卓越集团上海青浦商业项目

上海青浦商业项目项目可行性及整体定位研究报告谨呈：卓越地产世联全国战略顾问业务中心上海战略顾问事业部二零一一年五月本报告是严格保密的。2报告思路PART1.项目背景研究及核心问题解析PART2.项目价值及使命判定PART3.各物业市场机会研究PART5.功能布局及规划建议PART4.发展战略与整体定位项目商业机会研究项目发展方向研判盈利目标实现建议PART6.财务分析本报告是严格保密的。3【区位分析】本项目位于“一城两翼”之淀山湖新城的中心位置，处于青浦工业园区与老城区的交汇地带，距老城核心区约2.5km工业园区老城核心区本项目老城区2.5km淀山湖新城区位图“淀山湖新城”————产城一体、水城融合淀山湖新城：规划总面积为119平方公里，人口规模约70万青浦工业园：成立于1995年，为市级工业开发区，经过十多年的发展，2009年实现工业总产值1400多亿元，集中了亿元以上产值企业116家，引进了22家世界500强企业、64家行业著名企业落户，并有15家地区总部、研发中心、销售技术服务中心企业相继落户本报告是严格保密的。4【交通分析】项目周边交通十分便利，菘泽大道连接工业园板块，经胜利路、漕盈路、盈港路通往老城区，17号线站点距地块约1km漕盈路菘泽大道胜利路盈港路本项目轨交17号线1km城中北路老城区3km漕盈路：双向6车道，北上通过工业园区可通往苏沪高速菘泽大道：双向4车道，东向通往工业园区内部胜利路：双向4车道，本项目经胜利路通往老城区盈港路：双向4车道，老城区外围主干道轨交17号线：客运站站点，为17号线进入青浦新城的第三站，站点距项目地块约1km客运站站本报告是严格保密的。5【项目周边分析】周边已有办公及住宅产品开发，园区管委会大楼和正在建设的市政公园紧邻项目地块，片区处于开发启动阶段本项目旭辉玫瑰园富力桃园B富力桃园C管委会大楼旭辉青浦工商联大厦园区管委会大楼富力桃园C公园清河湾路富力桃园A区别墅入住，目前入住率50%，在售B区和C区旭辉玫瑰园即将开盘，漕盈路西侧旭辉地块尚未开发在建市政公园旭辉玫瑰园本报告是严格保密的。6【周边潜在项目】周边未来规划了部分商业和影院，但均以功能导向的点式项目居多，缺乏能级较大、辐射较强的综合性配套本项目用途：商业规模：130亩左右建设时间：未定用途：商务酒店或办公（政府原来的想法）规模：30亩左右建设时间：未定用途：影院建设时间：年内动工用途：新城配套商品房规模：占地约110亩建设时间：待定地铁客运站站点用途：规划未明确规模：未拆迁待定备注：如拆迁后规划为商业用地，则会对本项目产业一定的影响本报告是严格保密的。7【内部环境】项目地块内部地势平整，中心地块由水系环绕，其余地块均紧邻水系，生态环境较佳本报告是严格保密的。8【用地指标分析】项目四块地总占地14.8万方，用地性质为商业用地，其中五星级酒店为必建项目地块用地指标编号用地性质占地面积（m2）容积率建筑密度绿地率C-11-01商业660501.640%30%C-10-01商业281301.640%30%C-10-05商业120601.640%30%C-13-01商业423101.640%30%本报告是严格保密的。9【项目属性界定】老城区与工业园区交汇地带，片区主导发展方向，处于初级发展阶段的中等规模城市综合体开发项目属性：区域属性：优势:项目地块平整，内部拥有强势水系资源项目规划的五星级酒店将树立区域形象标杆，引领区域价值升值交通便利，路网建设完毕周边商品房开发拉开序幕，品牌开发商进驻劣势:区域相对陌生，周边人气不足片区发展主导方向距老城区有一定距离，老百姓心理认知一般周边仅有的两个新楼盘开发，周边的办公楼盘入住率一般，居住尚没有形成氛围初级开发阶段距青浦老城区2.5公里左右，紧邻工业园区老城区与园区交汇带关键词：经济较强大的城市近郊区域大盘周边路网建设完毕，通达性强，未来轨道17号线带来强势利好交通便利紧邻约5万平米市政花园，地块被水系环绕稀缺生态资源占地约220亩，容积率1.6，总建筑面积约24万平米中等规模十二五规划期间强势打造，市政基础设施完善，高起点规划片区主导发展方向旭辉、富力的强势进驻，提升区域认知度品牌开发商入驻本报告是严格保密的。