华润置地-无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告-35P-200

无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告华润置地无锡公司2007年11月2报告框架项目情况一、项目背景二、项目概况项目定位三、宏观市场研究四、板块项目分析经济评价五、产品定位六、投资收益评价七、投资项目重点要素分析八、结论及建议3一、项目概况-项目背景本项目位于无锡滨湖区湖滨路与梁溪河交界，地块内约有255户居民及三个工厂。项目是典型的城区核心物业。项目距离无锡中山路商圈约1.5Km，且处于新老城区连接之快速干道—（新）湖滨路。项目位于城市中心繁华外延的锋线，项目开发期内，区域成长性好。项目周边有良好的居住氛围，有成熟的老住宅区，生活配套齐全。本项目为净地二手转让，原土地方为无锡市房地产开发公司，地块于2006年获得。有一定拆迁量。地块距离无锡现有项目—太湖国际社区，约6公里，有快速干道（新）湖滨路（湖底隧道）直达。4项目区域优势明显项目区位优质所在区域为无锡中心区西南侧，具有市中心概念。项目周边配套较成熟项目东北部1km“五爱路”是无锡第二条商业干道；项目所处湖滨路为无锡“酒吧街”；地块北侧近邻为无锡电视台；项目自身及周边为无锡传统居住区。项目处于现市中心和新城中心连接之枢纽地带项目所处湖滨路为联系现市中心和太湖新城的快速干道；项目距离中山路商圈路程1.5公里；距离太湖新城商业中心路程6公里，经湖滨路车程10-15分钟；距离太湖新城行政中心路程10公里，经湖滨路车程20分钟。二、项目概况-项目区位宗地湖滨路5周边路网发达项目周边城市级主干道有：青祁路（双向八车道）新湖滨路（双向六车道）太湖大道（双向八车道）项目周边区间道路：梁青路：联系河埒口和梅园五爱路：联系市中心运河西路：联系太湖广场建筑路：联系市中心和南长区公交较发达地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。二、项目概况-交通情况五爱路运河西路湖滨路梁清路太湖大道青祁路建筑路6二、项目概况-区域配套处于无锡市区多个商圈之间中山路、五爱路、河埒口、太湖广场等多个市级中心均在项目3公里内地块周边1-1.5公里内，有汽车西站配套区、湖滨路休闲街及沃尔玛商圈拥有绝对优越的教育资源：无锡最好的中学/小学均在项目辐射3公里范围内周边拥有良好的医疗机构无锡最好的医院亦在地块周边2公里内。周边有密集且优质休闲娱乐设施东侧为湖滨路酒吧街，有多种日韩特色餐饮北侧广电集团有音乐厅北侧锡惠公园为无锡著名景点南侧2公里有无锡新体育中心中山路商业核心锡惠公园太湖广场五爱路商圈沃尔玛汽车西站及商圈新体育中心河埒口商圈湖滨路休闲街7周边路网发达项目周边城市级主干道有：青祁路（双向八车道）新湖滨路（双向六车道）太湖大道（双向八车道）项目周边区间道路：梁青路：联系河埒口和梅园五爱路：联系市中心运河西路：联系太湖广场建筑路：联系市中心和南长区公交较发达地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。五爱路运河西路湖滨路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、项目概况-交通情况8项目东至：湖滨路，东侧为厂房项目南至：仙蠡墩遗址公园/梁溪河项目北至：仙蠡路及无锡广电集团项目西至：荷叶新村及部分企业380伏高压线10千伏高压线梁溪河公园代征绿地N原厂区入口规划道路仙蠡路地块四周均处于拆迁改造中。湖滨路正在拓宽中；湖滨路东侧原为厂房和加油站，现已被万科获得开发；地块西侧/北侧在市房手中，将用作经济适用房开发；地块西侧原有华润燃气煤气库，已停产，将搬迁。