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北京富力广场项目介绍2东三环南路景观广渠路景观东三环南路主入口3灯光设计4主题性中空示意-剖面图表演场地展览场地旗舰店区5FeaturewallFeatureceilingProjectionscreen表演场地–剖面图表演场地概念设计6表演场地概念设计表演场地–剖面图7展览场地–剖面图Featureliftshaft8旗舰店区–剖面图旗舰店区概念设计9梯阶设计–剖面图梯阶概念设计10项目概述●项目背景位于朝阳区双井桥西北角的富力广场是富力城项目的一部分;该项目是集高档住宅、商场、写字楼、五星级酒店于一体的大型综合项目;预期于2007年竣工,2008年正式营业。富力城项目是目前城区内以32亿元的巨资买下的最大的项目,创造了北京有史以来最大的一块公开招标的商业地块的拍卖记录。11项目概述●位置项目所处地块位于位于朝阳区西南部,东三环路与广渠路交叉口的西北角,往北是仅有1公里之遥的有40余栋写字楼的中央商务区CBD,周边路网四通八达。项目地块所处的双井街道是朝阳区最早建制的街道之一。此地块东边紧临三环路,向西一路可接东便门地区,向北达建国门外大街和建国路,向南临广渠门外大街和广渠路。三环路为连接该地块南北方向交通的主干道,东西交通主干道是广渠路一线。125项目位置富力富力MALLMALL广场13项目概述●性质地块用地内除安排一定规模的商业设施外,还有写字楼、酒店;地块所处区域建设活动频繁,配套设施相对还不完善,项目以及周边大规模的建设完成后,将会形成一个完整的集商业、居住、商务为一体的地区级多功能中心。14项目概述●开发商背景北京富力城是富力地产集团下属的全资子公司。富力地产集团是香港上市公司,富力集团在2005年全国房地产综合实力排名中位居第1名,这标志着富力集团已经成为了实力雄厚的全国性房地产开发商。●规模富力广场规划建筑面积为120,000平方米,其中零售面积占用70,000-80,000平方米的可出租面积。物业类型比例建筑面积(平方米)商业零售15%210,000㎡住宅73%1,000,000㎡酒店4.1%57,950㎡写字楼7.9%110,000㎡总计100%1,377,950㎡富力城总体规划面积指标15北京富力万丽酒店(万豪国际集团管理)高级写字楼餐饮富力广场富力双子座富力星光大道富力城主要商业设施富力会六星级生态会所16项目分析——周边项目●写字楼主要临近的写字楼:富力双子座优士阁东环国际中心富顿中心与地块紧隔东三环的乐成国际双井桥西南角的银杉国际。写字楼项目名称建筑面积(平方米)国际药械大厦50,000㎡新锐商务大厦6,465㎡世桥国贸公寓60,000㎡富力双子座60,000㎡优士阁90,924㎡佳日大厦7,500㎡北京北人大酒店19,600㎡富顿中心100,000㎡总计394,489㎡178项目分析——周边项目●商业设施综合性大型商业设施主要包括家乐福、世纪联华、海文王府井、京客隆劲松等大型超市及小型的便利店,总商业面积在10万平方米左右。*特色商业街包括富力城的“富力星光大道”、珠江帝景的“欧陆风情一条街”、苹果社区的“二十二院街”、乐成国际的商道。以上提及的一大批新建住宅和写字楼的建成,必将形成区域内居住、办公人口的快速增长。对商业设施的需求也将随之涌现。●住宅主要高档住宅开发面积已达150万平方米以上,包括富力城、珠江帝景、乐成国际、天之骄子、CBD总部公寓、合生国际花园等项目,售价至少在每平方米8000元以上。8项目分析——周边项目●商业设施综合性大型商业设施主要包括家乐福、世纪联华、海文王府井、京客隆劲松等大型超市及小型的便利店,总商业面积在10万平方米左右。*特色商业街包括富力城的“富力星光大道”、珠江帝景的“欧陆风情一条街”、苹果社区的“二十二院街”、乐成国际的商道。以上提及的一大批新建住宅和写字楼的建成,必将形成区域内居住、办公人口的快速增涨。对商业设施的需求也将随之涌现。