博思堂桂林九里香堤项目营销解剖

解剖房地产BIRTHIDEA博思堂广告范志明《中国-桂林-九里香堤项目》组合团队名称组合团队名称运营管理：爱地时代·地产顾问规划建筑澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司规划建筑：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司环境景观：法国欧博建筑与城市规划设计公司物业顾问：开元国际物业管理有限公司营销代理：深圳市新基地物业顾问有限公司宣传推广：博思堂广告室内设计：雅庭室内设计雅庭爱地时代爱地时代爱地时代，一个在地产界摸爬滚打的精英团队，正在运用现代管理的思想和理念，顺应新经济给房地产业带来的冲击，用链式管理整合资源，以来自于名牌房地产企业的投资分析、营销策划、规划设计、工程管理及监理、物业管理等专业人士为主，独创“企业——项目互动式战略管”EPISM顾问模式和IMPS项目全程策划模式，坚持“精英、诚信、市场、文化和创新”的原则，向客户提供最优质的服务。爱地时代在深圳、北京、南京和长沙均设有分支机构，拥有雄厚的人力资源，公司以享有“深圳房地产三剑客”之称的原中海地产（深圳）有限公司董事长、中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理张一平为核心，以来自于中国海外建筑有限公司高层人员和深圳著名房地产咨询机构实力操盘手为骨干力量，操作了国内包括深圳、南京、北京、长沙、武汉、济南、成都、海南、合肥等十数个不同城市地区、各种不同类型的项目，积累了丰富而实际的项目营运管理和操控经验。与此同时，爱地时代更与房地产资深专业人士结成联盟，有机地将理论和实践相结合，创造出沿海先进的房地产开发管理经验与国内城市实际情况相融合的新模式，全心全意致力于促进中国房地产市场的进步和繁荣，希望成为新经济条件下新型的房地产运营顾问和房地产运营管理商，全力缔造中国地产顾问旗舰。PEDDLETHORPARCHITECTS澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公司柏涛建筑设计集团是澳大利亚最大的建筑设计公司，成立于1890年。一个多世纪以来，柏涛一直走在世界建筑设计的最前列。在1998年世界建筑杂志的排名中，柏涛建筑设计集团在全球最大的建筑公司中排行第八位。杰出的设计、实用和经济是柏涛公司设计的原则；设计上的创新和技术上的更新是公司的宗旨；技术上的可靠和设计的独特更是公司长期的声誉之所系。庞大的技术资源，先进的电脑技术和广泛、丰富的经验，使柏涛公司能承接各种规模、各种类型的区域规划、设计和各类建筑的设计。柏涛公司在澳大利亚首都、各大城市以及新加坡、马来西亚、印度尼西亚、巴布亚新几内亚、香柏涛公司在澳大利亚首都、各大城市以及新加坡、马来西亚、印度尼西亚、巴布亚新几内亚、香港和伦敦均有分公司，业务范围也在世界各地蓬勃发展。柏涛公司的主要作品有悉尼奥林匹克2000、马来西亚运动中心、澳大利亚国家网球中心、澳大利亚墨尔本奥林匹克公园及自行车赛馆以及众多的建于澳洲本土与国外的商业大厦、政府大厦、写字楼工程、居住区建筑、医疗设施等。驻深圳代表处即为柏涛墨尔本公司在中国的分支机构，成立于1998年2月，很快发展成为在深圳颇驻深圳代表处即为柏涛墨尔本公司在中国的分支机构，成立于1998年2月，很快发展成为在深圳颇有影响和成就的设计公司。自1998年2月以来，柏涛墨尔本公司驻深圳代表处在深圳国际网球中心、百合山庄、天健世纪（现名天然居）、深圳湾蔚蓝海岸、蛇口招商海月花园、龙岗工业品展销中心等项目中竟标获胜，其名天然居）、深圳湾蔚蓝海岸、蛇口招商海月花园、龙岗工业品展销中心等项目中竟标获胜，其提供方案设计的万科城市花园获得了深圳市建筑工程最高奖——金牛奖，中华人民共和国建设部住宅设计一等奖。近期落成的金地翠园更为深圳住宅设计带来一股新的风气，其设计手法一时成为深圳住宅设计之时尚。