卓越深圳南头旧城改造商业项目市调工作汇报

卓越·南头旧城改造项目市场调研工作汇报Page2工作内容华侨城商圈南头商圈南山商业文化中心区商圈南油/蛇口商圈本项目调研内容包括：核心商圈南头商圈调研华侨城商圈南山商业文化中心区商圈南油/蛇口商圈西丽商圈西丽商圈Page3市场调研时间安排市场调查时间安排表工作内容时间安排调研准备阶段项目周边情况了解主要商业街区了解项目周边及南山宏观资料收集9月22日至24日3天第一阶段项目地现有商业调查南头商圈商业街调查南头商圈大型集中商业调研南头主要专业市场调研南头商圈人口调研9月25日至10月6日5天第二阶段南山其他商圈商业调查项目辐射范围人口统计南山现有休闲娱乐业调研10月7日至9日3天第三阶段补充调研10月10号至13日2天Page4调研前期准备调研时间：9月22日至24日；调研目的：了解项目周边情况、现有商业概况及南山商业发展状况；调研内容：项目地块，周边商业以及南头商圈主要商业街区的了解，南山宏观资料整理。Page5项目地块情况了解及商圈调研范围划定调研前期准备项目地块位置，四至情况及所临街道；所临商业街区总体经营状况（业态、体量等）；了解项目所处商圈，划定商圈调研范围；商圈调研内容通过对调研资料的分析，对南山商业宏观发展阶段的判断。Page6项目位于南山区-南头片区-桃园路与南新路交汇处，地块地势平坦，临街面达600多米。项目地处南山大新村，原有建筑老旧，居民多为南山区工厂打工者或外来务工人员。由于项目具有较长临街面，展示面和昭示性较好，所临道路也均为双向四车道，交通较为便利。项目内部现有商业业态多为生活配套类，以杂货铺和生鲜肉菜铺为主，环境较差，档次较低。项目地块情况调研调研前期准备Page7第一阶段调研调研时间：9月25日—10月6日；调研目的：全面了解项目核心辐射区域内商业概况以及核心消费群体状况；调研范围：南至桂庙路，北到深南大道，西至前海边，东至荔香公园的区域；调研内容：南头商圈商业调研项目周边人口调研交通现状调研本项目Page81、主要商业街区调研商铺开间/进深商铺经营业态商家档次及形象商家经营状况商业街区租金水平2、大型集中商业调研商业规模经营业态人车流统计硬件情况商家档次及形象租金模式经营状况招商情况商业调研内容Page9共统计13条商业街，记录商铺1450个，2个百货，3个超市，2个专业市场。南山核心商圈调研商业街整体体量167,957㎡，整体经营状况较好，主要消费群体为周边社区居民。第一阶段调研商业调研内容—商业街商业街主要业态租金水平（元/月/㎡）商家档次经营状况综合分析南新路服饰精品、休闲、五金100—1000中低档较好南头商圈主要街道之一，以学府路为界，北区商业氛围较好，人流量较大，主要消费群为附近居住人口学府路餐饮、超市100—1000中档较好租金差异较大，人人乐路段租金水平较高，消费群多为周边社区人口桂庙路服饰精品、餐饮200—600中档较好商业体量相对较小，以餐饮、服饰精品为主南山大道服饰、服务配套140—600中档较好商业氛围较好，人流量较大，整体商业档次中档桃源路百货、服饰精品、餐饮40—400中低档较好交通便捷，人流量较大，商业氛围较好，现有商业中档偏低常兴路服饰、餐饮、超市100—400中低档较好由于家乐福的带动作用，周边商业经营较为旺盛，人流量较大Page10第一阶段调研商业调研内容—商业街商业街主要业态租金水平（元/月/㎡）商家档次经营状况综合分析南头街服务配套、餐饮80—300中档较好以南新路为界，西段商业经营较为旺盛，以餐饮业态为主前海路服饰精品、餐饮40—300中档较好以社区商业为主，消费群多为周边社区人口创业路百货、服务配套200—300中档较好交通便捷，人流量大，由于崇尚百货位于此路，已形成固有的商业消费氛围，商家档次为中档，经营较好南光路服饰、服务配套80—200中低档较好人流量相对较小，，整体商业档次中档，岁宝百货附近租金水平为最高花屋巷服务配套30—50低档较好项目内部商业街巷，环境脏乱，商业档次低，以居民生活配套为主龙屋四巷服务配套30—50低档较好项目内部商业街巷，环境脏乱，商业档次低，以居民生活配套为主升平里巷服务配套40—60低档较好项目内部商业街巷，环境脏乱，商业档次低，以居民生活配套为主Page11桂庙路学府路南山大道桃园路南新路前海路第一阶段调研商业调研内容—商业街Page12第一阶段调研•人人乐购物广场•天虹百货•家乐福•沃尔玛•岁宝百货商业调研内容—大型集中商业沃尔玛人人乐家乐福天虹商场岁宝百货调研项目：南山南头商圈大型集中商业主要以百货、大型超市为主，大型集中商业分布较为均匀。