南京南汽中央广场项目整体产品深化报告_68PPT

在明确项目整体规划定位与产品组合及体量构成之后，将对项目展开深入细化与产品力设定。鉴于项目尚未进行任何产品设计，故无法针对设计文本进行修正性论述。现仅就项目可能的建筑形态与设计要求，就投资收益与工程分期等方面展开论述，以期为未来设计单位构思与酝酿提供素材与灵感，并为开发商产品决策及融资运作提供参考。其中不周之处望请斧正。前言：一、项目规划定位提点项目商业部分规划定位项目整体规划定位项目办公部分规划定位项目住宅部分规划定位项目酒店式公寓部分规划定位项目SOHO部分规划定位项目整体规划定性1.1项目整体规划定位城市中心商务区集多种商业形态与功能为一体的街区型时尚商业中心1.2项目商业部分规划定位具备高度人文气息及景观效应的，集娱乐、休闲、购物、餐饮、旅游等多种功能为一体的超大型中高档商业步行街。1.3项目办公部分规划定位以强大功能为支撑，高服务化的，具现代风格及办公氛围的南京“NBD”。1.4项目住宅部分规划定位具有超大泛会所体系及生活服务功能的海派都市景观豪宅。1.5项目酒店式公寓部分规划定位NBD商贸体系中的投资性酒店式服务公寓。1.6项目SOHO部分规划定位NBD商贸体系中的高外联化小面积居家办公场所1.7项目整体规划定性综合以上项目规划定位，以市场产品差异化为定位准则，结合项目市场预决突破战略为准绳。则项目整体产品定性为：江苏省首个HOPSAC定位诠释：HOPSAC意指由酒店（hotel），办公（office），公园广场（park），购物中心(shoppingmall），公寓（apartment）组成的超大体量综合型，具备全方位服务机能的，具备一定自给自足的大型城市中心（center）。二、项目整体规划布局与经济指标建议项目整体经济指标建议项目整体规划布局建议2.1项目整体经济指标建议其中：商业建筑面积约10万㎡左右办公建筑面积约7万㎡左右酒店式公寓SOHO建筑面积约6万㎡左右五星级酒店建筑面积约5万㎡左右高级住宅区约7万㎡左右与南汽多轮提案，并研讨后确定总占地面积约100,000㎡综合容积率3.50总建筑面积约350,000㎡2.2项目整体规划布局建议2.2.1项目产品组合分别为：大型商业集群、办公核心组群、高档住宅组群、高标酒店物业与酒店式公寓及SOHO等5大类产品。商业部分分为：主力商业集群、精品专卖与零售业集群、主力餐饮与休闲集群。2.2.2车行人流动线分析a)项目动线分3个层次，分别为地下、地面、与架空。b)地下动线主要包括地铁人流导入动线结合民防指标，于项目办公部分、酒店部分、住宅部分设置地下停车位。从而部分实现地面无车化的“人车分流”态势。c)地面动线：主要包括原有市政道路与地块北侧中央的南北向车行道而各组团商业内部，以步行街结合商业内街的形式实现人流动线的贯通。d)架空动线，于地块中央的办公部分设置大面积飘板及各商业部分二层间的天桥通道部分，并向各商业板块辐射延伸，借助自动扶梯与楼梯的频繁设置，完成项目各区块之间的人行交通缔结。图2-1项目整体建筑立面风格，应以“时尚”为主题，并不失“历史古都”之稳重。整体立面风格简约时尚，采用点线面与色块阴影的组合，结合不同性质物业高度差的不同，形成高低错落，明暗与色泽各异的超大体量建筑群落。并于建筑物高区向阳面，设置项目开发商LOGO与项目LOGO，并根据各物业属性不同，进行变色与变形。在彰显项目自身属性的同时，升华开发商企业形象。建筑物低区墙体与关键部位，可采用铭刻、镶嵌等方式，打造小型中国传统建筑符号，凸现项目“玄武湖”区域的历史人文积淀，展现项目“中西合璧”的海派建筑魅力。项目整体建筑外立面用材选择，应秉承“科技节能”的原则，尽量采用新型保温节能建材，在降低未来使用费用与养护成本的同时，呼应市场环保要求，亦为未来市场营销提供坐点。2.2.3项目整体建筑风格建议三、项目各部分产品力设定项目商业部分项目办公部分项目住宅部分项目酒店式公寓与SOHO部分3.1项目商业部分中央路中段为整体商业中的“黄金区块”。