北京通州乔庄项目概念规划方案_73PPT_XXXX年

北京通州乔庄项目概念规划2010年2月装订线亦庄天津唐山滨海新区中心城顺义承德三河中心城通州亦庄顺义宏观背景-通州新城定位在北京新的发展战略中,通州被定位于疏导北京市城市功能的重点新城.在国家环渤海经济的发展战略中,通州的区域服务中心地位更加突出.在新的发展形势下,通州被赋予:现代化国际新城的定位2008年通州常住人口为104万,达到大城市规模.多家国际品牌快速登临通州装订线通州新城发展以第三产业为绝对重点,其中消费性服务业(区域零售/休闲娱乐/康体)已经初显巨大的活力.产业策略与细分产业分类重点内容服务区域大力推动生产性服务业会展、商贸、金融保险、研发、教育培训面向环渤海区域，重点是京津冀北区域积极拓展消费性服务业区域零售、康体、休闲娱乐服务东部发展带和京津冀北区域努力推进新兴服务业文化创意、媒体影视制作、出版与交易、时尚展览面向全国，走向世界全面提升都市制造业家居家具、印刷总体规划确立新城产业发展的目标为:宏观背景-通州产业定位构筑高度发达的服务经济——以产业集群为基础、以高端服务为主体、都市工业为补充的第三产业高度发育的新城经济体装订线本案在通州新城发展中的地位发展方向:通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展。发展结构:一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）”本案区位优势突出,贴近新城未来发展三大关键要素””“一河”“两线”“一路”；与新规划三个城市服务中心均相距4公里左右，存在一定服务真空。本案距八通线:1公里距运河:1.5公里距六环路:2公里规划三个商业服务中心一：运河西部商业中心定位高，拆迁大，建设周期较长二、东侧新行政办公中心,与新行政中心结合，属远期规划三、南部主题公园与专业会展中心与产业结合紧密装订线项目交通分析距八通地铁站较近，多条城市干道联通，建议在地铁优势上提升汽车交通便捷度，在停车、机动交通引导、人车分流上增加交通优势运河西路东侧主通道，距本案1公里梨园南路通州南部城区主要道路地铁优势一般。伴随汽车时代来临，高效的城市路网和停车系统更为重要。联系运河滨水区的城市次干道，但由东面到达本案的交通受到铁路一定影响。南北贯穿通州，南接亦庄，北连顺义。土桥出口距本案3公里，为本案构建区域商业中心提供可能。六环路北京市级快速路规划将构建为林荫内环路，与京津公路和运河西路相连。串联多个居住社区。六环出口六环出口地铁八通线京津公路连接北京的主通道，地铁临河里站距本案约2公里通往北京地铁站项目主要交通流向装订线项目周边环境要素本案玉带河45123671史家胡同小学2住宅小区（经济适用房）3变电站用地4金鹰铜业用地5污水晾晒池6运乔家具城7新建住宅小区（金隅7090）装订线东至：运河西大街东口沿滨河中路向南至梨园南街东口南至：玉桥中路南口沿梨园南街向东至梨园南街东口西至：国税局路口沿玉桥西路向南至亚太酒店路口，沿梨园北街向东至妇幼路口，沿玉桥中路向南至梨园南街（含梨花园小区大产权房、供销社家属楼，不含玉桥西里小区和光明小区）北至：国税局路口沿运河西大街向东至运河西大街东口（上述范围内的大产权房）规划要素分析：史家胡同小学作为北京知名小学的史家胡同小学，与本案仅一路之隔，是项目很好的卖点。但是本案所在区没被列入该小学招生片区内。史家胡同小学2009年公布的招生片区划分范围：本案史家小学招生划片范围但本案可以借势名校，延伸高品质少儿教育产业链装订线规划要素分析：史家胡同小学以史家胡同小学为核心，引进国际双语幼儿园，品牌少儿培训中心，创建区域高端少儿教育产业链。本案史家胡同小学启蒙教育英语过级文化补习少儿钢琴宝贝计画舞蹈天使重点小学双语幼儿园少儿培训少儿教育新天地通州素质教育示范区国际双语幼儿园装订线规划要素分析:运乔家具城现状：占地约11万平米，北侧为运乔建材城，东南侧为住宅项目“金隅7090”。初级、低端的家具销售。