A块B块二、项目概况-项目四至9二、项目概况-控规指标项目名称用地性质总建设用地（平方米）A块用地（平方米）B块用地（平方米）XDG-2006-56号地块商业/居住946154845946156容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率间距系数90平米以下所占比例≤2.5≤25%无强制规定35%1.2≥35%配建16班幼儿园一所，用地面积不得小于7200平方米；文体活动用房建筑面积不少于1000平方米；净菜超市一座，建筑面积不少于3000平方米；社区服务用房建筑面积不少于700平方米；公厕一座建筑面积不少于60平米。10三、宏观市场研究-城市辐射能力无锡是长三角地区中心位置、沪宁线的连接中点，距上海128km，距南京183km。o城市辐射力覆盖本市、常州/镇江局部，苏中地区。o无锡属于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力较强。o无锡对外来人口吸引力大，市区外来人口约占市区户籍人口的50％。200120022003200420052006全市总人口（万人）435.9438.58442.54447.19453.9423457.8市区总人口（万人）213.06215.92219.6223.57228.5232.311三、宏观市场研究-经济发展多年来GDP总值名列全国前十位，多项经济指标江苏省排名第二o无锡2005年底宣布成为全国首先实现“全面小康社会”的地区。（“全面小康社会”的最大特征是，农民人均纯收入达1000美元，城镇居民人均可支配收入为2000美元，人均GDP超3000美元。）o城镇居民人均可支配收入平均涨幅16.5％。无锡经济是长三角区域的优秀典范，中型城市向中心城市过渡的阶段，各项指标均处于前列200120022003200420052006GDP（亿元）136016021901235028053300人均GDP（美元）3899.9774565.8725369.5716568.79677249741人均可支配收入（元）945499881164713588160051818912三、宏观市场研究-经济发展无锡是以工业为主导的产业特征，其中私营经济在产业结构中占据主导地位，工业性投入增长稳定，产业前景良好，城市发展的动力稳定。o无锡第二产业增加值比重都超过60％，其中工业增加值占到90％，个体和私营企业在第二产业的比重逐年增加。o2005年，无锡私营个体经济创造GDP占到43％。私营经济主要集中在工业，结构稳定。无锡是日资高地，外资吸纳力强、增长速度快。o6年来平均吸引协议外资45亿美元，年平均实际利用协议外资21亿美元。o协议外资年平均增加速度12亿美元/年。o资本的流向是判断城市前途的先期指数，也是硬指标。这是无锡优势的重要体现。无锡市产业结构三产,37.8%一产,1.8%二产,60.4%无锡个体私营经济历年完成工业产值情况010002000300040000%10%20%30%40%50%60%70%产值6037601332208828733602增幅21%26%39%48%63%200020012002200320042005无锡历年吸引外资情况020406080100年份亿美元协议外资17.6430.042950.0865.1478.39实际外资10.8213.5717.4027.0132.5825.1720002001200220032004200513三、宏观市场研究-城市规划无锡致力于成为“工商名城、设计名城、山水名城、休闲名城、文化名城”无锡主城区形成“七片一带的总体布局结构o“七片”为城中、蠡溪、东亭、滨湖新城、新区、山北和锡北o“一带”为“Z”字型环太湖、五里湖的自然山水风光带产业北联、东拓（承担“工商名城”功能），城市南进（即居住、文娱、商务、行政则是向西南方向发展，承担“设计名城、山水名城、休闲名城、文化名城”的功能）o项目处于隶属蠡溪片区，且与城中片区接壤o同时也是城市南进的过渡桥梁区域城中分区是以居住用地和生活服务设施为主，承担行政、商业、文化、金融等综合职能的主城区一级中心。蠡溪分区是以居住、商贸、旅游服务、体育活动为主的城市综合功能区。随着新湖滨路隧道的建成通车，地块与“南进”之滨湖分区的联系亦将得到加强。