且可通过地道与地铁连通，人流量最大。故将主力消费商业以及利润产出率最高的商业布局在此。图3-13.1.1商业布局原则而定点招商或如餐饮等辅助商业，则可布局于芦席营路、南昌路区块内，利用其强大的人流吸纳力度，完成人流的向内吸纳，提升区域商业整体的回报空间。根据本案商业一、二层互动的特征，一、二层商业原则上竖向采取同类商业布局。休闲餐饮（如快餐、小吃）在整个商业内的穿插，则使每个业态形成无形的线索，通过人流的休闲意愿，令整个商业的人流运作起来。于办公区、住宅区周边商业部分内，引入辅助型生活类配套商业，以形成对该类产品功能、价格支撑。同时，该部分为商业提供良好消费潜量，从而形成价值的互动与相互促进。A区为主力商业区主题定位——进行以精品总汇为外延，实现百货型业的升级与升华。将著名品牌专卖或旗舰店引入项目，根据其产品类型统一规划分区。改原有百货业态嘈杂环境与低格调现状，打造有序、优雅、高档、高人文氛围消费环境。成为南京市新新商业典范。消费对象——公务员，高级白领及追求生活品质的消费人士．经营范围——主要业种包括：大型卖场、化妆品、精品钟表眼镜、高档金银珠宝、高档箱包、精品服饰等（详细见3.1.3)建议设置——多厅影城对楼层的高度是有一定要求的，一般准五星标准的影院放映在6个以上并且要求层高达到7米以上（根据放映厅的大小标准不同）。3.1.2主要业态布局图3-2B区为男女POP流行街主题定位——A区明确整体商业档次，完成整体消费人群导入工作后。B区商业部分营业主题定为带有流行趋势的时尚类专卖店。利用其商品价格大众化，个性化色彩较浓，容易吸引年轻、时尚人士眼球等特性，加速形成商业氛围。并对该区域价值、租金、销售价格形成强大支撑。该区域消费档次以中档及以下为宜，与A区精品总汇拉开客群层面，实现共荣。经营形式上以内铺的步行街为主，形成以专卖店为主的经营业态，从而达成以销售为主要去化手段之目的。消费对象——以时尚性消费需求的顾客作为目标顾客群如学生等．经营范围——经营品类以流行服饰、新型玩具类为主建议设置——合适面积的内庭，作为顾客休闲、观赏，并给广场紧密购物空间带来疏散感观空间。C区为娱乐新天地主题定位——该区域主要以娱乐为其功能定位，由于该区域的经营业种（如酒吧街等）的时间特殊性，因此将该区域安排于C区。在经营形式上内铺的步行街为娱乐类，外铺以中大型主题餐饮为主。消费对象——消费人群主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。经营范围——经营品类以主题音乐餐厅、酒吧类、大型夜总汇等为主。建议设置——建议设置内，外中心广场，并以此为中心，汇聚整个广场的人气，提升广场未来商业价值。D区为商务休闲主题定位——该区域商业功能以商务配套为主题。为满足大体量办公与住宅使用者所需，同时丰富项目商业部分内涵。消费对象——以本项目及周边商务人士为主。经营范围——该部分将集中设置：街头咖啡吧、pizza外卖专送、泡沫红茶坊、小食店、鲜果吧等餐饮设施。同时，辅以健身会馆、武道馆、洗浴中心及SPA等。E区为社区配套主题定位——该区域以满足社区业主生活、休闲、娱乐为主题的配套性功能型商业部分。消费层次——以本项目内及周边社区居民为主。经营范围——主要业种包括：美容美发、便利店、西式点心等（详细见3.1.3)休闲餐饮街休闲餐饮街作为商业广场的配套业态，连接A区、B区、C区、D区。作为广场不同消费对象的综合配套服务。此区域是充分体现本项目休闲购物、娱乐为一体的重要部分，也是项目内各商业部分的缔结点。基于地块的特征，餐饮娱乐部分以主题性生活广场的形态与建筑主体宜采用两层结构，局部可达3层。利用其商业功能来吸纳人流，导入项目的其他各个商业部分；建议：作为以上各区域的最终消费导向，考虑在各区块分别设置休闲餐饮类业种。主要业种包括：主力餐饮、大型音乐餐厅、各类特色餐饮、咖啡厅、茶室等；娱乐、游玩等服装、饰品、精品、时尚物品等餐厅、特色小吃等电影、电玩、KTV、酒吧类等购物、观赏饮食图3-3人流动线规划——考虑到消费者消费习惯，流程如下图：一般消费者的消费流程以购物——娱乐——饮食或娱乐——饮食。