平层建筑、土地利用效率较低。但家具产业在通州存在一定认可度，有延续价值。住宅家具城将原家具城集中、整合为5万平米左右的多层现代家装城，实现“提升区域品质、节省建设用地、解决当地就业”多重价值。5万平米的现代家居城规划构想新增11万平米建设用地本案装订线规划要素分析：污水晾晒池本案面积:700亩,通州污水处理厂专业晾晒池,处理通州60%污水.污水晾晒池杨柳科植物,具有天然除臭功效,景观上多予采纳.作为积极的景观资源,合理利用,通过植物种植增加亲切感现状:水面宽阔,无明显异味(冬天),据说有野鸭和鱼存活.规划构想装订线规划要素分析：玉带河本案玉带河玉带河概况:历史上的玉带河，北起通惠河，绕通州城而过，是通州城的护城河。亦承担漕运功能.漕运停止后，日趋冷落。夏天杂草丛生，臭气熏天。1986年春开始，历时三年，完成了玉带河盖板路工程,环境得到改善.冬季有少量水,水域宽6米左右,处于封冻状态加盖范围:1.1公里长5-10米5-7米5-7米河床边坡边坡加盖绿化带宽度15-24米,绿化面积约2.5万平米现状照片断面示意图装订线规划要素分析：铁路噪声/高压线/变电站本案通三铁路处于半废弃状态,噪声频次极低;东侧外缘布局商业,适当隔离住宅高压线:对用地造成割裂,且对人体健康不利,规划建议移出.变电站变电站:景观掩饰参考图片实景照片航拍图装订线土地价值综合分析一级商业价值用地:面向城市主干道,及区域主要交通流向,适宜布置购物中心,酒店等业态二级商业价值用地:面向城市主干道,延续西侧的商业氛围,可布局SOHO，办公或商住综合。三级商业价值用地:面向城市支路，临近原有家具城，可延续原有产业布局规划家居/家装类批发或零售产业。运乔家具城一级住宅用地面向水体景观和玉带河上盖绿化带。适宜打造高品质滨水居住区。700亩水池玉带河上盖绿化二级住宅用地项目腹地,布置以高层塔楼为主的住宅产品.一级商业二级商业一级住宅二级住宅装订线本项目指标用地面积：29公顷容积率：3.0建筑面积：87万平米其中：住宅面积：70万平米小学＋幼儿园：1万平米（7600平米＋2400平米）商业面积：16万平米其中：安置商业：5万平米社区配套商业：2万平米集中商业：9万平米总户数：7000户停车位：8600个建筑密度：23％绿地率：30％装订线规划总平面图3层为主，西侧为30层公寓商业用地面积：5.9万平米住宅板楼为主，少量板塔结合商业建筑面积：16万平米30层公寓全部3层商业用地面积：8.2万平米住宅全部为塔楼商业建筑面积：16万平米装订线规划总平面图商业水池小学幼儿园变电站装订线模型透视图装订线模型透视图装订线方案二平面图装订线模型透视图装订线模型透视图装订线方案特点一、地活二、路顺三、商势四、高居五、景观装订线地活——地块均效按照项目近87万的建筑总量，项目至少可划分为5个项目。包括三个居住组团和两个商业项目。通过路网进行用地分隔，确保均衡的用地规模和均好的景观资源。3.5公顷7万平米6.5公顷22万平米7公顷23万平米9.6公顷25万平米装订线用地面积：8.9公顷总商业建筑面积：12.4万平米地上商业建筑面积：7万平米(含3万平米酒店公寓面积)地下商业建筑面积：3万平米商业地下停车面积：2.4万平米总住宅建筑面积：29.7万平米住宅建筑面积：22万平米住宅地下停车面积：7.7万平米用地面积：10.5公顷总商业建筑面积：14.9万平米地上商业建筑面积：9万平米(含5万平米还迁商业面积)地下商业建筑面积：3万平米商业地下停车面积：2.9万平米总住宅建筑面积：31万平米住宅建筑面积：23万平米住宅地下停车面积：8万平米用地面积：9.6公顷小学建筑面积：7600平米幼儿园建筑面积：2400平米总住宅建筑面积：33.7万平米住宅建筑面积：25万平米住宅地下停车面积：8.7万平米装订线路顺外部主要道路内部主要道路小区主出入口商业区出入口车库出入口小区主路装订线商业专题装订线通州现有商业服务分布通州新型购物中心(超市)运作都相当成功,胜出传统百货商业,显示出通州旺盛的需求.