华泰现代城项目调研报告

华泰现代城，成就一座梦想之城！1华泰现代城项目调研报告委托单位：华泰房产开发有限公司完成单位：哈尔滨众视营销有限公司调研过程：一期暗调2013.12.24——12.28二期明调2014.1.06——1.15调研方式：问卷调研、走访、档案查询、商户访谈、投资者访谈华泰现代城，成就一座梦想之城！2一、项目所在地巴彦县基础调研1、自然概况1）历史概况巴彦，原称巴彦苏苏。巴彦，满语谓“富贵”；苏苏，满语谓“屯”，会译即“富贵的村庄”。19世纪中叶，随着黑龙江土地的大量开发，于咸丰九年（1895年）始招民兴恳，设治城为中心镇（即今天的巴彦镇）。周治元年（1862年）设呼兰厅管理此地，光绪十三年（1904年）十二月设呼兰厅为府，移治呼兰城，改呼兰厅为巴彦州。1932年日本帝国主义入侵，巴彦沦陷，4月5日改巴彦县政府为县公署，隶属为黑龙江省公署，为甲等县。1945年8月抗日战争胜利，于9月成立巴彦县民主联合政府，11月成立巴彦县人民政府，初由滨江省直辖。1946年1月为松江省哈北专员公署，1947年哈北专员公署撤销，由松江省直辖。1954年8月松花江并入黑龙江省，巴彦县为黑龙江省直辖。1955年3月改巴彦县人民政府为巴彦县人民委员会。1956年3月设绥化专员公署。巴彦县为其所辖。1960年4月划归哈尔滨市，1965年3月松花江专署与哈尔滨市合并，巴彦县又划归哈尔滨市管辖。2）地理位置及交通物流情况A、地理位置巴彦位于黑龙江省中部偏南，地处松嫩平原与小兴安岭西南麓接的平缓地带,松花江中游北岸。南隔松花江与宾县相望,北以泥河与绥化、庆安相交，东以黄泥河及骆驼砬子山与木兰相连，西以漂河与呼兰相邻。边界总长338公里,总面积3137.7平方公里。县境内铁路、公路、水路齐全，相互联接，巴彦位于黑龙江省中部偏南，地处松嫩平原与小兴安岭西南麓接的平缓地带,松花江中游北岸。巴彦县总的地势由东北向西南逐渐降低，中部多丘陵，地理形状是北宽南窄呈楔形。最高点海拔为564.3米，最低点海拔110米。松花江流经本县南端，境内还有少陵河、漂河等14条河流，河道总长622.1千米，总流域面4465.9平方千米，可利用水资源为5.7亿立方米。巴彦县现有林地面积5.7万公顷，活立木储存量294万立方米。全县划分华泰现代城，成就一座梦想之城！314个林分类型，共14科、22属、40余种。全县植物资源有谷类15种、菜类21种。巴彦县已开采利用的矿藏有花岗岩、大理石、石灰石以及河流石、工程砂、耐火粘土、硫磺、石墨等。B、交通情况县境内铁路、公路、水路齐全，相互联接，形成上下贯通、内外纵横的交通运输网络。滨北铁路从县北部通过，路经兴隆、万发两镇，设有三个铁路客货站点,过境长达24.8公里。从兴隆镇起始上行经呼兰，可抵哈尔滨，以及直达沈阳、大连，下行经绥化到北安、齐齐哈尔，经绥化、庆安可抵佳木斯、鹤岗、伊春。与国家铁路相连的兴隆镇至通河县乌鸦泡的森林铁路专用线，为小铁路的世界之最。附图：巴彦县位置图巴彦县交通图3）人口区划巴彦C、人口情况县辖10镇8乡，116个行政村，1351个自然屯。全县总人口70.7万人，其中农业人口59万人。劳动力49万人。由15个民族组成，我县现有少数民族14个，合计人口7289人，分布在全县18个乡镇，以满族、回族、朝鲜族、蒙古族居多。巴彦镇人口13.7万。镇内驻有机关、企事业单位500多个，镇辖18个社区居民委，7个村（6个农业村，1个蔬菜村），1所中学和16所小学，在岗教职员工667人。全镇财政供养人员总计1379人（包括离退休人员340人）。巴彦人口分布图华泰现代城，成就一座梦想之城！4巴彦县职业分布图华泰现代城，成就一座梦想之城！5D、气候条件巴彦县属于温带大陆性季风气候，由于受季风季候德影响，春季多风少雨，夏季气候炎热，雨量充沛，秋季凉爽湿润，天高气爽，冬季岁月漫长，少雪寒冷，四季分明，温差较大，全年日照时间长，无霜期短，适于农作物生长，年平均气温2.6℃，极端最低气温－40.9℃，极端最好气温＋35.4℃。