合肥绿地中心项目中期报告XXXX0805(1)

合肥绿地中心项目商业策划报告九洲远景/华东2013.612绿地中心项目位于安徽省合肥市包河区，作为典型的大型城市综合体项目。本项目商业的成功与否，肩负着提升区域商业形象及环境，与本项目的办公、住宅产品有机结合，提升市场价值的重任。九洲将通过对本项目的立地分析，确立自身的商业价值与发展基础；继而从对城市宏观环境进行提炼，研判宏观环境对本案发展的影响；重点分析本项目区域市场的商业格局及竞争环境，挖掘本项目的商业发展机会。本项目商业在市场竞争中的角色定位如何？及如何形成本项目的自身亮点？在对本项目商业定位进行初判的基础上，结合代表品牌商的访谈，验证商业定位的合理性，力求为本项目寻找具有较强招商落地性的定位发展方向。前言九洲远景简介报告思路——1.城市研判2.立地分析3.市场剖析4.项目定位5.租售建议3九洲远景简介报告思路——1.城市研判2.立地分析3.市场剖析4.项目定位5.租售建议45范围：指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区，面积65329平方公里，人口3115.5万人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。资源：江淮城市群是安徽省的工业密集区，也是制造业密集区。沿江、沿淮城市已涌现出奇瑞、马钢、丰原等著名的自主创新型大企业，在全国都有很大影响，目前，依托马钢、芜湖奇瑞汽车等500多家现有骨干企业而形成的企业“群落”，安徽的冰箱和洗衣机产量在全国总产量中所占份额甚至超过一些富裕的东部省份。城市群的人口和面积不到全省的一半，而经济总量已占全省的2/3，其中，工业GDP和财政收入已占全省的3/4。江淮城市群是安徽的工业密集区，是泛长三角向西辐射的对接门户。合肥位于安徽省中心，区位良好，交通便捷以合肥为中心的“1+10江淮城市群”是安徽的工业密集区，也是长三角向西辐射的门户。城市研判—城市概况合肥北京南京上海合肥市合肥市合肥在安徽省区位图合肥在全国区位图长丰县肥东县肥西县庐阳区蜀山区瑶海区包河区合肥市区县图中原、贯通南北；全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河四个区和肥东、肥西、长丰三个县，拥有合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限；城市地理位置优越，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，全市行政辖区总面积为7,029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里。城市研判—城市概况作为安徽省的省会城市，合肥承东启西、接连5城市杭州青岛武汉南京济南郑州长沙西安合肥南昌工业产值增速6.80%12.70%16%10.10%12.10%11.30%16.30%14.40%22.50%16.60%834.92651.21104.98238.5501.51418.38602.98724.72888.450200025002004年54297.22006年61.76510.592005年52.5382.692008年105.22007年80.022009年108.69500第一产业1000第二产业1500第三产业2007年全市工业总计八大产业合计八大产业占全市工业比重一、汽车产业产值（亿元）1488.41089.573.2232.6同比增长(%)26.326.224.1二、装备制造业243.3735三、家用电器制造业231.9733.4四、化工及橡胶轮胎制造业164.5813五、新材料产业49.0813六、电子信息及软件产业36.3927.7八、食品及农副产品加工业123.2625.1节选城市第二产值增速对比7城市研判—城市概况合肥市工业是经济发展的主要动力，其中汽车产业、装备工业及家电制造业是合肥的主要产业，年增速22.5%，是部最具发展潜力的工业城市。全市工业八大产业完成情况8家电产业是合肥市具有核心竞争力的行业拥有合肥海尔、美的、格力、美菱、荣事达、华凌、三洋等骨干企业和名牌产品。自“九五”以来，国外和国内沿海资本大规模涌入，产能大幅上升，企业竞争力大大提高，合肥家电业在国内生产基地的重要地位已确立，完全拥有成为千亿元产业的实力。目前，合肥市正提升家电研发创新水平，提高产业集聚度，增强产业配套能力，打造家电发展新优势。重点发展骨干企业和名牌产品。根据规划，到2010年，合肥市家电行业累计投入100亿元，总产值达到400亿元以上，年均增长25%。形成3000万台的家用电器生产能力。培育形成1户工业总产值突破200亿元、1户以上突破100亿元、2户左右突破50亿元的大企业，建成国内外重要的家电制造基地。汽车产业是合肥市支柱产业目前，合肥市已形成以轻型、中型和重型商用车，客车，商务车，微型车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。合肥市拥有汽车整车及改装车生产企业10家，零部件生产企业60多家，2004年汽车工业总产值134.49亿元。到2010年，合肥市汽车整车生产能力达到年产65万～70万辆，其中轿车生产能力达到25万辆；发动机30万台；汽车出口量年均增长10%，汽车产量进入全国汽车行业前六名。届时，合肥市汽车产业总产值达到800亿元以上，配套件工业总产值达到250亿元，并培育形成1户工业总产值突破500亿元、2户左右突破50亿元的大企业，合肥将成为全国重要的汽车及零部件生产基地。城市研判—城市概况合肥工业产业构成以汽车、零配件，装备工业及家电制造业为主，目前已容纳江淮、昌河等汽车生产商及美菱、海尔、荣事达等家电品牌的生产基地，由此带动了工业人口的大量导入。9市域面积：1.14万km2城市建城区面积：339km2常住人口：752万人,占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，城镇化率达64.6%。2012年合肥全市生产总值(GDP)4164.3亿元，占全省的24.2%;按可比价格计算，同比增长13.6%，涨幅高于全国、全省平均水平，居中部省会城市第一。社会消费品零售总额1293.62亿元，城镇居民人均可支配收入25434元。