因此将主力及流行购物与娱乐类作为人流的导入业种，并以餐饮步行街作为配套业种使其成为人流的聚点，从而可以更好地提升本项目的内部商业价值。(如图3-3）商业铺面面积建议根据整个商业广场定位划分商铺的面积。建议以按一二四三原则规划，即小面积（20平方米以上）占整个广场面积的10%，适度面积（20-150平方米）占20%，大面积（150-1000平方米）占40%，超大面积（1000平方米以上）30%。商业部分布局建议如下：——在A区物业负一楼设置大卖场，通过其商业磁石效应，有效汇聚人流，将人流导入项目其他的商业部分；——应预先设制主力商业群的仓储区域；——在芦席营路右侧组织沿街商铺群，其作用旨在，一楼提供配套生活商业设施，二楼以上作为社区会所，满足周边居民日常生活消费需求；——对于临近商业兴奋点或景观节点的商业部分，可以不必遵循常规业种设置，定点招商一些情趣小店及休闲餐饮。休闲餐饮可以与景观相结合形成半露天甜品屋、饮料店、露天咖啡屋等，令消费人群小憩，提升休闲商业格调。3.1.3商业铺面积、排布建议A区：主力物业区：建筑面积48000M2，所占比例48%；主要业种包括：此区域主要是以品牌专卖店的形式，经营高品质的商品和服务一层：建筑面积约为16000M2，主要业种包括：化妆品、精品女鞋、精品钟表眼镜、高档金银珠宝、高档箱包、精品男女服饰、职业男装等。二层：建筑面积约为16000M2，主要业种包括：品牌职业女装、休闲男女服饰、体育休闲服饰类、鞋类、箱包类等/专业体育服饰类、鞋类、箱包类、专业器材类、记念类用品等。三层：建筑面积约为10000M2，主要业种包括：多厅影城、益智类游艺中心等四层：建筑面积约为6000M2，主要业种包括：数码mp3、mp4、手机、品牌台式电脑、笔记本电脑、PDA产品（如“好易通”）通讯设备、国际音响广场等。B区：男女POP流行街：商业街沿街商铺，建筑面积约为18000M2，所占比例18%。主要业种包括：休闲茶馆、书店、男女流行服饰、皮鞋皮具、儿童动漫、工艺礼品、布艺床品、餐饮等。一层：建筑面积约为7000M2/二层：建筑面积约为7000M2/三层：建筑面积约为4000M2C区：娱乐新天地：建筑面积约为19000M2，所占比例19%。主要业种包括主题音乐餐厅、酒吧类、大型夜总汇等。一层：建筑面积约为7500M2/二层：建筑面积约为7500M2/三层：建筑面积约为4000M2D区：商务配套：建筑面积约为10000M2，所占比例约为10%。该部分一层以小面积铺面为主，原则上大体量商业应设置于二层区域。并于一层分别预留商业及办公入口。该部分将集中设置：街头咖啡吧、pizza外卖专送、泡沫红茶坊、小食店、鲜果吧等餐饮设施。同时，辅以健身会馆、武道馆、洗浴中心及SPA等。E区：社区服务：建筑面积约为5000M2，所占比例约为5%。主要业种包括：美容美发、便利店、西式点心、网吧、中介公司、文化及影印制作社、照片速印、书报亭、银行、证券所、鲜花服务社、装修设计公司、烟酒专卖、药房等。3.1.4商业建筑装修标准、通道、设备等建筑装修标准建议商业广场是人们休闲、购物、娱乐、饮食等消遣的地方，也是人们精神放松的场所，商业广场装修应以实用为主，在此基础上体现较高的文化品位。——朝向：南向和东向的立面光照充足，墙面宜采用淡雅的浅色调.北向或光照不足的外墙，墙面应以暖色为主.——表现主题风格：在外立面设计中表现风格是中心。外立面色调的选用造型的确立等都以此为出发点。——外部环境：a、自然环境；b、人造环境。——色彩：颜色是表现风格的重要辅助手段，尤其是在调动人的情感方面具有重要作用。——造型：新颖的造型，可以吸引人们的目光。造型通常与色调紧密结合设计。通道设置建议——脉络清晰：内铺与外铺通道设计要清晰，通道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。——指引标：指引标志设计主要是