现在驻深圳代表处已拥有三十余名高素质的外籍及中国建筑师，业务范围开始向中国其他地域延伸，已承接了沈阳、武汉、长沙等地的多项设计任务。在澳洲本部的支持下，代表处有能力在大规模的城市区域规划和设计、大型的公共建筑设计（包括写字楼、商业中心、酒店、教育行政文化设施、运动娱乐设施、医疗设施等），以及居住区规划设计、室内设计等方面，以它独特的设化设施、运动娱乐设施、医疗设施等），以及居住区规划设计、室内设计等方面，以它独特的设计手法、先进技术和丰富经验，活跃在国际建筑设计舞台上，并始终如一地为客户提供着一流的服务。深圳市欧博环境景观设计有限公司本公司为法国欧博建筑与城市规划设计公司中国下属子公司，成立于2001年5月30日，现有设计人员名法籍设计师名核心成员如下员30名，法籍设计师5名,核心成员如下:总经理康永生赴法交流景观建筑师总景观师：PIERREALAIN法国国家注册景观建筑师深圳市欧博环境景观设计有限公司成立至今，在短短一年内，已完成若干重要项目的设计工作，公司坚持以“品牌”信誉为第以高品质的设计水准真诚的服务态度和广大业主起致力公司坚持以“品牌”信誉为第一，以高品质的设计水准、真诚的服务态度和广大业主一起，致力与中国环境景观设计事业的发展。公司承接项目工程的工作程序为：以法籍景观建筑师（法国国家执业景观建筑师）或中国赴法学习景观建筑师为核心设计师，以中方设计师为项目协调人，同时配以中法籍设计助理，从而形成项目设计小组该小组从项目开始至结束均服务于该项目工程项目设计小组。该小组从项目开始至结束均服务于该项目工程。公司已完成重点项目工程：1、华侨城生态广场（面积为50000M²，深圳，开发商：华侨城地产）2、中海深圳湾畔（面积为30000M²，深圳，开发商：中海地产）3珠江新城（面积为100000M²广州开发商香港新世界地产）3、珠江新城（面积为100000M²，广州，开发商：香港新世界地产）4、福州水乡温泉（面积为240000M²，福州，开发商：融侨地产）5、重庆华立天地豪园（面积为40000M²，重庆，开发商：杭州华立控股集团地产）6、合肥会展中心（面积为50000M²，合肥，开发商：安徽省政府）四川省资阳市火车主题公园规划（面积为100公顷开发商资阳市政府）7、四川省资阳市火车主题公园规划（面积为100公顷，开发商：资阳市政府）8、吉林松花江畔景观规划（面积为25平方公里，吉林市，开发商：吉林市政府）9、松泉山庄（面积为30000M²，深圳，开发商：香港恒兆基地产）10、信义假日名城（面积为56000M²,深圳,开发商：香港信义集团地产）11湖南骏豪花园（面积为60000M²长沙开发商湖南卫视地产）11、湖南骏豪花园（面积为60000M²，长沙，开发商：湖南卫视地产）开元国际物业管理有限公司简介深圳市开元国际物业管理有限公司是于2000年10月成立的股份制有限责任公司她的管理模式深圳市开元国际物业管理有限公司是于2000年10月成立的股份制有限责任公司。她的管理模式、运作体系、服务标准等完全站在行业的制高点上并得到更大的升华。成立以来，已经接管全委和顾问项目20多个，遍及深圳、北京、南京、福州、长沙、南昌、沈阳等十多个省会城市和新兴城市，总建筑面积502多万平方米，下辖三个子公司，并跻身于深圳市物业管理甲级企业行列。开元国际的员工队伍以高素质、年轻化和智力密集型为突出特点，其中42%的员工拥有中、高级职称81%的员工拥有大专以上学历员工的年龄平均33岁公司决策领导层曾创造了20世纪中职称，81%的员工拥有大专以上学历；员工的年龄平均33岁。公司决策领导层曾创造了20世纪中国物业管理的最辉煌业绩，因此，她的团队是一个深谙物业管理精髓的精英团队。深圳市新基地物业顾问有限公司深圳市新基地物业顾问有限公司成立于一九九六年，是集咨询、策划代理、交易、评估等多种业务为一体的综合性房地产顾问成于九九年，是集咨询策划代理交易评估等多种务为体的综合性房产顾问公司。公司在评估业务方面具备有非常丰富的经验，是深圳市的老牌地产评估机构之一，并已与包括农信社、光大银行深圳市支行、交通银行深圳支行，上海浦东银行深圳支行、中国民生银行深行行行行，海行行行圳支行、及中国银行和建设银行深圳支行等多家银行在内的金融机构建立了友好业务关系。