10【开发商目标】通过对项目的整体定位得到政府认可，实现成功取地，同时保障项目的实际成功开发运营－企业背景－开发思路：酒店起到树立形象，提升价值的作用，前期需要考虑开发资金压力，部分销售型物业先行，商业部分基于城市商业运营的角度需要持有部分，因此前期开发需要考虑后期运营持续性成本投入目标解析卓越09年通过收购青浦圣安德鲁斯庄园进入上海市场，2010年底取到首个商业地产项目企业对于取得项目地块显得把握十足，对区域及项目前景看好在市场可支撑情况下，进行合理功能布局，实现项目成功开发运营本报告是严格保密的。11•酒店起到树立形象，提升价值的作用•前期注重缓解开发资金压力（五星级酒店高成本投入），销售型物业先行，因商业需要持有运营，前期开发需要考虑预留后期持续经营性成本投入•将本项目打造成区域新的商业中心，实现青浦区商业的全面升级•老城区与工业园区交汇地带、青浦主导发展方向，处于初级发展阶段、中等规模城市综合体开发项目目标项目界定+Question1：基于城市区域发展需求，同时以保证项目成功运营前提下，给到整体定位及功能建议——项目整体定位Question2:确定各种物业配比，销售持有比例以及整体开发策略，实现项目财务目标——物业配比及财务分析核心问题提炼本报告是严格保密的。12报告思路PART1.项目背景研究及核心问题解析PART2.项目价值及使命判定PART3.各物业市场机会研究项目商业机会研究项目发展方向研判盈利目标实现建议PART5.功能布局及规划建议PART4.发展战略与整体定位PART6.财务分析本报告是严格保密的。13【区域规划】淀山湖新城——十二五规划中确定青浦城区为上海三大重点郊区新城之一上海城区浙江江苏虹桥枢纽青浦上海对接江苏、浙江两省的西大门，虹桥交通枢纽将青浦的一小时经济圈扩大到了长三角大部，两小时经济圈扩展到华东主要中心城市，六小时将可以与北京对接青浦区位解构随着上海建设方向从城中心转移到郊区，市政府已完成“十二五”七大新城详细规划。松江、嘉定、青浦、奉贤、金山、崇明等新城，将主要解决周边设施的配套，每座新城计划吸引100万人口入住上海七大新城建设上海城区崇明淞江青浦嘉定金山奉贤本报告是严格保密的。14【板块规划】青浦未来规划格局是基于现有发展基础之上来构建一城两翼的结构，形成赵巷商务区、虹桥商务区、老城区中心及环湖经济圈多个区域中心，区域发展动力明晰，呈现多元化、差异化虹桥商务区赵巷商务区东翼西翼环湖经济圈青浦工业园青浦城区——老城区建设完善，形成多个商业中心目前青浦工业园抓住新一轮国际产业转移机遇，建设先进制造业的重要承载地东翼——依托嘉金高速经徐泾、华新两镇，五横二纵高速公路框架及得天独厚的区位优势，赵巷超级商贸中心已建有规模抓住虹桥交通综合枢纽规划建设机遇，徐泾地区临空商务区正在建设中西翼——围绕淀山湖已经形成环湖经济圈老城商业中心青浦城区本报告是严格保密的。15【区域规划】受制于青浦区域范围较广，各板块中心距离较远，造成各板块区域各自为政，没有形成连片开发建设虹桥商务区赵巷商务区东翼西翼环湖经济圈老城商业中心青浦城区10公里15公里10公里本报告是严格保密的。