南宁万象城项目开发建议书

南宁华润中心项目发展建议书华润置地（南宁）有限公司2010.01.07〉〉•Part1：开发方案建议•Part2：项目财务分析•Part3：一期开发计划•Part4：开发组织架构及阶段划分•Part5：风险评估与控制主要内容南宁华润中心项目发展建议书Part1：开发方案建议〉〉〉〉商业I主要商业列表•项目位于广西南宁市东盟国际商务区最核心位置，西至青秀路、北临民族大道，占地面积97,923平米。•项目土地分为八部分，其中：Part1：开发方案建议项目概况I-1I-2I-4I-5I-6I-7I-8I-9I-1用地面积14,203.46平米I-2用地面积8,492.17平米I-4用地面积15,648平米I-5用地面积13,248.07平米I-6,7,8,9用地面积46,331.27平米〉〉•发展背景–华润置地是中国内地最具实力的全国性综合型地产开发商之一，以“住宅开发+投资物业+增值服务”作为商业模式。2007年12月28日，以9.5亿元独家摘牌南宁东盟商务区核心地块（南宁华润中心项目地块），拟复制开发以“万象城”为核心的都市综合体；–新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）作为全球最大的主权基金公司之一，看好中国未来发展，并与华润集团结成战略合作伙伴，强强联合、积极拓展中国内地房地产市场；–华润与GIC双方合资成立“华润置地（南宁）有限公司”，共同开发南宁华润中心项目。项目概况Part1：开发方案建议〉〉•项目整体价值定位–致力于开发以“万象城”为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的都市综合体，成为南宁市标志性的建筑群；–为股东带来长期、稳定、可观的投资回报，创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。Part1：开发方案建议项目概况〉〉•调整规划条件后的经济技术指标(已获批准)规划指标Part1：开发方案建议建筑分类地上建筑面积（m2）地下建筑面积（m2）总建筑面积（m2）净用地面积（m2）97,923--总计（m2）569,126317,660~359,284886,786~928,410其中商业（m2）23%~28%130,899~159,355141,000~152,000271,899~311,355写字楼（m2）27%~32%153,664~182,12082,360~89,500236,024~271,620住宅（m2）33%~38%187,812~216,26866,600~79,984254,412~296,252酒店（m2）7%~12%39,839~68,29527,700~37,80067,539~106,095容积率5.81--机动车停车位（个）4,500--〉〉功能组合Part1：开发方案建议西写字楼东写字楼购物中心酒店10栋住宅〉〉Part1：开发方案建议功能组合南宁华润中心住宅：南宁市品质最高、配套最好的高品质、精装修住宅酒店：南宁市最高端的涉外五星级酒店，并引入全球酒店管理集团进行运营管理写字楼：南宁市最高端的甲级写字楼购物中心：广西最大、最具影响力的“现代化、一站式”消费中心〉〉•购物中心——万象城–南宁是一个以第三产业作为经济支柱的城市，零售业占经济份额比例较高，但目前南宁缺乏大型现代化的购物中心；–南宁市政府专门成立“香港华润集团南宁万象城都市综合体项目建设工作推进领导小组”，希望加快建成“万象城”，进而带动东盟商务区的开发建设；Part1：开发方案建议功能组合〉〉•购物中心——万象城（续）–东盟商务区建设的进度及质素，将直接影响购物中心的前期回报：•核心区当前商业氛围及相关配套设施不够成熟，预计到2012年片区基本建成；•南宁市地铁1号线规划在2013年建成通车（据我司从政府内部了解信息，实际建成通车时间极可能会延迟至2014年），通车后南宁市的东西方向公交系统将有根本性改变；•东盟商务区内的领事馆区，一期工程5个领馆在2009年10月竣工投入使用，领事馆区的顺利建成将加快东盟商务区的成熟进度；–综上：购物中心可放在首期开发，但应充分考虑核心区的成熟程度，在建设、招商、推广、运营等各方面做好应对的准备。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•购物中心——万象城（续）–购物中心规模建议：可出租面积(GLA)约10.4万m2，实用率约为62%。–购物中心整体定位：•广西最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心，广西中高端时尚、商务消费的必到之处。–购物中心档次定位：以中档为主，少量中高档/高档元素。•10-15%为高档，主要为国际一线商家、品牌；•85-90％为中至中高档，主要包括国内一线品牌及国内（以大中华地区为主）二、三线商家、品牌。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•写字楼–目前南宁已有埌东CBD，但尚未出现真正意义上的甲级写字楼，随着越来越多的国内外知名企业进入南宁，高档写字楼市场需求日益增大；–写字楼与购物中心是项目的核心形象，早期入市能增加项目的知名度，同时写字楼能为购物中心带来有效消费客群，加快购物中心成熟速度；–写字楼建议规模为15.9万m2，分两期开发。其中，西写字楼约6.8万m2，建议于项目一期开发；东写字楼约9.1万m2，可依据南宁市写字楼市场情况、首期写字楼市场反应以及区域建设情况灵活调整。Part1：开发方案建议功能组合注：现我司规划西写字楼（一期）地上建筑面积6.8万㎡，根据南宁市政府《南宁市政府关于促进全市超高层建筑建设意见》，2009年9月-2011年年12月报建的超高层项目，100米以上建筑面积按一半计入计容面积，则西写字楼实际计容面积5.4万㎡。〉〉•写字楼（续）–西写字楼建设档次定位：南宁最高端的甲级写字楼。•南宁第一代城市CBD已建成，但仍无真正意义上的甲级写字楼出现，随着经济高速发展，高端办公物业存在市场空间；•西写字楼与万象城同期入市，建设档次需与万象城匹配，统一项目形象，以高端物业形象入市；•南宁写字楼市场发展水平与国内一线城市还存在一定差距，租金水平较低，西写字楼在建设标准上，建筑经济技术指标可参考深圳华润大厦，机电系统、装修标准在不明显影响整体档次效果的前提下，使用合资或国产产品。