本案周边尚存在一定服务空白有待填补.2、瑞都国际购物广场。3万平方米购物（其中家乐福0.9万平米）；2.8万平方米商务办公。3、贵友通州店建筑面积约为3.5万平方米。停车位近1000个。24、易初莲花：面积2.3万平米11、传统商业街（通州商场、世纪联华、西门百货、等传统百货）34本案规划规划本案规划现状服务设施分布装订线附图认为通州未来应该发展的商业形式15.313.337.828.643.535.223.417.315.82.730.19.651.730.915.86.62.93.70.010.020.030.040.050.060.0通州区内企业通州区外企业高档购物中心中高档购物中心中档购物中心中低档购物中心高档品牌专卖店小商品市场大型超市Shoppingmall其他中高档购物中心以及大型超市是受访企业认为通州未来应该发展的商业形式。通州产业发展市场调研——商贸购物中心装订线附图不同类型受访者希望综合商业街应具有的商业类型超市和百货商场的建设成为各类群体的一致的看法。0.0%30.0%60.0%90.0%超市百货商场银行中餐快餐电影院服装鞋帽店邮局药店图书音响店美容美发礼品饰品店音响、电子、电脑专卖店量贩式KTV剧院酒吧西餐健身中心茶楼咖啡厅演艺广场精品家具店特色俱乐部古董、民俗店洗浴中心特色玩具吧陶吧其他通州城区通州村镇通州区外通州产业发展市场调研——商业类型选择装订线信息时代商业模式探讨据MSN中文网发布的2009年《中国白领网络购物调查研究报告》:随着白领生活节奏的加快和网络购物产业的不断完善，网络购物已经成为大部分白领网民的主要购物方式。信息时代网络购物剧烈冲积传统商业,传统商业模式面临严峻挑战网络购物优势费用低廉场地、人工、时间成本降低舒适高效—足不出户、一次点击即完成交易网络购物劣势展示功能薄弱—电脑屏幕只提供二维展示界面不能提供场景消费——人类存在先天的场景体验需求淘宝发布的《2007年网络购物报告》显示，2007年全年，中国网络购物市场总成交额达594亿。其中仅淘宝一家2007年就完成433亿成交额，这一数字是沃尔玛在华销售额的近3倍.通过分析可以看到，传统的商业空间形式在未来仍会存在，但是必须“变通”，顺应信息时代的发展，借助网络的渗入．创造全新的“e化商业空间”。装订线信息化商业空间规划构想一、降低商品存储空间二、提升商品展示空间三、扩充生态、人性体验空间商业街区仅是为购物者“展示”商品，而达成购买意向后的“实现贸易”过程不在商业街区内进行，而是以“电子商务”为手段，由位于城市周边的大型物流配送中心完成。这尤其对一些批发性质的商业活动更为有利。由于大量的贮存空间的外迁，商业街区不仅有条件扩大展示空间规模，而且有条件将样品的展示空间建设地更精致化、个性化，从而更加刺激人们的购买欲．达成购买意向。在e化商业街区，借助网络，“购物”行为变得简单、高效且空间集约。其结果是：使人们可以多元化的在商业街区内休闲、娱乐、交流，商业街区成为人了解社会、全身心体验和触摸这个世界的最佳媒介。室内庭院,营造清新宜人的活动空间餐饮/咖啡等多元业态的引入精致而富有个性的展示橱窗现代交通工具使得高效物流成为可能装订线信息时代体验式商业空间案例——西单大悦城规模:占地1.6万平米，总建筑面积20.5万平方米，购物中心11.5万平米，区位:位于西单，即北京成熟的传统商业中心.交通:距地铁出口700米，连接多条交通干线，25条公交线路经停。空间娱乐化参考价值：自08年开业以来，人气迅速赶超中友、君太等传统百货，并提升西单整体人气，被誉为”西单商圈的贵族“，可谓源于西单，高于西单，引领西单。成功经验独特的建筑内外部空间、主题化的内装以及开阔的活动空间和租赁空间，为国际潮流品牌提供良好的展示平台，顺利完成了300多个知名品牌的招商。业态多元化西单大悦城有三个楼层用来作为时尚餐饮区域，并引进13个大型影厅和电玩城，满足休闲娱乐、聚会聚餐、情侣约会等多重需求。客群聚焦化主力消费客群是15-30岁的年轻时尚客群，这些客群的消费特点是“标新立异、消费冲动、低客单价、高