年日照2662小时，占年平均日照总时46.3，太阳辐射资源丰富，年辐射总量为44x108焦耳/平方米左右，农作物生产季节辐射总量占全年55∽60%累计平均降水582.2毫米，最小37.25毫米，全年无霜期为一般在115－135天之间，最长的151天最短112天，能够满足农作物一年一熟的需要。全年冻结期145天，土壤冻层深1.5－2.0米。2、经济概况2013年，预计全县生产总值完成143亿元，增长14%。全口径财政收入完成7.1亿元，其中公共财政收入实现4.46亿元，分别增长9.2%和16.6%。固定资产投资完成122亿元，增长35%。社会消费品零售总额实现67亿元，增长17%。华泰现代城，成就一座梦想之城！6城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现15481元和9740元，分别增长16%和17%。新增规模以上工业企业4户，总数达到33户，增加值预计实现15亿元，增长45%。工业固定资产投资完成65亿元，增长56%。全县谋划项目353个，争取项目190个，到位资金13.2亿元。全县对接招商项目160个，签约项目35个，落地项目30个，到位资金32.28亿元。引进中广核风力发电、七合生猪产业化等10亿元以上项目2个，宏业木业古典家具、德申精密轴承等1亿元--10亿元项目20个，华丽皮草制衣、舜洁洁具等12个产业项目建成投产。B、农村经济水平实现新提升巴彦县以黑土层厚闻名于省内外，是全国商品粮生产基地县之一。种植的农作物主要有玉米、大豆、高粱、谷子、小麦等，是全省主要粮食产地，是“呼海巴拜”（黑龙江省4个著名的产粮大县）之一。农村经济发展势头强劲，畜牧业发展态势良好。劳动力转移步伐加快，农业标准化生产水平明显提高，连续四年被评为国家粮食生产先进县。新建了西集、富江两个现代农业农机合作社。畜牧经济健康发展，生猪、黄牛、家禽饲养量分别达到267万头、16万头和1200万只。成立了2个生猪标准化养殖合作总社、24个分社；新建标准化生猪养殖小区17个，总数达到41个。连续三年获国家生猪调出大县奖励。新建了水生动物疫病防治站，培育建设了呈祥、少陵两个国家级水产健康养殖示范场和出口基地。特色产业稳步发展，专业村、屯和大户分别达到35个、350个和6100户。劳务经济持续发展，转移农村富余劳动力13.6万人，创收7.7亿元。积极向上争取粮食收购指标，实现粮食收购量60万吨，有效解决了农民卖粮难问题。华泰现代城，成就一座梦想之城！7二、巴彦县城市产业特色1、标准化发展粮食产业全县种植优质玉米230万亩、“两高”大豆70万亩、优质水稻30万亩，优质良种覆盖率达到98％以上。建设农业科技示范园区18处，辐射带动农民应用新技术80余项，人均科技增收600元以上。积极实施新型农民科技培训和农村实用人才创业培训工程，两年共培训新型农民3万多人。认真落实购置农机具补贴政策，扶持农民购置大型农机具210台（套），新组建大型农机作业合作社19个。测土配方施肥面积达到100万亩，整理黑土地5万亩。新打农田抗旱机电井500眼，新建、续建小型地表水源工程30处，新增节水灌溉面积100万亩。2、规模化发展生猪产业巴彦县深入实施“主辅换位”战略，全面推进以生猪为主的畜牧产业生产。2009年投资1200万元建设了县动物疫病控制中心、两处畜禽综合交易大市场、8处乡镇动物疫控和繁育指导站、116个村级防疫和繁育工作室，建立了1136人的基层防疫和繁育队伍，进一步完善了生猪防疫、繁育服务体系。目前，全县已形成生猪生产专业合作社24个，100%的屠宰加工企业、96%的饲料企业和近80%的养猪户都成了社员。目前，全县标准化生猪养殖小区总数已达59个。今年计划新建的18个生猪标准化养殖小区已建成14个，新建生猪专业合作社两个，总数达到26个。3、市场化发展商贸产业新建了巴彦、兴隆、洼兴3处集生资购销、科技培训、信息咨询、专家指导、测土配方“五位一体”的农资大市场和“三农”服务中心。