世界著名杂志《经济学人》官网12月4日发布“世界增长最快/慢都市经济体”文章认为，人均GDP合肥增速排全球第一。社会消费品零售总额1300亿元地区生产总值4164.3亿元增长13.6%增速高于全国、全省平均水平，增速连续8年位居中部省会城市第一。增长16.7%增速居全国省会城市第五。城镇居民人均可支配收入25434元增长13.2%居全国省会城市第三、中部省会城市第一。2012年主要经济数据城市研判—宏观经济合肥经济发展速度处于全国领先水平，人口多且城镇化率高，科研实力强，产业基础雄厚。10城市交通全面升级，助推大合肥建设航空方面：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场，新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E，可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降。铁路方面：正在建设沪汉蓉高铁合肥站，沪汉蓉线路经上海、南京、合肥、武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。建成后，合肥到南京45分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时。水路方面：投资27亿建设合肥港，计划将合肥港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。公路方面：规划7个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。城市交通的升级，使得合肥未来成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。对外交通：经济开发区城市研判—城市概况11“大合肥”建设促使城市功能分散，城市发展迈向“多中心、组团式”合肥市的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能，城市发展缓慢。“十五”期间，社会各界越来越意识到合肥发展不足所面临的紧迫感。“十五“末，政府提出要建设大合肥。大合肥建设按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路，力争早日把合肥建设成为一个辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。多中心组团结构介绍：基本概念：城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大运量轨道交通联系各组团。•结构特点：这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构。•支撑条件：实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。城市研判—城市概况一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。3、滨湖新区建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。12城市研判—城市概况未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区”，经济开发区成为城市西南依托区域制造业，居住、生活服务等设施完善的城市副中心1、一城即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。2、四中心规划线路名称*1号线*2号线*3号线4号线规划起点-终点滨湖新区-市府广场三孝口-上派三孝口-店埠)三孝口-科学城途经线路徽州大道金寨路长江东路长江西路规划里程20.4公里26.8公里20.1公里16.7公里5号线市府广场-北城核心区阜阳路21.9公里6号线7号线滨湖新区-西门公交枢怀宁路、始信路、方兴大纽道滨湖新区-火车新站马鞍山路、包河大道26.6公里20.4公里8号线9号线滨湖新区-上派公交集团公司-撮镇金寨路、方兴大道合裕路18.3公里17.2公里10号线公交集团公司-科学城望江路22.9公里图例：合肥公共交通规划示意图至2020年，合肥市规划形成以轨道交通、快速公交为主骨架，常规公交、出租车等方式为补充的城市公共交通系统；快速公交：至2020年，合肥市预计建设快速公交线路总长度180公里，形成“三横三纵”共10条快速公交线路，预计其中4条线路为南北走向，6条为东西走向。表：合肥快速公交规划方案大力发展公共交通，将极大方便市民出行，轨道交通等公共交通站点有聚集人流的特性，受其影响，未来对合肥商业市场将有积极的影响力，但是短期内对商业市场影响有限。13城市研判—公共交通第一阶段：2009-2016年，建设1号线、2号线，形成图例：合肥轨道交通规划示意图“十”字形基本骨架；第二阶段：2016-2020年，建设3、4号线，与1、2号线形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖中心城区主要客流走廊；第三阶段：2020-2025年，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善城市轨道交通线网；四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩展延伸线，实现线网规划远景轨道交通预计开通运营时间：轨道交通1号线：2009年下半年开建，预计2014年底开通运营；轨道交通2号线：预计2012年开建，预计2016年底开通运营。资料来源：合肥市规划局14城市研判—轨道交通未来本项目近端规划有轨道交通站点，但由于5号线的启动时间在2020-2025年，因此对本项目商业前期的发展带动力度较弱合肥城市轨道交通总体规划四个阶段2015年农村人均可支配收入1.35万财政收入1100亿15GDP突破7000亿元城市研判—发展潜力根据合肥“十二五”经济发展目标，将在经济上再创新的辉煌城市人均可支配收入3.75万未来十年合肥仍旧会处于在经济快速道上项目发展具有良好的宏观经济支撑16东部沿海产业加快转1移国家支持中部崛起给2予优惠政策3对外交通升级地方政府具备发展城4市的决心制造业等产业