–东写字楼建设档次定位：国际标准的超高层甲级写字楼。•东写字楼位于民族大道及中新路交汇处，具有两个临街展示面，拟在项目后期按超高层甲级写字楼开发，起到巩固并提升南宁华润中心项目高端物业形象的作用。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•写字楼（续）–西写字楼经营方式：租售并举。•西写字楼于项目一期开发，可考虑租售并举的方式，在不影响写字楼形象的基础上，针对整层以上的买家销售，回笼资金，有效平衡项目开发的现金流压力。–东写字楼经营方式：只租不售。•华润置地商业地产，以只租不售作为主要经营方式；•南宁正处于高速发展的时期，未来增长空间巨大，长期持有有利于我司获得最高的收益。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•住宅–住宅具备周期短、操作易、回收快、风险小的特点。若与“万象城”同时开发，利于平衡项目短期收支；若晚于“万象城”开发，则价值增值大、利润高；–目前南宁商品房销售价格不高，但增长速度较快；–2012年开始，东盟商务区及附近区域基本无新住宅项目入市；–项目住宅可分布于各期开发，一能平衡前期财务收支，二能获取较大的项目收益。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•住宅（续）–规模建议：21.6万m2；–项目定位：依托东盟商务区、面向全广西的高品质住宅；–档次定位：南宁品质最好、配套最好、物业服务水平最好的都市生活社区；–目标消费者：本地及外地高收入者、成功商务人士。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•酒店–酒店对都市综合体整体形象和档次的提升有较强的作用；–酒店投资大、回收长、投资回报相对低，风险相对较大，需放在项目后期，视市场情况、核心区建设情况、首期效果再最终确定；–规模建议：4万m2；–初步定位建议：•南宁最高端的国际商旅涉外五星级酒店；•南宁商务办公/会务、涉外接待的最高规格的交流场所。Part1：开发方案建议功能组合〉〉•指导思想：符合市场需求，有效平衡财务，分期开发，商住协同，适时调整。–商业部分万象城购物中心是整个项目的核心形象，需首期入市；–写字楼规模较大，根据市场机会及租赁收益模式，需要分期入市；–住宅产品对现金流贡献最大，有利于短期回笼现金，分布于各期开发；–短期内高端酒店市场需求有限，风险较大，可于项目后期开发入市。•根据首期入市的物业组合的不同，有三种可能的分期开发方案，具体如下：Part1：开发方案建议分期开发计划〉〉分期开发计划Part1：开发方案建议方案一：先开商业+写字楼功能规模2009201020112012201320142015201620172018(㎡)上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下购物中心180,423写字楼68,100住宅90,000商业街5,418写字楼91,000酒店40,000住宅86,000住宅40,000社区商业10,000〉〉分期开发计划Part1：开发方案建议方案三：先开商业+写字楼+住宅功能规模2009201020112012201320142015201620172018(㎡)上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下购物中心180,423住宅90,000商业街5,418写字楼68,100住宅86,000写字楼91,000酒店40,000住宅40,000社区商业10,000〉〉分期开发计划Part1：开发方案建议方案三：先开商业+写字楼+住宅功能规模2009201020112012201320142015201620172018(㎡)上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下购物中心180,423住宅90,000商业街5,418写字楼68,100住宅86,000写字楼91,000酒店40,000住宅40,000社区商业10,000〉〉•财务测算结果（现金流预测期：40年）：–三种方案的税后NPV均为正值，且税后IRR均大于长期贷款利率5.94%，财务上均可行。–三种方案的财务指标相差不大，说明三种方案整体盈利能力类似。–下面从资金筹措角度对三种方案进行对比分析。Part1：开发方案建议分期开发计划利息保障倍数IRRNPV（万元）EBITDA（万元）EBITDA回报率ROIC（资本报酬率）PP（静态）贷款偿还期税前税后税前税后税前税后方案一6.3510.63%9.24%243,920152,46834,9249.63%13.81%16.1917.108.15方案二7.4111.11%9.50%243,483149,93434,2559.40%13.46%16.8517.917.03方案三7.0210.92%9.45%244,322153,39834,9849.61%13.60%16.6517.557.66〉〉Part1：开发方案建议分期开发计划方案一资金筹措图（单位：万元）•资金筹措分析〉〉•资金筹措分析Part1：开发方案建议分期开发计划方案二资金筹措图（单位：万元）〉〉•资金筹措分析Part1：开发方案建议分期开发计划方案三资金筹措图（单位：万元）〉〉•资金筹措分析–方案二和方案三的首期负债峰值等均小于方案一；住宅提前对缓解项目首期资金压力，改善项目首期现金流作用较为明显Part1：开发方案建议分期开发计划开发方案方案一方案二方案三贷款总额（亿元）20.4717.7220.79整体负债峰值数值（亿元）20.2513.3715.29年份2012年2017年2011年2008-2013年（首期）负债峰值数值（亿元）20.2510.3615.29年份2012年2011年2011年贷款偿还期（年）8.157.037.66〉〉分期开发计划Part1：开发方案建议•建议开发方案–建议以方案三（先开发购物中心+写字楼+住宅）作为最终开发方案，理由如下：•方案三是最能体现华润置地商业模式（住宅开发+投资物业+增值服务）在南宁的落地•购物中心与写字楼是整个项目的核心形象，两物业均于一期