北京密云穆家峪项目

偉業顧問©2010B.A.Consulting.偉業顧問©2010B.A.Consulting.沿海密云项目市场研究报告2011.8偉業顧問©2010B.A.Consulting.目录一．认知自己二．认知环境三．认知市场四．典型案例偉業顧問©2010B.A.Consulting.一．认知自己偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知自己•项目用地位于密云县穆家峪镇嵝子峪村西。•距离密云县城约13公里，距离北京市中心约78公里。•毗邻密云水库，康乾行宫，旅游资源得天独厚。密云境内，距离市中心较远，但旅游资源优越。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知自己低密度产品，单套面积大，容积率低。经济技术指标•容积率0.15-0.17，单套面积1000㎡，共114套。•总建筑面积11.4万㎡。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知自己地块内初步具备开发条件，周边道路尚需修建，周边缺乏基础设施。现状：（1）A地块与外界沟通不方便，没有成形道路可直接抵达，现状山路崎岖不平。到达A地块须借助集体土地，并须新建道路。（2）B地块处于现状道路边缘，相对于A地块位置好。现状山路可改造后利用。（3）两块地基础设施不完善，各市政管线距离红线较远；（4）地块内树木种类多、数量大，需要办理伐移手续。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知自己总结1.位于密云穆家峪镇内，距离密云县及北京市中心较远。2.50年产权，低容积率，单套面积大，适宜开发低密度产品。3.地块不规则。目前地块内无建筑物，具备开发条件，但道路条件尚不具备。偉業顧問©2010B.A.Consulting.二.认知环境偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——密云•密云地处北京东北部。•全县总面积2229.45平方公里，占全市面积的13%，是北京市土地面积最大的区县。密云是北京最大的区县。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——密云外来人口较少，经济属于北京新城中下游水平，二三产业为主要经济支撑。人口：常驻人口46.8万，流动人口及外来人口4.8万。外来人口较少。经济：2010年全县GDP119.5亿，位居北京新城第七，位居顺义、昌平、房山等之后。产业：以第二产业为主，占经济总量的48%，第三产业次之。常驻人口91%外来人口9%密云境内人口配比表2010年北京新城GDP详情（亿元）数据来源：各县区统计信息网535.7340.8245.3235.95234.12143.3119.5106.970.561.480100200300400500600顺义昌平房山大兴通州怀柔密云平谷门头沟延庆金额（亿）,第一产业,11.4,9%金额（亿）,第二产业,61.9,48%金额（亿）,第三产业,55.9,43%各产业对GDP贡献分配表偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——密云与市中心道路交通依赖京承高速及101国道，未来将有城铁通达密云。•道路交通：目前主要有京承高速和101国道与市中心相连。•轨道交通：规划中S3号线连接北京到密云。目前北京到密云有火车5趟，行车时间1.5个小时左右。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——密云旅游资源丰富，被誉为北京山水大观，首都郊野公园。密云水库黑龙潭风景区云蒙山庄云佛山滑雪场雾灵山风景区雾灵湖旅游度假风景区云岫谷旅游风景区司马台长城风景区古北口文物文化风景区卧虎山长城云蒙山国家森林公园桃园仙谷风景区云蒙峡风景区京都第一瀑布风景区平原区密云旅游项目丰富，自然景观秀丽，基础设施较为完善，根据发展规划未来密云将会成为“绿色国际休闲之都”。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——密云旨在建成北京休闲度假新城，更向国际化多元化休闲新城迈进。2012年2017年2007年发展阶段：远郊区县与北京连接交通不便，以区域自身自给自足式发展为主。主体客户：密云本地刚性需求和改善型需求为主。发展阶段：北京休闲度假新城京承开通，便利的交通吸引大量北京人来密云休闲度假，密云整体城市面貌大大改善。主体客户：北京第二居所的休闲度假需求和本地人自住需求为主。发展阶段：国际化多元化休闲新城轻轨开通，伴随北京世界城市建设区域国际化氛围日渐浓厚，多元化发展成为主流发展趋势。主体客户：北京投资、自住、度假等客群，国际化商务休闲客群，部分密云本地客群。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——密云总结1.北京最大的区县，目前经济以二三产业为主。2.规划中将建设城铁，连接市中心与密云。3.旅游资源丰富，计划建成成为北京休闲度假新城，未来将向国际化、多元化休闲新城迈进。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——穆家峪镇1、基本信息穆家峪镇位于密云县城中部，与密云水库相连,处于平原与山区交接地带，森林覆盖率55%。镇区距北京70公里，距首都机场40公里，距承德110公里。穆家峪镇总面积102平方公里（约15.3万亩）；总人口39117人，其中常住人口30982人。偉業顧問©2010B.A.Consulting.2、经济规划扩大农业观光园规模，扶持采摘园等的新建。完善观光园、采摘园的基础配套，包括停车场、休闲娱乐、休憩场所。认知环境——穆家峪镇偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——穆家峪镇3、产业发展规划穆家峪镇农村农业工作将围绕“一条主线”打造“五条农业产业带”，深化都市型现代农业发展，实现一、二、三产业有机融合。休闲、旅游、农业产业成为发展代名词偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知环境——穆家峪镇总结1.以农业带动的观光旅游业为主，并成为该镇的主要发展方向。2.五条农业产业带的打造，合理融合第一、二、三产业，促进经济发展。偉業顧問©2010B.A.Consulting.三.