远达糠醛、富江酒精、西集淀粉等龙头企业入驻巴彦，230万亩的玉米种植基地成为这些企业的原材料。随着兴隆金锣的入驻，配套建立了年饲养量200万头的生猪养殖基地。而哈高科和德祥油脂股份有限公司等企业的投产，也使70万亩的大豆种植基地初见规模。天鑫、北旺米业等企业保证了30万亩的水稻种植基地深加工。由此，初步形成了米豆稻、畜禽、特色经济作物等三大类生产基地。华泰现代城，成就一座梦想之城！8黑山镇东胜村、龙泉镇龙泉村、兴隆镇民主村等分别成立了个体营销队伍，专门收购和向外贩运农产品。巴彦县还在上海、北京、大连等城市设立了农产品销售窗口。三、巴彦县城市规划、商业规划1、巴彦县城市规划巴彦县中心城区为“一带一环、三区三核、四轴六片”的规划布局结构。（1）“一带”为五岳河绿色景观带。（2）“一环”为沿护城河生态景观廊道。（3）“三区”为老城区、西部新城区、南部工业园区。（4）“三核”为老城区商业中心、新城区行政办公中心和老城区东部科研教育中心。（5）“四轴”为中兴大街、东郊路、南直路和南郊路四条道路景观轴。（6）“六片”包括老城区中心商业片区、新城集中办公片区、教育科研片区、传统居住片区、现代居住片区和现代工业片区。A、老城区中心商业片区：位于老城区中部，城市的商业中心，功能以商业、文化、居住为主。B、新城行政办公片区：位于县城西部，五岳河以西，城市未来的形象中心，功能以居住、行政办公、文化、休闲为主。C、教育科研片区：位于县城东南部，功能以教育、科研、文化为主。D、传统居住片区：位于老城区北部，功能以传统的居住为主，配备健全的商业服务设施。E、现代居住片区：分别位于县城西北部、五岳河东侧、南直路以南，功能以中高档次的生态居住为主。F、现代工业片区：位于县城南部，五岳河东侧，功能以绿色工业、仓储为主。华泰现代城，成就一座梦想之城！92、商业金融用地规划1）县级商业金融中心强化以人民大街为轴线的商业金融中心建设，设置大型商业金融服务设施，形成以大型商场、商务办公为特色的县级商业金融业中心。2）片区级商业金融中心在各居住片区和生态组团中心设置商业服务网点。3）小区级商业金融中心在各个居住小区内部设置方便居民使用的小型商业设施。4）专业市场大型专业批发市场位于巴兴路东侧，北郊路南侧。规划远期中心城区内商业金融业用地面积为111.87hm2，占规划城市建设用地总面积的5.11%，人均商业金融业用地为5.59m²/人。3、工业用地（1）新城保留工业用地：新城区内的工业用地为已审批的用地，部分已建，少量保留发展势头较好，规模较大的企业，少数污染较大的企业远期迁出，主要发展一类工业，严格限制用地规模。（2）南部工业园区：为城镇主要工业区，改造迁移和新兴的企业应主要向本区集中，进行有计划地搬迁和用地的置换。区内主要发展高新技术产业加工业、绿色食品加工业和机械轴承制造业。4、综合道路交通系统规划（1）公路交通规划控制城区道路与哈肇公路的出入口，预留西环路、中兴大道、巴兴路、东直路、南直路五条主干道相交出口，利用道路中央绿化分隔带进行交口交通。在哈肇公路两侧划定100m绿化隔离带。华泰现代城，成就一座梦想之城！10（2）公路客运站规划客运站位于城区中心偏西南侧、南直路与松江路交口处，规划用地面积8.16hm²。与公交车站、出租汽车停靠站等有效衔接，构建巴彦县中心城区综合客运中心枢纽。（3）货运站规划在松江路与南郊路交口处布置一处货运站场，用地面积为3.37hm²，以适应大型集装化货运的发展需要。四、巴彦商业部分调研1、商业组成元素1）商场巴彦县共有8家商场，按照经营商品划分为A、B、C、D类商场；A类商场经营商品单品售价区间价位200—500元之间，B类商场经营商品单品售价区间价位在100—200元之间，C类商场经营商品单品售价区间价位在100元以内，D类商场为批发综合商场，以果蔬、肉类、干调与小百货等商品批零结合的商场。A、远大购物中心B、兴大购物中心、华星商场、巴彦县第四百货商场、巴彦县第三百货商场C、巴彦县第一百货商场、巴彦县第二