房地产培训PPT

1房地产基本常识第一期呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司严泓全友情提示：会议期间请关闭手机2培训目的、对象、内容及基本概念3•培训目的：使员工对房地产行业有一定的了解了解房地产相关的基础知识•培训对象：公司一线员工4培训内容主要分为：一、土地使用权获取及土地综合类知识二、房地产开发与规划设计三、工程建设及采购四、房地产推广销售5在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）:•房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”•房产：是房屋及其权利的总称•地产：是土地及其权利的总称6土地的分类1、生地：指未形成建设用地条件的土地2、熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地，也就是我们常说的（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平7市场分类：房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。房地产二级市场：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。8房产分类：居住物业商用物业9房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途10土地使用权获取及土地综合类知识11一、土地使用权获取•目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。12•(一)通过政府行政划拨获取土地使用权•根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。13•建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。14•(二)国有土地使用权的有偿使用•国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种：15•1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：16住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年17•合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。•在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。18•土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。•目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式：19•(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。20•(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。21•(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。22•2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。23•3．国有土地使用权作价入股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式24•(三)补地价方式•鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，及其附着物所有权可以转让、出租、抵押。•为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。25二、土地综合类知识•1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。26•2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。27•3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。•4、有哪些用地属于集体土地？答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。28•5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。•6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。29•7、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指地方市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。•8、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。30•9、土地使用权的出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。•10、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。•11、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。31•12、什么是协议出让土地使用权答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。•13、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？32（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；33（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；34（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。35•14、在哪些情形下，土地使用权终止？答：有下列情形之一的，土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合法承继人；（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；（五）用地单位迁移或者被依法注销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。36•15、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？答：凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形属于前