●住宅主要高档住宅开发面积已达150万平方米以上,包括富力城、珠江帝景、乐成国际、天之骄子、CBD总部公寓、合生国际花园等项目,售价至少在每平方米8000元以上。18地块分析—基础设施●地铁地铁10号线在双井设站,地铁与项目负一层直接相连;地铁10号线呈倒L型是三、四环之间连接东西南北的主枢纽线路,一期工程西起西北三环的蓝靛厂途经万柳,夹在三、四环之间一路向东平行延伸,到达机场高速后沿三环向南延伸穿过国贸后到达双井站最后通至劲松。预计2006年底之前完工;十号线二期将由劲松继续向南一直延伸到三、四环之间,最后与北起太平庄、南至宋家庄的五号线连接构成以东二环为中心的环状交通。●立交桥地块东南角有双井桥,沿三环路往北有国贸桥,往南有劲松桥;沿广渠门外大街往西有广渠门桥。191210地块分析—基础设施10号线北三环蓝靛厂站劲松站奥林匹克公园1号线2号线阴影建设中地铁虚线规划中地铁双井站麦子站西路站10号线二期宋家庄站通惠河北路苹果园站东四环东三环双井立交桥广渠路富富力力城城熊猫环岛站北四环学院南露站国贸站大羊坊站奥运支线首都机场高速5号线北京地铁等主要交通网络示意图富富力力MALLMALL广场2011地块分析—基础设施●道路连接东二环路、东四环通惠河北路工程正处于施工中。预计06年上半年完工。项目南侧的广渠路目前也在紧张施工中,预计到05年底、06年底,分别通至东四环、东五环。另外,关于修建广渠路至通州运河大街道路的建议,已列入近2年修路计划中。●公交路线22条公交线路到达双井。根据我们的消费者调查,公交是消费者购物时选择的主要交通工具。庞大便利的交通网络,带来巨大的潜在商机便利的公交、地铁将是为地处繁忙地区的本案带来客流量的至关重要因素,形成潜在商机8项目分析——周边项目●商业设施综合性大型商业设施主要包括家乐福、世纪联华、海文王府井、京客隆劲松等大型超市及小型的便利店,总商业面积在10万平方米左右。*特色商业街包括富力城的“富力星光大道”、珠江帝景的“欧陆风情一条街”、苹果社区的“二十二院街”、乐成国际的商道。以上提及的一大批新建住宅和写字楼的建成,必将形成区域内居住、办公人口的快速增涨。对商业设施的需求也将随之涌现。●住宅主要高档住宅开发面积已达150万平方米以上,包括富力城、珠江帝景、乐成国际、天之骄子、CBD总部公寓、合生国际花园等项目,售价至少在每平方米8000元以上。2112北京主要年份社会消费品零售总额05001,0001,5002,0002,50095969798990001020304亿元0%3%6%9%12%15%社会消费品零售额增长率北京城市居民人均可支配收入05,00010,00015,00020,00095969798990001020304元0%5%10%15%20%人均可支配收入增长率巨大消费潜力北京零售额和城市居民收入的快速增长无疑会对本案产生积极的影响。加上本案毗邻CBD,周边的楼价普遍较高,居民的收入水平也相对较高,因此,周边居民快速增长的巨大消费潜力将为项目提供有力的支撑。2004年北京8城区人均可支配收入14880.11453914409.11389813494.113166.0412281.911904.7205,00010,00015,00020,000东城西城海淀朝阳崇文宣武丰台石景山元北京零售消费水平2004北京8城区人均可支配收入北京居民人均可支配收入北京主要年份社会消费品零售总额8项目分析——周边项目●商业设施综合性大型商业设施主要包括家乐福、世纪联华、海文王府井、京客隆劲松等大型超市及小型的便利店,总商业面积在10万平方米左右。*特色商业街包括富力城的“富力星光大道”、珠江帝景的“欧陆风情一条街”、苹果社区的“二十二院街”、乐成国际的商道。以上提及的一大批新建住宅和写字楼的建成,必将形成区域内居住、办公人口的快速增涨。对商业设施的需求也将随之涌现。●住宅主要高档住宅开发面积已达150万平方米以上,包括富力城、珠江帝景、乐成国际、天之骄子、CBD总部公寓、合生国际花园等项目,售价至少在每平方米8000元以上。