16【板块商业能级分析】东西两翼现有的商业——淀山湖和赵巷商业均是目的地型商业核心，相比之下，老城区商业是青浦区的生活型商业核心，在青浦具有不可替代性和唯一性虹桥商务区赵巷商务区东翼西翼环湖经济圈老城商业中心青浦城区10公里15公里10公里赵巷商业区青浦城区环湖经济区资源赵巷和徐泾高端居住区的财富阶层高速及与江苏、浙江的距离，吸引来自整个长三角地区的居住人口整个商业区规划，将形成商业聚集区青浦区最核心的生活型商业区，目前青浦人娱乐、生活的主要商业区域，与青浦其他区域相比具有不可替代性未来规划青浦区的主城区，人口规模在70万人左右，有很好的人口支撑淀山湖稀缺湖的自然水生态资源，吸引来自上海乃至长三角的旅游度假客群对淀山湖整体的旅游生态度假区的定位，未来形成环湖的旅游经济区功能目前已有奥特莱斯、吉盛伟邦，未来将有苏宁总部及珠江高端品牌折扣店，形成目的地型商业目前已经形成以桥梓湾、苏宁为核心的三大商业圈，以日常生活型消费为主目前以旅游度假休闲的度假村为主，包括东方绿舟等旅游景点发展空间未来发展空间巨大，规划中沿高速两侧均为商业，但以周末目的地型商业为主依托强大的人口支撑，未来青浦生活型商业发展空间很大发展空间较大，以旅游度假的目的地型商业为主本报告是严格保密的。17【青浦主城区规划发展】作为未来商业中心的青浦主城区，依托老城区原有基础发展，主要定位为承担青浦区核心的生活居住功能，同时把工业园区纳入城区范围，希望推动产城融合，实现多功能复合、自给自足的新城工业区城区老城区老城副中心新城朱家角老城新城副中心产城融合强调居住与产业互为推动，提供人们居住和生活的便利在原规划范围基础上，新城向北拓展，将56平方公里的青浦工业园区整体纳入，园区加快发展电子信息制造、生物医药、新材料、软件和信息服务等高新技术产业增加生产性服务业、商务商贸业、休闲旅游业、生态居住业，形成产业对新城发展的支撑一城青浦城区作为一城两翼中青浦区的老城区，承担了青浦核心的生活居住功能本报告是严格保密的。18【青浦主城区商业现状】但从现状发展来看，目前主城区商业集中建设在盈港路以南，与工业园之间区域建设仍为空白，尚未实现真正的产城融合，中间缺乏有机的过渡区域与联系纽带中心拓展区拓展区拓展区拓展区工业区拓展区拓展区拓展区拓展区副中心拓展区拓展区拓展区拓展区发展轴线中间地带发展轴线中间地带商业中心工业园工业园——周边尚未形成商业商务核心区以二产为主的制造业为主行政中心出具规模居住及商业商务功能尚未形成城区集聚区——集中在盈港路以南商业中心：桥梓湾、苏宁电器、陈泰百货及青浦百货，以服务整个青浦居住区为主居住：集中在盈港路以南盈港路本报告是严格保密的。19【青浦主城区商业现状】而青浦老城区商业目前也是以单核为主，商圈分布集中，仅有的三大商圈都聚焦在公园路、青安路与城中路附近，商业的辐射半径和能级已不能满足城市发展下居民和企业的商业需求，商业消费出现外溢东方商厦成泰百货青浦百货桥梓湾商圈：东方商厦、国美电器与商业街铺规模：6万方左右青浦百货商圈：青浦百货、永乐家电世纪联华苏宁商圈：成泰百货、九都购物中心、苏宁电器农工商超市本报告是严格保密的。20【青浦主城区商业现状】同时老城区商圈现有商圈存在档次偏低、业态传统、功能单一等问题，商业布局和商业业态亟待扩大及升级桥梓湾商圈：核心主力店：东方商厦、国美电器与商业街铺规模：6万方左右商业形式：主力店和商铺进行统一规划，围绕商业街铺，以餐饮、购物、娱乐为主商业业态：业态相对比较丰富，但品牌偏中档，缺乏时尚性和特色感青浦百货商圈：核心主力店：青浦百货、永乐家电商业形式：主力店分布零散，商业核心为老青浦自然形成的商圈，没有进行统一的规划布局和设计商业业态：档次偏低，业态传统，功能比较单一，商业业态亟待升级苏宁商圈：核心主力店：成泰百货、九都购物中心、苏宁电器商业形式：主力店分布零散，商业核心为老青浦自然形成的商圈，没有进行统一的规划布局和设计商业业态：档次偏低，业态传统，功能比较单一，商业业态亟待升级本报告是严格保密的。21【案例对比分析】同时较之于上海其他新城开发中核心商圈对比，青浦商业业态也缺乏特色性和时尚性，商业形式和业态不够丰富多彩，存在明显缺失金桥金桥国际广场松江地中海以东方商厦为核心，业态包括：百货商场（东方商厦）；超市（世纪联华）；家电连锁（国美电器），还有以电玩城、夜总会、大酒店等次主力店，及沿街商