商业档次属中低档消费，主要辐射范围为南头街道片区。片区消费以日常用品及服务配套、餐饮等业态为主。Page13名称岁宝百货天虹商场地理位置南山桂庙路与南光路交汇处南山区桃园路与常兴路交汇处商业类别百货百货楼层三层六层总面积约38,000㎡约35,000㎡管理费30元/㎡/月（含空调费，不含电费）30元/㎡/月（含空调费，不含电费）品牌档次中档中高档周边环境商业+住宅商业+住宅经营状况较好良好周边环境岁宝百货万象店地处南山区桂庙路与南广路交汇处，经营面积38000平方米，项目地处闹市区，周边小区人口较多且多为中档以上消费人群，人车流较大，经营状况良好。南山天虹位于南山区桃园路与常兴路交汇处，南山医院对面，临南山区委和深圳大学，周边人车流量较大，经营面积约35000平方米，经营状况非常好。第一阶段调研商业调研内容—大型集中商业Page14名称家乐福学府人人乐沃尔玛地理位置南山区常兴路南山区学府路南山区南新路口商业类别超市超市超市楼层三层三层二层总面积约6,000㎡约10,000㎡约6,000㎡品牌档次中档中档中档周边环境商业+住宅商业+住宅商业+住宅经营状况良好良好较好周边环境家乐福常兴店位于南山区常兴路，地处南头商圈核心地带，周边居住人口较多，人流量非常大，但总体素质一般，项目经营状况良好。人人乐学府店位于南山区学府路上，临深圳大学，是南航愉康片区的核心，学府路段人车流非常大，经营状况非常好。沃尔玛南新路店位于南新路与深南大道交汇处，地处南头商圈，周边人车流非常大，整体素质一般，经营状况较好。第一阶段调研商业调研内容—大型集中商业Page15南头商圈商业业态面积比例图示其他2.6%休闲娱乐10.5%精品饰品0.5%家电家居4.8%银行1.5%百货30.7%美容美发1.7%服饰5.6%专业市场10.1%建材五金1.6%餐饮10.4%数码1.3%超市6.7%百货超市专业市场餐饮服饰服务配套建材五金数码美容美发休闲娱乐精品饰品家电家居银行其他第一阶段调研商业业态比例Page16第一阶段调研商业调研内容—大型集中商业学府路人人乐桃园路天虹商场南光路岁宝百货常兴路家乐福Page173、专业市场调研地理位置经营面积经营划分商家经营状况各楼层租金水平商业调研内容Page18第一阶段调研商业调研内容—专业市场调研名称西部电子南山赛格电子市场地理位置南山学府路南山区南山大道临近学府路楼层四层三层总面积16,000约8,000㎡租金1F:100-300元/㎡/月；2F:30-50元/㎡/月；3F:20-30元/㎡/月；4F:20-30元/㎡/月。1F:200-400元/㎡/月；2F:150-300元/㎡/月；3F:100-300元/㎡/月。管理费30元/㎡/月（含空调费，不含电费）30元/㎡/月（含空调费，不含电费）经营状况一般较好经营划分1F:通讯产品、安防器材；2F:电脑、配件、数码产品、软件；3F:电脑、配件、耗材电脑维修、办公用品、游戏精品；4F:培训中心。1F:通讯产品、笔记本电脑、数码产品；2F:品牌电脑、数码产品；3F:Diy专区、电脑配件、电脑、周边软件。