远景来看，地块区域在城市的中心区地位将得到加强，对全市的消费辐射力亦将加强。地块14三、宏观市场研究-区域规划蠡溪分区规划o以居住、商贸、旅游服务、体育活动为主的城市综合功能区。o规划范围东至京杭大运河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界处，北至钱桥、山北交界处，面积约70平方公里，规划总人口约45万人。o布局结构为一个旅游配套区、两个商业中心区、三个工业组团、四个公园和六个一级社区。宗地处于两个商业中心之间o北侧湖滨路-汽车西站商业中心o南侧中桥商业中心宗地区域属于六个一级社区之一宗地宗地区域具有无锡城市重要的副中心属性，即具有：以满足优质居住为核心的兼顾休闲、文娱、旅游等高档次城市配套功能的城市中心后院。15三、宏观市场研究-区域规划城中分区规划o以居住用地和生活服务设施为主，承担行政、商业、文化、金融等综合职能的主城区一级中心。o规划范围东至广益乡、沪宁铁路，南至太湖大道、古运河与新运河交汇处，西至新运河，北至春申路为界，面积约39.72平方公里，规划总人口约55万人。o形成“一条风光带（古运河）、两个中心（解放环路以内的商业中心和以太湖广场为中心的行政文化中心）、八个居住片区（五爱、曹张、清扬、五星、羊腰湾、广丰、上马墩和广益居住片）”的布局结构。宗地位置处于五爱居住区南沿，属于城中分区的配套延伸部分宗地随着无锡城区的扩容，多中心格局将会出现，但原有城市核心的地位是无法取代的。从政府规划看，今后市中心以商业/居住为主体的功能定位将进一步加强，本地块从沿革上属于城中居住属性的范畴。16三、宏观市场研究-区域规划太湖新城规划：o以教育、科研、体育和旅游等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区，规划建成主城区南翼的居住新城和二级中心o集行政、金融、商务三大功能为主体，其他社会公共设施为配套支撑的城市功能核心区o规划总用地116平方公里，总人口50万（其中大学城10万人），共计规划居住用地1535.16万平米宗地与太湖新城有快速干道“新湖滨路隧道”联系，全部车程在15-20分钟内宗地湖滨路无锡今后的战略是“向南”，城市未来的中心在太湖新城，而项目因为快速干道的联系，使得在城市的发展方向上占得了先机。17三、宏观市场研究-区域潜质研究结论项目所在区域是且必是无锡高端居住区域近邻城中心，地块属性是市中心高档居住特质。地块区域具有鲜明的副中心特征，即定位在高档配套。区域是老城区，自身建设已有规模，现阶段处于拆迁整治时期，而周边各项大市政均已到位。随着未来无锡城市南进，及“多中心”形态出现后，因地块先天占有交通优势，亦能成为城市现有和未来中心的桥接区和高档配套区。片区区域面貌到市中心距离居住氛围交通优势规划前景城中繁华最近好强好滨湖自然远差差最好本区域较旧较近最佳强好南长较旧较近较好强好18三、宏观市场研究-供求关系无锡市场供需整体处于平衡状态，且需求增长速度高于供给。05年全年销售：300.78全年新增供给：371.906年全年销售：327.87全年新增供给：349.8607年上半年销售：210上半年新增供给：196.5年平均容量尚不稳定，处于增长状态，预计07年在350-400万左右。供求关系图0204060801001201400.000.501.001.502.002.50成交面积(万平米)63.01108.550.4378.8446.8897.5964.64118.7688.94批准预售面积(万平米)74.9485.25108.93102.7854.6889.9985.7119.4990.63供求比1.190.792.161.301.170.921.331.011.02Q1,05Q2,05Q3,05Q4,05Q1,06Q2,06Q3,06Q4,06Q1,0719三、宏观市场研究-住宅土地市场-供应量自06年以来，无锡新增土地供应1253.065万平其中中心区/副中心区供应占5.28%，与区域现有8%的市场分额仍有不足地块所处之中心城区（中心区、副