南京金塔汤山别墅项目定位

{引子}臣本布衣，躬耕南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。——诸葛亮《出师表》小隐隐于野，中隐隐于世，大隐隐于朝。退是为了更好的进，隐是为了内心的显。积极、沟通、活跃，是成功的根本。当代中国人的典型人生观（事业观）是什么？Q1形既生矣，神发知矣，五性感动而善恶分，万物出矣。……二气交感，化生万物，万物生生而变化无穷焉……——周敦颐《太极图说》落红本是无情物，化做春泥更护花。《周易·系辞上》：“生生之谓易。世袭、传承、血脉，代代相传。当代中国人的典型生活观（世俗观）是什么？Q2故人具鸡黍，邀我至田家。绿树村边合，青山郭外斜。开轩面场圃，把酒话桑麻。待到重阳日，还来就菊花。——孟浩然《过故人庄》靠山面水，上风上水，人屋兴旺。自然、人情、交流、空间，相生相息当代中国人的典型居住观（建筑观）是什么？Q3{寻篇}大东郊内，阳山脚下，交通便利，配套欠缺土地价值分析土地地理位置交通配套——123、游5、南汤线途经地块，平均等待时间约15分钟，至中山门需时30分钟；自驾车沿宁杭公路至中山门需时20分钟；周边现有属性——温泉、碑材、溶洞旅游设施；水泥、炼灰厂及学校；生活配套——项目周边近5公里范围之内，基本生活设施缺乏，需自身打造；麒麟汤山两镇相距约7公里，银行、医院、超市、菜场具有；群山环绕、卧虎藏龙，景点相邻、温泉文化土地价值分析土地内外资源内部资源——原为钟山水泥厂，地势大部分平坦，少面积具有坡度；内部树木繁茂，水田分布，拥有良好的植被资源；温泉景点资源——知名景点阳山碑材、明文化村、古猿人洞相近；颐尚、锦尚等温泉会馆相邻，同时地块内部拥有天然泉眼；山水资源——项目东北南三面环山，西南面临主要入口宁杭公路；北面峭壁水池，具有独特的打造内涵；高速匝道、直通仙林、宁杭公路改造等等土地价值分析周边规划愿景直通仙林——规划中的七乡河路与匝道相连，直通仙林大学生；宁杭公路——宁杭公路原计划于今年实施改造工程，但尚未实施，预计将与高速匝道口工程共同施工；城东板块远景规划良好——东郊—首善居住区，上风上水；城东地区是沪宁城市带的主要组成，将以仙林新市区为核心发展大东部发展圈；高速匝道——沪宁高速与宁杭公路设置高速匝道口；城东板块远景规划自然资源丰富，区位优势明显，远景规划美好土地价值分析SWOT分析WOST未来规划沪宁高速将在地块所处位置处建设一个匝道，连接中山门车程仅12分钟。交通优势不言而喻。未来规划沪宁高速收费站将迁移至二环以外，将减轻购房者的交通成本。地块位于大城东板块，城东板块作为南京实施城市化进程重要战略中心，未来发展前景广阔。规划中的七乡河路就在项目旁，这将缩短项目到达仙林新市区的距离，随着仙林大学城市政规划的逐步完成，其基础配套可与本地块实现共享。国家先前已停止别墅用地的供应，未来的别墅产品必将呈现稀缺性，这对本项目而言又是一利好。根据仙林新市区总体规划，未来项目周边的水泥厂、化工厂即将搬迁。改善项目的自然环境。地块价值研判区域发展潜力大地块价值高自然、人文资源丰厚项目具备打造成为独具特色、高附加值的高尚社区首善居住区溧水皖南大南京别墅1小时都市圈别墅三山大东郊别墅群句容方山九龙湖一小时都市圈别墅南京别墅在哪里?老山从空间上把握:两大板块大南京别墅大三山板块一小时都市圈别墅市场格局经济上自觉接受南京辐射良好景观资源,往往是旅游休闲胜地,好山好水;交通便利,距离南京主城区60到100公里,1小时车程;第2居所,5+2生活方式目前以溧水的东屏湖、卧龙湖，安徽和县的香泉湖，句容的仑山湖等区域为主力供应区域大南京别墅市场格局05年以前主要以江宁三山板块为主，05年至今完成从小三山到大三山板块的扩张，即：原江宁三山板块、以紫金山为核心的大东郊板块和江北的老山板块从空间上看，近郊别墅的供应日渐稀缺，远郊别墅逐渐走入视野第一居所为主目前主力供应区域为老山板块、江宁的方山九龙湖板块以及仙林板块从产品类型上看，独立别墅开始大行其道，钟山国际高尔夫、山河水、巴厘原墅等先后高调亮相从建筑风格看，目前在售的别墅、类别墅项目以欧风美雨为主，西班牙、意大利、北美等西式别墅甚嚣尘上，传统中式和现代中式风格较少123102821002162362383420169122120000000265251367651085343008564202130880022464050100150200250300350400三山12310282100130216236238百家湖342016912212000方山001212494700禄口0000265251471367汤山0065108538843仙林00856464224202江北8348000000紫金2416990000独立供应独立销售双拼供应双拼销售联排供应联排销售叠加供应叠加销售2006年至今各板块别墅供销对比图单位：套别墅板块之供销市场表情07年是别墅年Townhouse占具市场主流,供销旺盛明年供应结构调整群雄并起,逐鹿中原,年供应量过千套城东、江宁发展江北、仙林、溧水等国信自然天成、上湖壹境、香山湖1号、同仁等占别墅总共量的80%以上单价、总价相对适中目前以”三山”、”江北”、”紫金”供应主力总价高、客群窄独立、双拼、联排近”三足鼎力”之势独立供应小,去化相对慢产品特征---独立【精致、实用独栋别墅存在一定的市场机会点】2006年至今在售独栋别墅分面积段去化情况246795829717172313766501917100%79%69%88%45%43%12%75%0102030405060708090100250-300300-350350-400400-450450-500500-550550-600600以上0%20%40%60%80%100%120%供应套数销售套数销售比例2006至今在售双拼别墅分面积段去化情况164745223163936212100%83%95%67%80%05101520253035404550200-250250-300300-350350-400400