Page19第一阶段调研商业调研内容—交通状况调研位置记录时间公交车私家车货车自行车的士行人合计数据为三次记录数值的平均值（单位：/5分钟）车流人流桂庙路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10２１２８６３８１４７８１４６４３７１４６南山大道10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10１６１５４２８１１６２１２３２７１１２３创业路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10２３９７２５４１４３２１４２２９２１４桃源路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30１７８１１２６６３２２４２２０８２４２前海路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10１２９１２０４２３２１２８１９７１２８学府路10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10２７２１０６０２８１５８１７２１５８南新路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10１０７７６１０４０２９５１４３２９５Page20第一阶段调研商业调研内容—交通状况调研南新路、桃园路、创业路的人流量为最大，每5分钟行人流量分别为295、242、214。桂庙路、南山大道、创业路的车流量较大，每5分钟车流量分别为437、229、208。位置记录时间公交车私家车货车自行车的士行人合计数据为三次记录数值的平均值（单位：/5分钟）车流人流常兴路11:20-11:3013:13-13:2316:26-16:36１４６８４２１８１８８１１５１８８南头街10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10６４５２１２３１９７９１１４７９南光路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30０３０６１２１１５２５９５２Page21统计范围：项目1.5公里核心商圈范围，包括了南抵创业路，北达北环大道，西至前海路，东至深圳大学的区域。1)、据统计，在项目1.5公里核心商圈范围内，有常住人口25.7万；2)、按照南山目前人口增长率5.6％保守计算，未来3～5年内该片区常住人口将达30万以上。第一阶段调研项目周边1.5公里人口调研本项目R=1.5km南头街道人口约15.1万南山街道南光、向南两社区，人口约6万深圳大学社区人口约1.2万麻岭社区两花园小区，人口约4万Page22第一阶段调研项目周边1.5公里人口调研以项目周边1.5公里半径范围内的居住人口看，其中主要包括南山社区居民，城中村中外来务工人员，深圳大学在校师生等。在南山社区居民中，多为福田、罗湖上班的工作人员，其文化水平和平均收入水平较高，购物出行方式也具有多样化，主要以自驾出行购物为主。项目调研范围内主要城中村有大新村、田厦村，其中居民以外来务工者为主，消费主要业态为服务配套，消费水平较低。深圳大学师生人口数量整体比例较小，但也蕴含一定量消费力。Page23社区名称户数（户）人口数量（人）星海名城675720271阳光棕榈园29648892港湾丽都5121536前海金岸7002100椰风海岸5601680新德家园9522856天朗风清4911473前海花园25007500金桃园大厦192576海岸卡夫诺6001800旺海怡苑120360东方新地4661398第一阶段调研南头社区人口调研由调研结果得出，项目周边社区共有居民18079户，人口数为54237人。Page24社区名称户数（户）人口数量（人）嘉南美地4061218东方美地苑120360南山豪庭281843如意家园4081224钰龙园13153945鸿洲文鼎271813苏豪名厦150450常兴广场327981仓前锦福苑136408南景苑3511053合计1807954237第一阶段调研南头社区人口调研社区居民以工作人员为主，文化水平及收入水平相对较高；居民日常消费以社区周边服务配套类商业或自驾购物为主。Page25第二阶段调研调研时间：10月7日—10月9日；调研范围：华侨城商圈、南山中心商圈、蛇口商圈；调研内容：大型集中商业集中型休闲娱乐业等。西丽商业华侨城商圈南油/蛇口商圈南山中心商圈Page26项目名称保利文