡，同比增长51.5%，环比增长25.3%。非住宅均价为9571元/㎡，其中非住宅包括写字楼、商铺、车位等物业。东莞——凤岗地产相关政策2.由于可以执行套内90/70的建筑规划政策，使项目凸显出其特殊的市场优势。1.住宅在总体规划上仍然执行国家的90/70政策。3.此外，东莞在建筑面积细则方面尚未有严格措施出台，使得项目在建筑面积赠送方面游刃有余，建筑造型及规划相对比较自由。二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析分析篇住宅价格走势及市场价值发现二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析分析篇各种档次商品住宅客户分析客户购买行为分析三、土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇三、土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇•凤岗位于深圳龙岗与东莞交界，并突入深圳与龙岗紧密融和。•位于珠三角城市发展腹地的新兴城市次中心。•比邻深圳奥体新城，据具有良好的发展前景和地块增值潜力。•山环水绕的城市中心处女地，具有不可多的良好景观生态条件。•项目用地具有良好的空间独立性。•独有的超大占地规模及建筑规模，具有强大的区域影响力。地块优势•有龙平快速干道、北通道、龙平南路多条道路，具有良好的通达性。•居住、休闲、购物、娱乐多功能复合居住项目。•亚热带气候，阳光充足空气温润。三、土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇1.地块周边为破旧厂房、旧仓库、外来人员住所等，居住氛围与生活配套设施较差。2.地块为刚转为住宅用地的农业用地，影响力弱。3.被市政道路分割的地块，分期交付，开发周期较长。4.地块具有明显的景观等级差，综合利用有一定的难度。5.地块南端被高压线包围。6.由于博深高速和北通道沿东南侧通过，地块东南端存在比较严重的噪音问题。地块劣势三、土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇1.应结合“新用地、新社区、新生活”的发展主旨，做好项目自身及周边环境，提升及展示项目形象，树立“品质高尚、无出其右”的项目整体素质；2.通过利用分期开发及自身社区商业配套及景观等的设计来带动人气，在开发的同时不断利用未开发地块，通过设计经营使其由生地变熟地；3.设计应切实考虑“整体规划、分期实施”的便捷性与合理性；4.设计开放空间，强化社区内部的景观质素及内外景观的引导呼应。地块机会点三、土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点分析篇1.交通噪声给社区造成的危害。2.高压线的辐射危害。3.规划道路——龙平路与龙岗的接驳开发影响整个社区的开发，规划道路级别较低，无法满足大量的人流和车流。4.龙平南路无法有效直达社区，需与政府协商开辟红绿灯。地块威胁与困难点四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研2、项目定位分析篇四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研2、项目定位分析篇周边楼盘调查一、龙岗片区开发楼盘1.天健现代城项目综述：天健现代城位于龙岗中心城西区，清林路和黄阁路交会处，距离水官高速出口仅1公里，紧邻规划中的3号地铁站出口。总占地6.3万多平方米，总建筑面积约14万平方米，共规划8栋16-18层高层，将能提供960多套住宅，户型以3房(约130平方米)、4房(140平方米)为主。项目特点：产品采用板式结构，线性排布，南北通透，有很好的通风性和采光性，并充分的、合理的利用了景观资源，提升项目的品质内涵；户型设计上采用大面积空中花园阳台、大面积凸窗和错层露台；主力户型为三室二厅二卫及四室二厅二卫，还有部分两房及少量复式单位；园林为深圳首创的现代结构园林。楼盘尚未竣工，从模型和效果图看，建筑呈现代风格。园林设计时尚而又简洁，突出了现代这一主题。项目不足分析：紧邻慢性病医院，导致部分客户流失，售楼时回避此问题。与主要道路相邻，造成噪音干扰，利用中空玻璃技术措施解决，市场反应尚可。楼盘间距亲身体会时与模型显示的空间大尺度有出入，感觉后一排建筑较为压抑。现代式园林尚未完全竣工，设计上显示出一定水平，但感觉比较生硬，大众更乐意接受宜人尺度的环境景观设计。户型细节处理不够，空间设计不当，入户感觉压抑，厨房和餐厅过于局促，但是尺寸偏大的客厅也显得不大气，样板房及户型设计不够成熟。户型赠送面积较多，做样板房时作为突出提示会之参观者，但是在设计时欠缺考虑怎么使赠送的面积合理的得到使用，结构上设计欠佳。项目名称天健现代城发展商天健地产物业管理天健物管代理商中原销售电话28983939所在区域龙岗地理位置清林路与黄阁路交会处占地面积6.3万m2建筑面积14万m2总体规划情况围合式布局，现代式园林容积率2.2绿化率建筑风格现代风格类型高层主力户型面积2房2厅89m2，3房2厅121-138m2，4房143-160m2实用率79%总户数954车位数1200管理费2.3元/m2配套情况龙岗实验中学、龙岗中专等天虹商场、岁宝百货、顺电等发售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折实均价9600元/m2总价区间85-15万最高价销售情况很好最低价付款方式一次性及按揭客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例居多现场包装较好导视系统工地包装较好示范单位一般有效媒体深圳秋交会等总体评价楼盘尚未竣工，设计细节体现出现代的气息；园林设计具有独特性，但市场接受度还未知；楼盘整体比较大气，但空间感受差，未能利用好前面的山景；户型设计的细部存在明显失误，与大户型面积不相匹佩，但赠送面积较多。2.招商·依山郡项目综述：招商·依山郡，地处龙岗中心城，紧邻规划中的深圳奥体新城。28万m2低密度社区，依山而建、依林而居，并充分享受奥体新城和中心城双重城市配套。项目地处龙岗中心城西区龙盛大道与黄阁北路交汇处。总建筑面积28万平米，分三期开发。分别为4层高花园洋房和11、18层高小高层。项目特点：项目秉承招商一贯的亲地风格，充分利用规划中的奥体新城、高速路网、地铁3号线等客观优势，以豪宅的高度、造城的气度，引领时代的影响力，选择国际化的地段、打造国际化的房屋，以成就国际化的居住品质。户型设计上采用入户花园、大面积凸窗，横厅设计等；主力户型为花园洋房和两到四房，一期还有公寓。园林为结合水景的普通园林。建筑立面设计具有后工业化特点，较为时尚，材料搭配较为丰富。景观设计与建筑之间形成互动，尺度非常宜人。样板房设计较为成功，空间尺度和颜色搭配宜人。室内设计中较多的细节体现出一定的人文关怀。项目不足分析：一期国际公寓建筑风格和后面的住宅社区风格完全背离，打断了项目风格的一致性，缺乏识别度。项目整体较为成熟，但是建筑单体略显重复和单调，户型门窗设计有失推敲。项目名称招商·依山郡发展商招商地产物业管理招商物管代理商销售电话28938888所在区域龙岗地理位置龙平西路与黄阁北路交汇处占地面积15万m2建筑面积23.6万m2总体规划情况行列式式布局，现代式园林容积率1.57绿化率80%建筑风格现代风格类型多层、小高层主力户型面积2房89-129m2，3房128-225m2，其他174-277m2实用率总户数1500车位数1800管理费2.5元/m2配套情况龙城高级中学，项目自建18班小学、12班幼儿园发售日期2007.4.