公司拥有深圳市一级评估资质证书，并已于二零零二年三月获得了建设部A级评估资质，土地估价准A级资质。同时公司在三级市场交易方面拥有十二家地铺，一个写字楼交易中心，分布在深圳市内各大区域，专职从事二手楼的买卖和租赁业务，是深圳市最具影响力的三级市场交易公司之一。公司除了在评估和三级市场上有非常突出的表现以外，二级市场的策划代理业务也蒸蒸日上，尤其是2002年3月以来，多名地产精英的加盟公司，他们凭借专业的理论知识、敏锐的市场触觉、丰富的成功经验、高效工作效率和高标准的服务意识很快赢得了市场的认可。目前公司策划代理的二级项目有：南山金色年华、观澜金泽花园、桂林九里香堤、广州紫云山庄、上海鸿越华庭、开封长风花园、景田国泰豪园前期等项目。新基地人推崇的是：独尊专业，从房地产本质着手，提供专业化的市场指导、营销管理及售后服务，塑造卓越的房地产品牌和不朽的经典建筑！深圳市博思堂广告有限公司（关键词）万科国企JWT10年/4年22个城市/60多个项目8个小组国际4A机构培训团300亿项目总价值四组推广手段专家团成员、经济发展研究会顾问项目概况：项目概况：1)项目名称：桂林市“水榭华庭”（暂定名）2)项目位置：位于桂林市临桂县境内，两江国际机场高速公路入口处3)规划总用地：27.5公顷（约405亩），其中居住区用地106560㎡4)项目开发商：桂林兴达房地产开发有限公司4)项目开发商：桂林兴达房地产开发有限公司项目基本经济技术指标：1）居住户数：434户2）居住人数：1519人3）总建筑面积：122560㎡4）别墅建筑面积：106560㎡3）总建筑面积：122560㎡4）别墅建筑面积：106560㎡5）公建面积：16000㎡6）容积率：0.457）绿化率：61%项目周边情况：项目周边情况：1）项目地块形状分析项目地块形状较不规则，总面积243,697㎡中有16,998.3㎡为长近30米、宽近600米的狭长地块，另有几千平米位于两山谷之间，其他部分基本是一完整整体；地块东北角一小块近1000平米面积属“桂林米粉大王”不影响项目地块的完整性；地块东北角小块近1000平米面积属桂林米粉大王，不影响项目地块的完整性；地块现状基本平整，大部分面积处于同一高度；地块北面总体比南面高。2）项目地块景观分析项目周边自然景观丰富，南面为有一定景观价值的石山，但山脚有多处坟地，须进行迁移及整改；项目东北面是机场路青狮潭西干渠沿机场路向东南流出西干渠水质较清有较好的利用价值；项目东北面是机场路，青狮潭西干渠沿机场路向东南流出，西干渠水质较清，有较好的利用价值；机场路另外一面有破旧厂房，短时间内难以拆迁，对环境和景观有一定影响；东北面远处连绵的青山，宜于观赏；项目东面为在建别墅项目“麒麟湾”，开发完成后可以遮挡东面未开发的破旧民房；项目西面是占地50万平方米的“熊虎山庄”其中共有老虎300多只及黑熊400只现有一面近两米高围墙与地块隔地50万平方米的熊虎山庄，其中共有老虎300多只及黑熊400只，现有面近两米高围墙与地块隔开，没有太多观赏价值，动物气味及嗥叫声有较大影响。《桂林水榭华庭项目市场调研分析报告》（节选）第五部分水榭华庭TOWNHOUSE概念测试结果第六部分水榭华庭细分市场结构描述第七部分水榭华庭项目产品规划设计初步建议第七部分水榭华庭项目产品规划设计初步建议一、一期以独立式、TOWHOUSE各占一定比例推出，后续开发再适当增加独立式别墅二、采用简洁的现代欧陆建筑风格二、采用简洁的现代欧陆建筑风格三、建筑面积在180—500平方米之间不等，四房以上四、功能属性设计及其布局五、别墅各厅房的空间尺度比例应舒适好用六、尽量保证户户朝阳七、交通组织及停车系统要求八、小区配套设施适用为主九小区的智能化设施以安全防范设施为主九、小区的智能化设施以安全防范设施为主中心湖景:碧澜湖&栈桥会所装修设计样板间风格样板间风格桂林市九里香堤项目（原水榭华庭）市场定位分析报告（节选）市场定位分析报告（节选）目标客户群体细分目标客户群体细分本地人：外地人＝9：1新