认知市场偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——宏观市场2011年政策不断收紧“商改住”被禁，自6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局出售。限购未放松，住建部官员称楼市限购令年内不取消，下半年政策放松的可能性几乎没有。调控仍在继续，7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。科教文卫、公建综合项目并未限制，相关投资，尚有机遇。政府并未放松调控，环境依然低迷，市场存在挑战，但公建、保障性产业尚有机遇！限价限购限贷偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——宏观市场受政策调控的影响，土地成交金额同比去年下降，且以城郊供地为主。一级市场1.2011年上半年，北京共成交115块地，面积1047万平米，成交金额为327.2亿元。成交金额同比2010年下降48.2%，与2009年相比增长38.2%。2.成交土地中，多数为郊区地块，以顺义、大兴、房山城郊为主；3.住宅用地居多，占38.4%，商业次之占21.7%。数据来源：地产中国偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——宏观市场商品住宅成交数量、价格同比去年下降。二级市场---北京住宅市场北京2011年上半年新建商品住宅网签成交量4.37万套，成交面积为454.77万平米，与去年同期成交的5.19万套相较下降15.8%。成交均价20534元/平米，同比去年有所下降。数据来源：地产中国偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——宏观市场怀密区别墅供应和成交量均较少，别墅供应集中在城南别墅区。二级市场---北京别墅市场•别墅市场成交价格较平稳，成交量同比去年均下降。•新增供应集中在城南区域及亚奥板块。•怀密区别墅供应及成交均占比较小。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——宏观市场总结1.政策并未放松，调控集中在住宅和商业地产中。2.受政策影响，一级市场及二级市场仍然低迷。3.别墅供应集中在城南区域，怀密区域供应及成交均占比较少。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——密云市场一级市场宗地名称宗地位置竞价起始时间起始价(万元)合计土地面积(平方米)建设用地面积(平方米)代征地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价(万元)受让单位开发程度现场竞价次数密云县首都师范大学附属密云中学西侧居住用地项目（配建限价商品房）密云县首都师范大学附属密云中学西侧11-4-20080146712848862142568招标R2二类居住用地11-4-2235080北京东方地景房地产开发有限公司三通一平0•2011年上半年密云市场仅通过招投标成交一块土地。更多的土地转让以出让或划拨的方式进行。密云年内少有经营性土地供应。偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——密云市场二级市场密云区成交均价为8568元/平米，别墅成交面积占18%，别墅成交金额占31%。1.密云目前在售住宅项目约40个，2011年上半年共成交1544套，成交面积179057平米，成交均价8568元/平米。成交套数（套）成交面积（平米）成交金额（元）成交均价（元/平米）住宅154417905715342487078568别墅1663242746811333514436普通住宅137814663010661353727271近半年密云区住宅成交情况表（2011.2.15-2011.8.13）别墅18%普通住宅82%在售住宅面积分配别墅31%普通住宅69%在售住宅金额分配偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——密云市场二级市场密云区域内别墅存量很大，在售别墅项目的主要是类别墅，同时经济型别墅能够保证成交的稳定性。2.密云目前在售别墅情况：项目名称项目位置项目建筑面积（平米）项目容积率面积区间（平米）销售价格（元/平米）剩余存货数量（套）剩余存货面积（平米）备注柏林山水密云区长城环岛南200米,水源路与檀西路交汇处1370001.85180—220110009911753公寓、别墅懿品府密云县果园街道西大桥路38号（北院）713412.00200-400900026030202住宅、洋房、别墅海阔·水岸花墅密云区密溪路西侧(白河公园北约200米)435311.00220-250160004910436叠拼、平层君山高尔夫密云区密溪路33号11200000.42382-6771800010138184独栋梧桐苑密云区环新北路400001.30180-26036807613843联排、叠拼观唐云鼎密云县密溪路39号院1717070.42330-606160004922855住宅、公寓、别墅鸿福天地密云区新北路27号,距北京65公里，白河西岸589030.78160-35076006616104联排、独栋白河涧别墅密云区密溪路滨河大桥北800米1380001.00140-35080002495公寓、别墅翠堤花墅密云区县城向北2公里白河西岸390000.58160-3501524413422313联排、独栋合计1819482836166185偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——密云市场二级市场3.目前40年产权及50年产权的项目大多数已售完。项目产权年限销售情况价格（元/㎡）备注太扬家园40年已售完————吉鼎商贸城40年一期已售完——二期尚待规划柏林山水40年已售完13000——福城新天地40年已售完8500-20000——久润花园40年已售完7000——金融商业城40年已售完15000——百世城商业广场40年已售完5500开盘较早，05年开盘财智国际中心40年在售128002011.1.20开盘偉業顧問©2010B.A.Consulting.认知市场——密云市场二级市场40-50年产权重点个案——财智国际中心地址：密云长安街1号(密云县县政府南侧)物业类型：商住楼、建筑综合体容积率：1.5绿化率：30%物业费：2.52元/平方米·