-4500%20%40%60%80%100%120%供应套数销售套数销售比例产品特征---双拼【市场占有率低,非主流产品】2006年至今在售联排别墅分面积段供销情况20351618934217942414724288%82%71%100%78%0100200300400500600150-200200-250250-300300-350350-4000%20%40%60%80%100%120%供应套数销售套数销售比例产品特征---联排【市场迫需有竞争力和生命力的产品】联排市场占有率高,接受度强片区独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅单价范围(元/平米)总价范围（万元/套）单价范围(元/平米)总价范围（万元/套）单价范围(元/平米)总价范围（万元/套）单价范围(元/平米)总价范围（万元/套）三山10000-13000450-6007200-9100200-3007000-8500200-2205500-8000120-190方山–九龙湖//7500220—2306500140—170//禄口////4500-500090-100400060-70仙林////7300-8600150-1907300-8500115-140百家湖11000-15000400-600//////紫金15000-25000600-200010000400////江北9000-10000300-400//////汤山10000-12000500-800早期9000300-4006500-8200130-160630085-100价格特征楼盘名称建筑风格山水风华简欧巴厘原墅巴厘岛山和水新北美雷丁town英式边城欧式尚东区现代中式依云溪谷现代印象派复地朗香现代简约汤山公馆中式民国同仁地块中式（四合院）钟山美庐民国建筑别墅建筑风格分析尽管中式建筑得到回归，但缺少鲜明的特色和纯粹的表现从欧风美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃发展本土回归的山河水（新北美，自由、活泼）中式风格现代风格西式风格中国人家山水风华（简欧）巴厘原墅（巴厘岛风格）尚东区（现代中式）依云溪谷（现代印象派建筑风格）城开汤山公馆（中式民国)边城（欧式建筑）雷丁town(英式建筑）钟山美庐（民国建筑）复地朗香（现代简约）别墅市场小节各物业类型市场特征价格特征建筑风格特征产品特征联排供销两旺，甚至出现吃紧；叠加为次主力供应产品，市场接受度高；双拼为非主流产品；独栋目前供销比为1.4，随着禁墅政策的发布，需求趋多。未来供应将与联排、双拼形成“三国鼎立”。地段决定各别墅价格差异较大从欧风美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃发展近年，产品有一定程度的创新，如木结构别墅（蒙塔卡利）、流水别墅（国信自然天成）、院落式别墅（如玛斯兰德、巴厘原墅等）客户心里盲目、粗放型的追求别墅到理性鉴别别墅，欣赏好的产品别墅我们在哪里?我们的竞争对手在哪里？仙林紫金山汤山大东郊别墅方山九龙湖三山板块板块特征主力产品供应拥有资源是否竞争紫金山自古以来就是南京上风上水之地，真正意义上的富人区，为南京高档别墅所在地。目前主要项目为钟山国际高尔夫、钟山美庐、马术场项目等。目前以独栋为主，后期有部分低密度产品兼具自然和人文弱汤山早期南京别墅的聚集区域之一，目前供应不大，后继开发量可观各物业类型都有自然资源与汤泉强仙林早期南京别墅的聚集区域之一，目前以低密度项目为主，造城概念，未来将成为南京的新市区之一产品以低密度为主，后期有少量独栋和双拼自然景观弱、大学城人文强老三山别墅发展较早。2000年后进入高速发展期，为过去几年南京别墅的主力供应区域，目前以第一居所为主，未来供应小产品类型丰富，但以联排为主自然景观强方山九龙湖别墅开发才起步，未来主要供应区域之一目前联排为主自然景观强老山依托山水、高尔夫等资源，别墅开发渐成气候，目前仅有山河水等少量项目，后继开发可观目前以独栋为主自然景观、汤泉、高尔夫等弱竞争性板块概述大东郊别墅供销2006年-2007年7月城东板块别墅市场表现2423238444161915636167%83%66%81%0100200300400500独栋双拼联排叠加0%20%40%60%80%100%供应套数销售套数销售比例•天泓山庄及仙林板块的别墅都以叠加供应为主,供求旺盛•独栋别墅供应珍稀•汤山公馆以合院联排供应为主大东郊别墅产品特征—独栋、双拼2006年-2007年7月城东板块不同面积区间独栋别墅市场表现323201033222080100%100%67%100%0%80%0%024681012400-450平米450-500平米500-550平米550-600平米600-650平米650-700平米700平米及以上0%20%40%60%80%100%120%供应套数销售套数销售比例2006年-2007年7月城东板块不同面积区间双拼别墅市场表现14001010001071%0%0%100%0246810121416200-250平米250-300平米300-350平米350-400平米0%20%40%60%80%100%120%供应套数销售套数销售比例东郊独立别墅高单价、高总价,面积趋大,成为一种奢侈品双拼非主流产品250—350平米为空挡小独栋缺失大东郊别墅产品特征—联排、叠加2006-2007.7城东板块不同面积区间联排别墅市场表现2151607140140265%88%0%29%050100150200250150-200平米200-250平米250-300平米300-350平米0%20%40%60%80%100%供应套数销售套数销售比例2006年-2007年7月城东板块不同总价区间叠加别墅市场表现1392539107130977%51%100%050100150200250300100-150平米150-200平米200-250平米0%20%40%60%80%1