2213结构调整,全力强化项目的生命力居民对于文化娱乐、家电通讯类消费增长迅速,传统的服装零售虽然依然比重较大,但有下降的趋势,因此我们在确定购物中心的租客组合中将增加更多的娱乐和餐饮比例,以全面强化项目的生命力。北京零售消费结构2004年按商品分的零售业销售份额其他类43%家用电器和音像器材类9%中西药品类8%日用品类6%化妆品类2%金银珠宝类2%食品、饮料、烟酒类16%服装鞋帽、针、纺织品类14%北京居民家庭近两年人均消费支出构成比例0%5%10%15%20%25%30%ABCDEFGHI20032004A食品E医疗保健B在外饮食F居住C教育、文化、娱乐服务G衣着D交通和通讯H家庭设备用品及服务I其他-数据来源北京统计年鉴、国家统计局中国连锁零售业统计年鉴2004年按商品分类的零售销售份额北京居民家庭近两年人均消费支出构成比例8项目分析——周边项目●商业设施综合性大型商业设施主要包括家乐福、世纪联华、海文王府井、京客隆劲松等大型超市及小型的便利店,总商业面积在10万平方米左右。*特色商业街包括富力城的“富力星光大道”、珠江帝景的“欧陆风情一条街”、苹果社区的“二十二院街”、乐成国际的商道。以上提及的一大批新建住宅和写字楼的建成,必将形成区域内居住、办公人口的快速增涨。对商业设施的需求也将随之涌现。●住宅主要高档住宅开发面积已达150万平方米以上,包括富力城、珠江帝景、乐成国际、天之骄子、CBD总部公寓、合生国际花园等项目,售价至少在每平方米8000元以上。2314辐射范围内的人口分布小红门乡十八里店乡潘家园街道劲松街道建外街道双井街道南磨房乡高碑店乡垡头街道王四营乡豆各庄乡三间房乡龙潭街道东花市街道方庄东铁匠营街道区县街道辐射范围全部人口辐射区域人口建外街道40%50,54020,216双井街道100%68,94168,941劲松街道100%72,84772,847潘家园街道100%99,19899,198南磨房乡100%69,54669,546十八里店乡80%85,63568,508小红门乡35%36,06912,624高碑店乡80%56,43845,150王四营乡100%24,20224,202垡头街道100%26,43626,436三间房乡50%26,63013,315豆各庄乡80%12,0779,662管庄乡15%24,1183,618黑庄户乡40%20,6208,248东花市60%49,15029,490龙潭50%58,93729,469方庄20%66,60013,320丰台区东铁匠街道30%109,40032,820合计957,384647,609资料来源:《朝阳区统计年鉴(2003)》和崇文区、丰台区统计信息朝阳区崇文区本案辐射范围内包括的行政区域2415辐射范围内的人口分布●辐射范围边界富力城的辐射范围绝大部分在朝阳区内,有一小部分在崇文区和丰台区。辐射范围内人口较多的是双井、劲松、潘家园、南磨房乡、十八里店乡五个街道区,此五个街区的人口占总辐射人口的60%以上,为辐射范围内的核心地带。●人口数量截至2003年,此核心地区的注册人口和实际人口密度分别为每平方公里57,618人及72,665人,均高于朝阳区的注册人口和实际人口密度,每平方公里4,460人和4,864人。由于此地区处于政府规划中的东部发展带,所以预计该地区的人口密度还将增加。核心区域居民约有45万,预计2007年以前随着住宅增量将达到500万平方米左右,区域新增人口数也将在10万人以上,届时总居住人口将达到58万人左右。●人口组成大量的流动人口也成为此区域内的消费群体。该地区的流动人口,大体上可以分为两个部分。第一部分为临时过往人员,其中包括前来都市从事商务、事务活动的人员以及旅游观光人员;第二部分为长期滞留人员,主要是指在都市内从事一定工作的非户籍人员,其中又可分为国内外高知识人员和大
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